Mua nhà với khoản trả trước thấp

“Khoản trả trước thấp” thường được hiểu như thế nào

Nhiều người mua không trả trước 20%. Trong thực tế, các lựa chọn trả trước thấp có thể bắt đầu khoảng 3% đến 5% đối với một số người mua, trong khi những người khác có thể dùng mức khác tùy theo khoản vay, căn nhà và quy định của bên cho vay. Các lựa chọn chính xác của bạn phụ thuộc vào hồ sơ tín dụng, giấy tờ chứng minh thu nhập, khoản nợ, loại tài sản, nơi ở, và bên cho vay bạn chọn.

Khoản trả trước nhỏ hơn có thể giúp bạn vào nhà nhanh hơn. Nhưng thường kéo theo một hoặc nhiều đánh đổi sau:

• Khoản thanh toán hằng tháng cao hơn vì bạn vay nhiều hơn
• Bảo hiểm thế chấp hoặc chi phí tương tự đối với một số khoản vay
• Ít “dư địa” cho các chênh lệch định giá hoặc chi phí sửa chữa nếu giao dịch trở nên đắt hơn
• Áp lực hơn cho quỹ dự phòng sau khi đóng đủ tiền

Điều đó không có nghĩa là trả trước thấp là xấu. Ý nghĩa là bạn nên so sánh bức tranh toàn cảnh, không chỉ nhìn vào số tiền mặt tối thiểu cần có hôm nay. Một licensed real-estate agent (đại lý bất động sản được cấp phép) và một licensed lender (bên cho vay được cấp phép) có thể giúp bạn hiểu một căn nhà và khoản vay cụ thể có thể ảnh hưởng thế nào đến khoản thanh toán của bạn. DoorLine cung cấp kiến thức giáo dục chung và có thể giúp bạn được ghép cặp với một đại lý địa phương được cấp phép miễn phí. Bạn sẽ so sánh các đại lý, chọn người bạn muốn làm việc cùng, và bạn nên tự kiểm tra mọi giấy phép trước.

Cần cân nhắc gì trước khi đưa ra đề nghị

Khoản trả trước thấp hoạt động tốt nhất khi bạn nắm được số liệu và giới hạn của mình. Trước khi xem nhà nghiêm túc, hãy suy nghĩ các câu hỏi sau:

1. Sau khi đóng tiền, bạn còn lại bao nhiêu tiền mặt?
Cố gắng đừng dùng hết mọi khoản tiền cho việc trả trước. Nhà có thể cần sửa chữa, chi phí chuyển nhà, tiền đặt cọc tiện ích và đồ nội thất cơ bản. Giữ một khoản dự phòng cho tình huống khẩn cấp là rất quan trọng.

2. Bạn có chi trả được toàn bộ chi phí nhà ở hằng tháng không?
Hãy nhìn vượt ra ngoài tiền gốc và lãi. Hãy yêu cầu ước tính bao gồm:
- thuế bất động sản
- bảo hiểm chủ nhà
- bảo hiểm thế chấp nếu có áp dụng
- phí HOA nếu căn nhà có
- chi phí bảo trì và sửa chữa

3. Bạn có sẵn sàng cho quy trình đề nghị mạnh mẽ hơn không?
Ở một số thị trường, khoản trả trước thấp hơn có thể khiến người bán hỏi nhiều hơn về mức độ mạnh của kế hoạch tài chính. Giấy pre-approval vững chắc từ một bên cho vay được cấp phép và hồ sơ giấy tờ rõ ràng có thể giúp ích.

4. Bạn có hiểu rủi ro về tình trạng tài sản không?
Nếu một căn nhà cũ cần sửa chữa, trả trước thấp có thể khiến bạn còn ít tiền hơn cho phần sửa chữa sau khi đóng tiền.

5. Bạn có biết những gì có thể thương lượng không?
Nhiều người mua không nhận ra rằng tiến độ, yêu cầu sửa chữa và thậm chí một số khoản phí đều có thể thương lượng tùy theo thị trường và thỏa thuận. Thù lao của đại lý cũng ngày càng có thể thương lượng và bạn luôn cần xác nhận bằng văn bản.

Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, việc chậm lại và học quy trình trước khi ký là rất hữu ích. Hướng dẫn dành cho người mua nhà lần đầu của chúng tôi first-time home buyer guide và trang dịch vụ mua nhà có thể giúp bạn hiểu các bước bằng ngôn ngữ đơn giản.

Chi phí thực tế: trả trước không phải là khoản tiền duy nhất bạn cần

Đây là chỗ nhiều người mua bị bất ngờ. Khoản trả trước của bạn chỉ là một phần của số tiền mặt cần có để mua nhà.

Chi phí đóng dịch vụ (closing costs) thường vào khoảng 2% đến 5% giá mua, nhưng con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá cả, khu vực, khoản vay và các bên cung cấp dịch vụ bạn sử dụng. Các hạng mục phổ biến có thể bao gồm:

• phí của bên cho vay
• phí thẩm định giá (appraisal)
• các khoản phí liên quan đến quyền sở hữu (title-related charges)
• thuế và bảo hiểm đã trả trước
• phí ghi nhận/ chuyển nhượng của chính phủ nếu có áp dụng
• phí kiểm tra nhà (home inspection) và các hạng mục kiểm tra khác tùy chọn hoặc được khuyến nghị

Dưới đây là một ví dụ đơn giản để học tập, không phải báo giá:

• Giá nhà: $300,000
• Trả trước 3%: $9,000
• Ước tính closing costs 2% đến 5%: $6,000 đến $15,000
• Tổng tiền mặt cần có có thể khoảng: $15,000 đến $24,000

Con số này có thể thấp hơn hoặc cao hơn tùy theo điểm tín dụng, các khoản đã thanh toán trước, phí tại địa phương và cấu trúc khoản vay của bạn. Hãy yêu cầu ước tính bằng văn bản từ sớm, rồi so sánh lại lần nữa trước khi đóng tiền.

Ngoài ra, hãy hỏi bên cho vay và đại lý của bạn xem có thể có seller credits (khoản tín dụng từ người bán) trong thị trường của bạn hay không. Những khoản này không được đảm bảo và phụ thuộc vào hợp đồng cũng như đàm phán.

Nếu bạn muốn phân tích rõ hơn, hãy đọc understanding closing costs hoặc trang tổng quan của chúng tôi về chi phí.

Khi nào tiền cũng có thể được chuyển đi, hãy cẩn trọng hơn mức bình thường. Lừa đảo chuyển khoản (wire fraud) là có thật. Luôn xác nhận hướng dẫn chuyển tiền bằng cách gọi đến một số điện thoại đã được kiểm chứng từ nguồn đáng tin cậy trước khi gửi tiền. Đừng chỉ dựa vào email.

Cách so sánh đại lý khi ngân sách của bạn đang eo hẹp

Khi khoản trả trước của bạn thấp, việc chọn đúng đại lý còn quan trọng hơn. Bạn cần một người giải thích quy trình rõ ràng, tôn trọng ngân sách của bạn và không ép bạn vào những căn nhà hoặc điều khoản mà bạn không muốn.

Hãy tìm một đại lý được cấp phép có thể:

• giải thích các đề nghị và điều kiện kèm theo (contingencies) bằng ngôn ngữ dễ hiểu
• giúp bạn so sánh tổng chi phí hằng tháng, không chỉ nhìn giá niêm yết
• chỉ ra các vấn đề sửa chữa hoặc kiểm tra có khả năng xảy ra
• giao tiếp tốt với bên cho vay và nhóm đóng tiền
• thảo luận các khu vực lân cận dựa trên các yếu tố khách quan như thời gian đi làm, khoảng giá, dữ liệu trường học công lập và tiện ích—mà không đưa ra giả định về việc ai đang sống ở đó
• tôn trọng quyền của bạn theo Luật Fair Housing (Công bằng trong nhà ở) và đối xử công bằng với mọi người mua và người bán

Hãy hỏi thẳng:

• Bạn giúp người mua bám sát ngân sách như thế nào?
• Với khoản tài trợ trả trước thấp, tôi cần lưu ý những gì?
• Cách tính thù lao của bạn sẽ hoạt động ra sao, và nó được ghi ở đâu?
• Nếu giao dịch không thành, tôi có thể gặp các mốc thời gian và khoản phí nào?
• Bạn sẽ cập nhật cho tôi bao lâu một lần, và bằng ngôn ngữ nào nếu cần?

DoorLine không phải công ty môi giới, bên cho vay, hay văn phòng luật. Chúng tôi là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Các đại lý tham gia trả DoorLine một khoản phí marketing cố định. Bạn không mất chi phí để được ghép cặp. Dù vậy, bạn vẫn nên đọc và xác nhận mọi thỏa thuận và khoản phí bằng văn bản, và tự kiểm tra giấy phép của bất kỳ đại lý nào trước khi ký. Để được hỗ trợ so sánh lựa chọn, hãy xem how to choose a real-estate agent.

Bước tiếp theo thiết thực nếu bạn muốn mua sớm

Bạn không cần biết mọi thứ ngay hôm nay. Bạn cần một bước tiếp theo rõ ràng.

Kế hoạch đơn giản:

1. Xác định khoản thanh toán bạn thấy thoải mái, không chỉ nhìn vào mức phê duyệt tối đa.
2. Ước tính số tiền bạn cần để đóng tiền (cash to close), gồm closing costs và khoản dự phòng cho việc sửa chữa.
3. Trao đổi với một bên cho vay được cấp phép về chương trình khoản vay nào có thể phù hợp với tình huống của bạn.
4. So sánh các đại lý địa phương được cấp phép giải thích rõ ràng và đưa điều khoản vào văn bản.
5. Đọc kỹ mọi tài liệu trước khi ký.

Nếu tiếng Anh không phải ngôn ngữ đầu tiên của bạn, hãy yêu cầu giải thích bằng ngôn ngữ đơn giản và dành thời gian. Bạn có quyền hiểu rõ những gì mình đang đồng ý. DoorLine chào đón mọi người mua và người bán và tuân thủ Luật Fair Housing. Chúng tôi có thể giúp bạn được ghép cặp với một đại lý địa phương được cấp phép miễn phí, bao gồm hỗ trợ cho nhiều người không phải người bản xứ tiếng Anh, người mua nhà lần đầu và người mua sử dụng ITIN. Việc ghép cặp là miễn phí, và quyết định là của bạn.