Pre-Approval vs Pre-Qualification

Ano ang kahulugan ng bawat isa

Pre-qualification kadalasan ay mabilis na paunang pagtatantya mula sa isang tagapagpahiram o kumpanya ng pautang. Madalas itong batay sa impormasyong ibinibigay mo tungkol sa iyong kita, mga utang, ipon, at credit score. Minsan walang kumpletong pagsusuri ng dokumento. Minsan walang “hard” na pagkuha ng credit. Makakatulong ito para magkaroon ka ng tinatayang ideya kung anong hanay ng presyo ang akma sa budget mo.

Pre-approval kadalasan ay mas matibay na hakbang. Isang licensed lender ang nagrerepaso ng mas maraming impormasyon at dokumento mo, gaya ng pay stubs, W-2s o tax returns, bank statements, ID, at mga detalye tungkol sa mga utang. Madalas din na mas maingat na tinitingnan ang credit mo. Kung mukhang katanggap-tanggap ang lahat base sa mga pamantayan ng tagapagpahiram, maaari kang bigyan ng liham na pre-approval para sa partikular na halaga ng loan o hanay ng presyo.

Maikling bersyon:
- Pre-qualification = maagang pagtatantya
- Pre-approval = mas beripikadong pagsusuri

Wala sa mga ito ang final na pangakong pagpapautang. Ang huling pag-apruba ay kadalasang nakadepende sa bahay, appraisal, title work, na-update mong finances, at final underwriting ng tagapagpahiram. Nag-iiba ang mga patakaran at kinakailangang dokumento ayon sa tagapagpahiram at uri ng loan. Makipagtrabaho sa isang licensed lender at basahin ang bawat disclosure at bayad nang nakasulat bago ka pumirma.

Magkatabing paghahambing

Narito ang tapat na paghahambing na kailangan ng karamihan ng mga mamimili:

• Bilis
• Madalas mas mabilis ang pre-qualification. Minsan tumatagal lang ng ilang minuto.
• Mas matagal ang pre-approval dahil sinusuri ang mga dokumento.

• Katumpakan
• Mas hindi gaanong maaasahan ang pre-qualification dahil maaaring nakabatay ito sa mga impormasyong ikaw ang nagbigay.
• Mas tumpak ang pre-approval dahil mas malapit na tinitingnan ng tagapagpahiram ang mga dokumento at credit.

• Lakas kapag gagawa ng alok
• Maaaring ipakita ng pre-qualification sa nagbebenta na nagsimula ka na sa proseso.
• Karaniwan nang mas seryosong tinitingnan ang pre-approval ng mga nagbebenta at listing agents.

• Papel at dokumento
• Maaaring kailangan lang ng kaunting papeles ang pre-qualification.
• Madalas kailangan sa pre-approval ang mga dokumento para sa kita, assets, employment, at pagkakakilanlan.

• Pagsusuri sa credit
• Maaaring soft pull o walang pull ang pre-qualification, depende sa tagapagpahiram.
• Kadalasan ay mas “mahigpit” na credit review ang kasangkot sa pre-approval, pero nag-iiba ang mga gawain.

• Pinakamainam na gamit
• Kapaki-pakinabang ang pre-qualification kapag nagsisimula pa lang at gusto mo ng tinatayang budget.
• Kapaki-pakinabang ang pre-approval kapag handa ka nang maglibot ng mga bahay at gumawa ng mga alok.

Mahahalagang babala: minsan nalilito ang mga mamimili sa pinakamataas na numero ng tagapagpahiram at sa “ligtas” na buwanang babayaran. Hindi palaging pareho ang mga iyon. Puwedeng “approved” sa papel ang isang bahay, pero sa aktwal na buhay ay masyadong mahal pala kapag idinagdag mo ang taxes, insurance, HOA dues, repairs, utilities, at gastos sa paglipat. Suriin ang buong monthly picture, hindi lang ang halaga ng loan. Makakatulong sa’yo ang aming pangkalahatang financing basics at closing costs guide para makapagtanong ka ng mas tama.

Alin ang tama para sa’yo?

Depende ang tamang pagpili sa kung nasaan ka na sa proseso.

Baka sapat na ang pre-qualification kung:
- 6 hanggang 12 buwan pa lang ang layo mo sa pagbili.
- Gusto mo ng magaspang na simula na budget.
- Nagkukumpara ka ng mga programa ng loan o gusto mong maunawaan ang mga opsyon para sa down payment.
- Nagfo-focus ka sa credit, ipon, o katatagan ng trabaho at ayaw mo pang magsumite ng kumpletong papeles.

Karaniwang mas maganda ang pre-approval kung:
- Gusto mong makapagsimulang maglibot ng mga bahay sa lalong madaling panahon.
- Inaasahan mong gagawa ka ng alok sa loob ng mga susunod na linggo o buwan.
- Bumibili ka sa market na mapagkumpitensya.
- Gusto mong mas kaunti ang mga sorpresa tungkol sa aktwal na puwede kang maaprubahan ng isang tagapagpahiram.

Kung mas komplikado ang sitwasyon mo, mas lalong mahalaga ang pre-approval. Kabilang dito ang self-employment, variable income, kamakailang pagbabago sa trabaho, paggamit ng mga dokumentong ITIN, mga regalo para sa down payment, o pagbili nang hindi pa nagtatagal matapos lumipat sa US. Hindi ibig sabihin na hindi ka puwedeng bumili. Ibig sabihin, dapat mong asahan ang mas maraming tanong sa dokumento at dapat kang makipagtrabaho sa isang licensed lender na kayang ipaliwanag nang malinaw ang mga kinakailangan.

Kung pipili ka rin ng ahente, tandaan ito: ang isang mahusay na lokal na licensed real-estate agent ay makakatulong sa’yo para maunawaan ang timing, offer strategy, at paperwork, pero hindi nito pinapalitan ang isang lender. Ang DoorLine ay isang free matching service. Matutulungan ka naming ikumpara ang mga lokal na ahente, at ikaw ang pipili kung sino ang kakausapin at kung sino ang kukuhain. Kung gusto mo ng tulong sa hakbang na iyon, puwede kang makapag-match o basahin ang paano pumili ng real-estate agent.

Ano ang dapat itanong bago ka umasa sa alinmang liham

Hindi lahat ng pre-qualification o pre-approval ay pantay ang lakas. Magtanong ng diretsahan.

1. Na-review ba talaga ang credit ko?
2. Anong mga dokumento ang ni-verify?
3. Anong buwanang bayad ang ipinalagay, kasama ang taxes at insurance?
4. Gaano karaming cash ang kailangan ko para sa down payment at buyer closing costs? Kadalasan ang buyer closing costs ay nasa paligid ng 2% hanggang 5% ng presyo, pero ang eksaktong halaga ay depende sa bahay, lokasyon, loan, at mga serbisyong pipiliin mo.
5. Gaano katagal valid ang liham na ito?
6. Maaari bang magbago ang resulta sa paglaon? Halimbawa, pagbabago sa trabaho, credit, utang, rates, o mismong property.

Magtanong din kung ang tinutukoy ng lender ay ang loan amount o ang home price. Hindi sila pareho kapag may down payment. Karaniwang nasa 3% hanggang 20% ang down payment, depende sa loan at profile ng bumibili, pero ang tamang halaga ay nakadepende sa mga goal mo, reserves, at mga kondisyon ng loan.

Bago magbahagi ng dokumento o magpadala ng kahit anumang pera, i-verify na nakikipag-usap ka sa isang licensed lender at kumpirmahin kung sino sila. Kung may kasamang pag-wire ng pera sa isang transaksyon, kumpirmahin ang wiring instructions sa telepono gamit ang isang pinagkakatiwalaang numero. Totoong panganib ang wire fraud sa mga transaksyong real estate.

Isang simpleng susunod na hakbang

Kung maaga pa lang ang proseso, magsimula sa makatotohanang budget at listahan ng mga tanong. Kung seryoso ka sa pagbili sa lalong madaling panahon, lumipat sa pre-approval para malaman mo kung nasaan ka talaga.

Ganito ang praktikal na daan:
- Alamin ang mga pangunahing kaalaman sa pagbili at kabuuang gastos.
- Makipag-usap sa isang licensed lender tungkol sa pre-qualification o pre-approval.
- Ihambing ang ilang lokal na licensed real-estate agents bago ka pumili.
- Basahin ang bawat kasunduan at bayad na nakasulat.
- Panatilihing matatag ang finances mo habang namimili. Iwasan ang malalaking bagong utang o mga deposito na hindi ipinaliwanag kung maaari.

Kung ito ang unang pagbili mo, makakatulong sa’yo ang aming first-time home buyer guide at buying a home service page para maunawaan ang proseso sa plain English. Tinutuya ng DoorLine ang lahat ng bumibili at sumusunod sa Fair Housing Act. Ibig sabihin, walang pagdidirekta at walang palagay kung saan “dapat” bumili ang isang tao batay sa anumang protektadong katangian.