Bán và mua nhà cùng một lúc

Vì sao việc này khó, và điều gì quan trọng nhất

Mua và bán cùng lúc chủ yếu là bài toán về thời điểm và tiền bạc. Bạn có thể cần tiền thu từ việc bán để dùng cho down payment của căn nhà tiếp theo. Nhưng người mua, bên cho vay, công ty phụ trách sang tên, và bên bán căn nhà bạn muốn có thể đang làm theo những lịch khác nhau.

Ba câu hỏi chính rất đơn giản:

• Bạn có cần tiền thu từ việc bán để mua căn nhà tiếp theo không?
• Bạn có thể đủ điều kiện mua căn nhà mới trước khi căn nhà hiện tại đóng giao dịch không?
• Bạn có thể sắp xếp phần giao nhau đến mức nào? Điều này có thể đồng nghĩa với việc phải trả hai khoản vay thế chấp, tốn phí lưu trữ, hoặc thuê nhà tạm thời.
• Thị trường của bạn cạnh tranh đến mức nào? Ở những nơi giao dịch nhanh, người bán có thể không muốn chờ căn nhà của bạn bán xong trước.

Không có thứ tự “đúng” cho tất cả mọi người. Có người bán trước để an toàn. Có người mua trước để tiện. Có người sắp xếp cả hai lần đóng giao dịch cùng một ngày. Con đường nào cũng có điểm đổi lại.

DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi không phải công ty môi giới, không phải đại lý, không phải bên cho vay, và cũng không phải luật sư; trang này chỉ nhằm mục đích hướng dẫn kiến thức chung, không phải tư vấn pháp lý, thuế, cho vay thế chấp hay tư vấn bất động sản. Chúng tôi có thể giúp bạn so sánh các đại lý bất động sản địa phương được cấp phép, những người giải thích lựa chọn của bạn một cách rõ ràng. Bạn sẽ tự chọn ai để trao đổi và ai để thuê. Nếu bạn muốn được hỗ trợ bắt đầu, bạn có thể được ghép cặp.

3 lựa chọn chính về thời điểm của bạn

1. Bán trước, rồi mua sau

Đây thường là lựa chọn an toàn hơn về tài chính. Bạn sẽ biết chính xác mình có bao nhiêu tiền sau khi đóng giao dịch. Bạn cũng giảm rủi ro phải “gánh” hai căn nhà cùng lúc.

Phù hợp với những người:
- cần tiền thu từ việc bán để lo down payment cho căn tiếp theo
- muốn tránh rủi ro phải trả thêm một khoản tiền hàng tháng
- thích có các con số rõ ràng hơn trước khi đưa ra đề nghị

Nhược điểm chính: bạn có thể cần nhà ở tạm thời hoặc chi phí lưu trữ nếu chưa thể đóng giao dịch căn nhà tiếp theo ngay.

2. Mua trước, rồi bán sau

Cách này có thể ít gây xáo trộn nếu bạn muốn chuyển đi một lần và tránh thuê nhà ngắn hạn. Nhưng cách này có thể tạo áp lực tài chính lớn hơn.

Phù hợp với những người:
- có đủ tiền tiết kiệm để làm down payment mà không cần tiền từ lần bán hiện tại
- có thể đủ điều kiện để tạm thời sở hữu và chi trả cho cả hai căn trong thời gian ngắn
- cần linh hoạt do lịch làm việc, lịch học, hoặc chuyện sắp xếp gia đình

Nhược điểm chính: bạn có thể phải chịu hai khoản tiền nhà (hai khoản thanh toán), đồng thời là tiền điện nước, bảo hiểm và chi phí bảo trì.

3. Cố gắng đóng cả hai gần như cùng thời điểm

Cách này khá phổ biến, nhưng cần sự phối hợp chặt chẽ. Chỉ cần một bên trễ là có thể kéo theo mọi thứ bị ảnh hưởng.

Những gì giúp ích:
- một licensed real-estate agent địa phương có kinh nghiệm xử lý cả hai phía của thương vụ
- ngày đóng giao dịch thực tế, không đặt quá “gấp”
- kế hoạch bằng văn bản nếu một bên bị trễ
- liên lạc nhanh với bên cho vay, công ty phụ trách sang tên và đại lý

Nếu bạn cũng đang tìm cách hiểu về giao dịch mua tiếp theo của mình, DoorLine có các hướng dẫn ngôn ngữ dễ hiểu tại mua nhà và bán nhà.

Những chi phí thường bị đánh giá thấp

Phần lớn mọi người tập trung vào giá bán và khoản thanh toán hàng tháng. Những khoản phí “bất ngờ” thường nằm ở giữa.

Chi phí thường gặp của người mua có thể bao gồm:
- down payment, thường khoảng 3% đến 20% tùy theo khoản vay và tình huống của bạn
- closing costs của người mua, thường khoảng 2% đến 5% giá mua
- chi phí kiểm tra hiện trạng và thẩm định giá trong nhiều giao dịch
- chi phí chuyển nhà, lưu trữ, chuyển đổi tiện ích, và chi phí sửa chữa sau khi dọn vào

Chi phí thường gặp của người bán có thể bao gồm:
- thù lao đại lý, có thể thương lượng và được xác định theo thỏa thuận của bạn; nhiều thị trường thường thấy khoảng 2,5% đến 3% mỗi bên, thường do người bán chi trả, nhưng không phải con số cố định
- closing costs của người bán, thường khoảng 1% đến 3%
- chi phí sửa chữa, hoàn thiện nhỏ, dọn dẹp, chuẩn bị bán nhà, hoặc nhượng bộ cho người mua
- tiền tất toán khoản vay thế chấp và mọi khoản phí liên quan từ công ty quản lý khoản vay của bạn

Chi phí thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá, vị trí, khoản vay, thỏa thuận với đại lý và việc sửa chữa.

Một vài ví dụ trung thực cho thấy ngân sách dễ bị “chật”:

• Thẩm định giá thấp đối với căn nhà bạn đang bán có thể ảnh hưởng đến số tiền thu được.
• Chi phí sửa chữa được phát hiện bởi bên kiểm tra của người mua có thể dẫn đến khoản khấu trừ hoặc các cuộc thương lượng vào phút chót.
• Thay đổi lãi suất có thể ảnh hưởng đến số tiền bạn có thể chi trả cho căn mua.
• Thời gian giao nhau ngắn vẫn có thể tốn rất nhiều nếu bạn phải trả hai khoản thế chấp trong dù chỉ 1–2 tháng.

Trước khi niêm yết hoặc đưa ra đề nghị, hãy nhờ một đại lý và bên cho vay được cấp phép giúp bạn lập một ước tính bằng văn bản đơn giản với:

1. số tiền dự kiến thu được sau các chi phí thông thường
2. số tiền mặt dự kiến cần để đóng giao dịch cho phần mua
3. ước tính khoản thanh toán hàng tháng cho căn nhà tiếp theo
4. kế hoạch dự phòng nếu một bên trễ từ 1 đến 3 tuần

Để xem phân tích chi tiết hơn, hãy xem tìm hiểu closing costs và chi phí. Hãy luôn đọc và xác nhận mọi khoản phí và thỏa thuận bằng văn bản trước khi ký.

Giảm rủi ro mà không bị “đóng băng”

Bạn không cần một kế hoạch hoàn hảo. Bạn cần một kế hoạch thực tế.

Dùng danh sách kiểm tra này:

• Trao đổi với một đại lý bất động sản địa phương được cấp phép sớm. Hỏi họ thường xử lý các thương vụ dạng mua-bán như của bạn bao nhiêu lần.
• Nói chuyện với bên cho vay được cấp phép trước khi đi tìm nhà. Tìm hiểu bạn có thể đủ điều kiện theo mức lãi suất hiện tại không và nhà hiện tại của bạn có ảnh hưởng gì không.
• Biết các con số “tối thiểu” của bạn. Khoảng giá bán nào phù hợp? Khoảng khoản thanh toán hàng tháng nào khiến bạn thấy an toàn?
• Chuẩn bị căn nhà hiện tại của bạn trước khi làm quá trình khó hơn. Việc dọn dẹp, sửa chữa và chụp ảnh đều quan trọng.
• Đừng cho rằng mọi người bán đều chấp nhận điều kiện phụ thuộc vào việc bán nhà. Ở một số thị trường, họ có thể không chấp nhận.
• Có kế hoạch B. Kế hoạch B có thể là ở cùng gia đình, thuê nhà ngắn hạn, hoặc thuê kho lưu trữ trong vài tuần.

Một đại lý giỏi phải có thể giải thích, bằng ngôn ngữ dễ hiểu:
- họ sẽ định giá và tiếp thị căn nhà hiện tại của bạn như thế nào
- họ sẽ sắp xếp cấu trúc các đề nghị cho căn nhà tiếp theo ra sao
- mốc thời gian nào quan trọng nhất
- những rủi ro mà họ thấy ngay tại thị trường địa phương của bạn

DoorLine giúp bạn so sánh các đại lý bất động sản địa phương được cấp phép miễn phí. Các đại lý tham gia trả cho DoorLine một khoản phí quảng bá cố định. DoorLine không lấy một phần tiền từ khoản bán của bạn hoặc phí commission. Bạn so sánh, đặt câu hỏi, tự kiểm tra từng giấy phép và quyết định làm việc với ai. Một nơi bắt đầu tốt là cách chọn đại lý bất động sản.

Bước tiếp theo của bạn: lập timeline trước khi chuyển nhà

Nếu bạn nghiêm túc về việc chuyển đi, hãy làm các bước sau:

1. Ước tính tiền thu từ việc bán. Dùng số dư khoản vay thế chấp hiện tại và chi phí bán nhà dự kiến để có một con số sơ bộ.
2. Kiểm tra khả năng mua. Một bên cho vay được cấp phép có thể cho bạn biết điều gì có thể xảy ra dựa trên lãi suất hiện tại, các khoản nợ và nguồn down payment.
3. Phỏng vấn 2–3 đại lý được cấp phép. Hỏi ai sẽ là người liên lạc, họ xử lý việc trễ như thế nào và họ sẽ sắp xếp thứ tự bán và mua của bạn ra sao.
4. Chọn chiến lược. Bán trước, mua trước, hoặc nhắm tới việc đóng giao dịch trong cùng một tuần.
5. Đưa mọi thỏa thuận vào văn bản. Đọc kỹ hợp đồng niêm yết, hợp đồng với người mua, timeline, phí và các điều khoản phụ thuộc.

Nếu tiền sẽ được chuyển bằng điện tại thời điểm đóng giao dịch, hãy xác nhận hướng dẫn chuyển tiền bằng điện qua điện thoại sử dụng một số đáng tin cậy trước khi gửi bất kỳ thứ gì. Lừa đảo chuyển tiền là có thật.

DoorLine chào đón tất cả người mua và người bán và tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Chúng tôi không hướng dẫn mọi người đến các khu vực hoặc đại lý dựa trên các đặc điểm được pháp luật bảo vệ. Chúng tôi giúp bạn so sánh các lựa chọn để bạn có thể đưa ra quyết định đúng đắn.

Nếu bạn muốn điểm bắt đầu đơn giản hơn, DoorLine có thể giúp bạn được ghép cặp với một đại lý bất động sản địa phương được cấp phép, người có thể giúp bạn rà soát timeline và thị trường địa phương.