Người mua dùng ITIN đã mua căn nhà đầu tiên của họ như thế nào

Tình huống: đã sẵn sàng mua nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu

Một người mua nhà lần đầu tìm đến DoorLine sau nhiều năm thuê nhà và tiết kiệm đều đặn. Họ có ITIN thay vì số Social Security, có thu nhập từ một công việc ổn định và có đủ tiền mặt cho khoản down payment khiêm tốn cùng với closing costs. Thứ họ chưa có là hình dung rõ ràng về cách quy trình diễn ra tại Mỹ.

Các câu hỏi chính của họ rất đơn giản:
- Người có ITIN có thể mua nhà không?
- Thường cần bao nhiêu tiền ở giai đoạn đầu?
- Những đại lý địa phương nào thực sự đã từng giúp người mua lần đầu với giấy tờ tương tự?
- Làm sao để tránh tốn thời gian với những người không giải thích rõ ràng?

Giống như nhiều người mua khác, họ đã nghe những lời khuyên trái chiều từ bạn bè, mạng xã hội và video trên mạng. Có người nói họ cần down payment 20%. Có người lại bảo nên mua nhanh trước khi giá tăng. Một vài người khác khiến quy trình nghe có vẻ dễ hơn thực tế.

Sự thật thì bình thường hơn. Mua nhà bằng ITIN là có thể, nhưng các lựa chọn vay vốn, giấy tờ cần thiết, lãi suất, yêu cầu dự phòng và tiêu chuẩn thẩm định sẽ khác nhau theo từng tổ chức cho vay và chương trình vay. Down payment thường dao động từ khoảng 3% đến 20%, còn closing costs của người mua thường dao động từ khoảng 2% đến 5% giá mua, tùy thuộc vào khoản vay, khu vực và điều khoản thỏa thuận. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá nhà, vị trí, khoản vay và thỏa thuận với các bên chuyên môn liên quan.

Vai trò của DoorLine không phải là phê duyệt khoản vay, giới thiệu khu vực ở phù hợp, hay bảo người mua phải làm gì. Chúng tôi cung cấp kiến thức giáo dục chung và giúp họ được ghép cặp với các licensed real-estate agent địa phương để họ tự so sánh.

Họ đã làm gì trước khi đưa ra lời đề nghị

Người mua chậm lại một chút và xử lý những việc cơ bản trước. Việc đó giúp tiết kiệm thời gian về sau.

1. Họ sắp xếp tài liệu. Họ thu thập bảng lương gần đây, tờ khai thuế đã nộp có dùng ITIN, sao kê ngân hàng, giấy tờ tùy thân, bằng chứng địa chỉ và danh sách các khoản nợ hàng tháng.
2. Họ trao đổi với các tổ chức cho vay được cấp phép. Không chỉ một. Mà nhiều hơn một. Họ hỏi tổ chức cho vay nào thực sự cung cấp chương trình vay cho người vay dùng ITIN, cần những giấy tờ gì và khoản thanh toán hàng tháng dự kiến có thể trông như thế nào.
3. Họ xây dựng ngân sách thực tế. Họ nhìn ra ngoài khoản down payment và tính cả tiền earnest money, chi phí kiểm tra nhà, phí định giá nếu tổ chức cho vay yêu cầu, chi phí chuyển nhà và một khoản dự phòng sửa chữa.
4. Họ so sánh các đại lý. DoorLine ghép họ với các licensed local agents, và người mua chọn người để phỏng vấn. Họ tập trung vào cách giao tiếp, sự kiên nhẫn và việc đại lý có giải thích hợp đồng bằng ngôn ngữ dễ hiểu hay không.

Một vài bài học thực tế nổi bật:
- Pre-approval không giống như việc bạn đã thấy thoải mái với khoản thanh toán. Tổ chức cho vay có thể phê duyệt khoản cao hơn mức người mua muốn chi.
- Closing costs quan trọng. Nhiều người mua lần đầu chỉ chú ý đến down payment. Đây là một sai lầm. Xem những điều cơ bản về closing cost.
- Hợp đồng với đại lý cần được đọc kỹ. Điều khoản thù lao và các dịch vụ phải được xác nhận bằng văn bản trước khi ký.
- Không ai nên thúc ép bạn vì nỗi sợ. Một đại lý được cấp phép tốt sẽ giải thích sự đánh đổi và thời điểm, chứ không tạo áp lực.

Người mua cũng học cách hỏi mọi chuyên gia cùng một câu: “Bạn có thể cho tôi xem điều đó bằng văn bản không?” Thói quen này giúp họ tránh nhầm lẫn về sau.

Quá trình tìm nhà thực sự diễn ra như thế nào

Khi pre-approval và ngân sách rõ ràng hơn, người mua bắt đầu đi xem nhà cùng đại lý mà họ chọn. Họ không tìm “một căn nhà hoàn hảo”. Họ tìm một căn nhà phù hợp với con số và nhịp sống hằng ngày.

Đại lý giúp họ so sánh các căn nhà dựa trên các yếu tố khách quan như:
- giá mua
- khoản thanh toán hàng tháng ước tính
- thời gian đi làm
- tình trạng nhà và các hạng mục sửa chữa có thể cần
- ước tính thuế bất động sản và bảo hiểm
- tiện ích lân cận và thông tin công khai về trường học

Điều này quan trọng vì việc mua nhà nên dựa trên thông tin đúng đắn và có tính thực tế. DoorLine tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Tất cả người mua và người bán đều được chào đón, và không ai nên bị dẫn dắt để đi vào hoặc tránh một khu vực dựa trên đặc điểm được pháp luật bảo vệ.

Người mua đã thua ở lời đề nghị đầu tiên mà họ đưa ra. Thất vọng là bình thường. Ở lời đề nghị nghiêm túc lần thứ hai, các con số tốt hơn và các vấn đề trong kiểm tra nhà có thể xử lý. Đại lý được cấp phép giải thích các điều khoản hợp đồng, các mốc thời hạn và các điểm cần thương lượng bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Người mua hỏi cho đến khi họ hiểu.

Một vài điều tạo nên khác biệt:
- Họ để dành một phần tiết kiệm thay vì chi hết mọi đồng cho down payment.
- Họ bám theo khoản thanh toán hàng tháng mà họ thấy mình có thể duy trì.
- Họ không bỏ qua các bước kiểm tra để cạnh tranh nhanh hơn.
- Họ xem từng ước tính và từng dòng phí một cách kỹ lưỡng.

Khi vấn đề chuyển tiền xuất hiện, người mua được cảnh báo về lừa đảo chuyển khoản qua dây (wire fraud). Họ xác nhận hướng dẫn chuyển tiền bằng cách gọi đến một số điện thoại quen thuộc của công ty tiêu đề (title) hoặc công ty escrow trước khi gửi tiền. Chỉ riêng một bước này cũng có thể ngăn một khoản thiệt hại lớn.

Kết quả và bài học thật sự rút ra

Người mua đã chốt được một căn nhà mà họ có thể chi trả mà không phải “vượt quá giới hạn”. Đó không phải là căn nhà lớn nhất mà họ đã đi xem, và theo thời gian cần vài lần cập nhật. Nhưng khoản thanh toán, số tiền cần có khi chốt (cash needed at closing) và kế hoạch sửa chữa đều được hiểu rõ trước khi ký.

Quan trọng không kém, người mua biết vì sao việc mua phù hợp với họ. Đó mới là chiến thắng thật sự.

Nghiên cứu tình huống này không chứng minh rằng mọi người mua dùng ITIN sẽ có cùng một lộ trình. Một số người sẽ cần tiết kiệm nhiều hơn. Một số sẽ gặp điều kiện vay chặt chẽ hơn. Một số có thể quyết định chờ để cải thiện tín dụng, giảm nợ hoặc tích lũy dự phòng trước. Đó cũng có thể là một quyết định thông minh.

Bài học thực tế:
- Có thể người mua dùng ITIN sẽ mua được nhà, tùy theo quy định của tổ chức cho vay và bức tranh tài chính đầy đủ.
- Chuẩn bị quan trọng hơn tốc độ.
- Bạn nên so sánh các chuyên gia được cấp phép, không chỉ dựa vào một ý kiến.
- Bạn là người chọn ai để làm việc cùng.
- Bạn nên tự xác minh mọi giấy phép và đọc mọi thỏa thuận cùng từng khoản phí bằng văn bản trước khi ký.

Nếu bạn đang ở giai đoạn đầu, hãy bắt đầu với những kiến thức cơ bản cho người mua lần đầu hoặc những kiến thức cơ bản về tài chính.