Покупка дома с небольшим первоначальным взносом

Что обычно означает «небольшой первоначальный взнос»

Многие покупатели не вносят 20% первоначального взноса. На практике варианты с небольшим взносом могут начинаться примерно с 3%–5% для некоторых покупателей, а другие используют иную сумму в зависимости от типа кредита, дома и правил конкретного кредитора. Точные варианты зависят от вашего кредитного профиля, подтверждения дохода, долгов, типа объекта, локации и выбранного кредитора.

Небольшой первоначальный взнос может помочь быстрее въехать в дом. Но обычно это означает один или несколько компромиссов:

• Более высокий ежемесячный платеж, потому что вы берете больше в кредит
• Страхование по ипотеке или аналогичные дополнительные расходы по некоторым программам
• Меньше запаса на ситуации, когда оценка/оценочная стоимость не совпадает с ожиданиями, или нужны ремонтные работы, если сделка дорожает
• Большая нагрузка на резервный фонд после закрытия сделки

Это не значит, что небольшой первоначальный взнос — это плохо. Это значит, что нужно сравнивать общую картину, а не только минимальную сумму наличных, нужную сегодня. Лицензированный риелтор и лицензированный кредитор помогут понять, как конкретный дом и кредит могут повлиять на ваш платеж. DoorLine предоставляет общие образовательные материалы и может помочь вам получить подбор лицензированного местного специалиста бесплатно. Вы сравниваете специалистов, выбираете, с кем работать, и обязательно подтверждайте каждую лицензию самостоятельно.

На что обратить внимание перед тем, как сделать предложение

Покупка с небольшим первоначальным взносом лучше всего работает, когда вы знаете цифры и свои ограничения. Перед тем как серьезно смотреть дома, продумайте эти вопросы:

1. Сколько наличных у вас останется после закрытия сделки?
Не стоит тратить все деньги на первоначальный взнос. Дома требуют ремонта, нужны расходы на переезд, депозит(ы) за коммунальные услуги и базовая мебель. Важно сохранять подушку безопасности.

2. Вы можете оплатить полную ежемесячную стоимость жилья?
Посмотрите дальше, чем просто основной долг и проценты. Попросите оценку, которая включает:
- налоги на недвижимость
- страхование домовладельца
- страхование по ипотеке, если оно применяется
- взносы HOA, если они есть
- расходы на содержание и ремонт

3. Вы готовы к более «сильному» процессу подачи предложения?
В некоторых рынках более низкий первоначальный взнос может заставить продавцов задать больше вопросов о финансовой надежности. Сильное предварительное одобрение от лицензированного кредитора и аккуратные документы могут помочь.

4. Вы понимаете риск состояния объекта?
Если старому дому нужен ремонт, небольшой первоначальный взнос может оставить меньше денег на работы после закрытия сделки.

5. Вы знаете, что можно обсуждать в переговорах?
Многие покупатели не понимают, что сроки, запросы на ремонт и даже некоторые сборы могут быть предметом переговоров — в зависимости от рынка и соглашения. Оплата услуг агента тоже все чаще подлежит обсуждению, и ее всегда нужно подтверждать в письменном виде.

Если вы покупаете впервые, полезно замедлиться и разобраться в процессе, прежде чем что-то подписывать. Наш путеводитель для первого покупателя жилья и страница услуги по покупке дома помогут понять шаги простыми словами.

Честные расходы: первоначальный взнос — не единственные деньги, которые вам нужны

Именно здесь многие покупатели неожиданно сталкиваются с реальностью. Ваш первоначальный взнос — это только одна часть наличных, необходимых для покупки.

Обычно расходы на закрытие сделки у покупателя составляют примерно 2%–5% от цены покупки, но точная сумма зависит от дома, цены, локации, кредита и провайдеров, которыми вы пользуетесь. Часто встречаются такие позиции:

• комиссии кредитора
• плата за оценку (appraisal)
• платежи, связанные с оформлением права собственности (title)
• авансовые платежи по налогам и страховке
• государственные сборы за регистрацию или передачу (если применимо)
• инспекция дома и другие дополнительные или рекомендованные проверки

Ниже простой пример только для понимания (не предложение):

• Цена дома: $300,000
• Первоначальный взнос при 3%: $9,000
• Оценка расходов на закрытие при 2%–5%: $6,000 до $15,000
• Итого наличных может потребоваться примерно: $15,000 до $24,000

Эта цифра может быть ниже или выше в зависимости от кредитов/скидок, авансовых платежей, местных сборов и структуры вашего кредита. Попросите письменную смету заранее, а затем сравните ее еще раз до закрытия сделки.

Также попросите вашего кредитора и агента уточнить, могут ли в вашем регионе быть возможны скидки от продавца (seller credits). Они не гарантированы и зависят от договора и переговоров.

Если хотите более понятную разбивку, прочитайте понимание расходов на закрытие сделки или нашу общую страницу про расходы.

Всякий раз, когда будут передаваться деньги, соблюдайте дополнительную осторожность. Мошенничество с банковскими переводами — реальность. Всегда подтверждайте инструкции по переводу денег, позвонив на проверенный номер телефона, которому вы доверяете, прежде чем отправлять средства. Не полагайтесь только на электронную почту.

Как сравнить агентов, если бюджет ограничен

Когда первоначальный взнос небольшой, правильный специалист особенно важен. Вам нужен человек, который ясно объясняет процесс, уважает ваш бюджет и не подталкивает к домам или условиям, которые вам не подходят.

Ищите лицензированного агента, который может:

• объяснять предложения и условия (contingencies) простыми словами
• помогать сравнивать общую стоимость по месячным платежам, а не только цену в листинге
• указывать вероятные проблемы с ремонтом или результаты осмотров
• хорошо общаться с вашим кредитором и командой по закрытию сделки
• обсуждать районы, опираясь на объективные факторы — например, дорога до работы, диапазон цен, данные о государственных школах и удобства — не делая предположений о том, кто там живет
• уважать ваши права по Закону о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act) и справедливо относиться ко всем покупателям и продавцам

Задавайте прямые вопросы:

• Как вы помогаете покупателям оставаться в пределах бюджета?
• На что мне обратить внимание при ипотечном финансировании с небольшим взносом?
• Как будет устроена ваша оплата, и где это прописано?
• С какими сроками и сборами я могу столкнуться, если сделка сорвется?
• Как часто вы будете обновлять меня и на каком языке — если потребуется?

DoorLine не брокер, не кредитор и не юридическая фирма. Мы — бесплатная служба подбора. Участвующие агенты платят DoorLine фиксированную маркетинговую плату. Для вас подбор бесплатен. Все равно читайте и подтверждайте в письменном виде каждое соглашение и каждый сбор, а также самостоятельно проверяйте лицензию любого агента перед подписанием. Чтобы сравнить варианты, смотрите как выбрать риелтора.

Практичный следующий шаг, если вы хотите купить в ближайшее время

Вам не нужно знать все прямо сегодня. Вам нужен понятный следующий шаг.

Простой план:

1. Определите комфортный платеж, а не только максимальное одобрение.
2. Оцените, сколько наличных нужно для закрытия, включая расходы на сделку и запас на ремонт.
3. Поговорите с лицензированным кредитором о том, какие программы кредита могут подойти именно вам.
4. Сравните лицензированных местных агентов, которые ясно объясняют и фиксируют условия в письменном виде.
5. Внимательно прочитайте каждый документ перед тем, как подписать.

Если английский не ваш родной язык, попросите объяснения простыми словами и не торопитесь. У вас есть право понимать, с чем вы соглашаетесь. DoorLine приветствует всех покупателей и продавцов и следует Закону о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act). Мы можем помочь вам получить подбор лицензированного местного агента бесплатно — включая поддержку для многих людей, для которых английский не является родным, для покупателей впервые и для тех, кто использует ITIN. Подбор бесплатный, и решение остается за вами.