Paano Bumili ng Kanilang Unang Bahay ang Isang Mamimili na may ITIN

Ang sitwasyon: handa nang bumili, pero hindi sigurado kung saan magsisimula

Dumalaw ang unang beses na mamimili sa DoorLine pagkatapos tumira nang paupahan sa loob ng maraming taon at makaipon nang tuloy-tuloy. May ITIN sila kapalit ng Social Security number, kita mula sa isang matatag na trabaho, at sapat na cash para sa katamtamang down payment at closing costs.

Ang hindi pa nila alam ay kung paano talaga gumagana ang proseso sa Estados Unidos.

Simple ang mga pangunahing tanong nila:
- Maaari bang bumili ng bahay ang isang may ITIN?
- Gaano karaming pera ang karaniwang kailangan sa simula?
- Aling mga lokal na ahente ang talagang nakatulong sa mga unang beses na bumibili na may katulad na dokumentasyon?
- Paano maiiwasan ang pag-aaksaya ng oras sa mga taong hindi malinaw magpaliwanag?

Gaya ng maraming bumibili, nakatanggap na sila ng magkasalungat na payo mula sa mga kaibigan, social media, at mga video online. Sabi ng iba, kailangan daw ng 20% down. Ang iba naman, dapat daw bumili nang mabilis bago tumaas ang presyo. May ilan ding ginawang mas madali ang proseso kaysa sa tunay.

Ang katotohanan ay mas pangkaraniwan. Posibleng makabili gamit ang ITIN, pero nag-iiba ang mga opsyon sa loan, dokumentasyon, interest rates, mga kinakailangang reserba, at pamantayan sa pag-verify (underwriting) depende sa lender at sa loan program. Kadalasan, ang mga down payment ay nasa humigit-kumulang 3% hanggang 20%, at ang buyer closing costs ay madalas nasa humigit-kumulang 2% hanggang 5% ng presyo, depende sa loan, lokasyon, at kasunduan sa deal. Ang eksaktong halaga ay nakadepende sa bahay, presyo, lokasyon, loan, at sa agreement sa mga propesyonal na kasali.

Ang papel ng DoorLine ay hindi ang mag-apruba ng loan, magrekomenda ng neighborhood, o sabihin sa mamimili kung ano ang gagawin. Nagbigay kami ng pangkalahatang kaalaman at tinulungan silang ma-match sa mga lisensyadong lokal na ahente na puwede nilang ikumpara para sa sarili nila.

Ano ang ginawa nila bago gumawa ng alok

Dahan-dahan muna silang naglaan ng oras para ayusin ang mga pangunahing bagay. Nakatipid iyon ng oras sa susunod.

1. Inayos nila ang mga dokumento. Pinagsama nila ang mga kamakailang pay stubs, mga tax return na naisumite gamit ang kanilang ITIN, bank statements, ID, patunay ng address, at isang listahan ng mga buwanang utang.
2. Nakipag-usap sila sa mga lisensyadong lender. Hindi lang isa. Higit sa isa. Tinignan nila kung anong mga loan program ang talagang available para sa mga borrower na may ITIN, anong dokumentasyon ang kailangan, at ano ang posibleng hitsura ng tinatayang buwanang bayad.
3. Gumawa sila ng makatotohanang budget. Tiningnan nila lampas sa down payment at isinama ang earnest money, mga gastos sa inspection, mga bayad sa appraisal kapag hinihingi ng lender, mga gastos sa paglipat, at isang dagdag na pampatong para sa posibleng ayusin.
4. Inihambing nila ang mga ahente. In-match sila ng DoorLine sa mga lisensyadong lokal na ahente, at pinili ng mamimili kung sino ang kokontakin para sa interview. Tinuon nila ang pansin sa paraan ng komunikasyon, pasensya, at kung ipinaliliwanag ba ng ahente ang mga kontrata sa malinaw na wika.

May ilang praktikal na aral na lumitaw:
- Ang pre-approval ay hindi kapareho ng pakiramdam na kaya mong bayaran ang monthly payment. Maaaring maaprubahan ng lender ang mas mataas kaysa sa kaya mong gastusin.
- Mahalaga ang closing costs. Maraming unang beses na bumibili ang nakatuon lang sa down payment. Pagkakamali iyon. Tingnan ang mga batayan sa closing cost.
- Dapat basahin nang mabuti ang mga agreement sa ahente. Dapat kumpirmahin nang nakasulat ang mga tuntunin sa kabayaran at mga serbisyong kasama bago pumirma.
- Walang dapat nagmamadali sa iyo dahil sa takot. Ang isang mahusay na lisensyadong ahente ay nagpapaliwanag ng mga kapalit at tamang timing, hindi pressure.

Natuto rin ang mamimili na itanong sa bawat propesyonal ang parehong tanong: "Maiipakita mo ba ito sa nakasulat?" Nakakatulong ang ugaling iyon para maiwasan ang pagkalito sa bandang huli.

Paano talaga gumana ang paghahanap ng bahay

Mas naging malinaw ang pre-approval at budget, kaya nagsimula nang maglibot ang mamimili sa mga bahay kasama ang napili nilang ahente. Hindi sila naghanap ng "perpektong" bahay. Naghanap sila ng bahay na akma sa budget at sa araw-araw na pamumuhay.

Tumulong ang ahente sa paghahambing ng mga bahay gamit ang layunin at batay sa datos na mga salik tulad ng:
- presyo ng pagbili
- tinatayang buwanang bayad
- oras ng biyahe papunta sa trabaho
- kondisyon ng bahay at posibleng mga kailangang ayusin
- pagtataya ng buwis sa property at insurance
- mga malapit na pasilidad at pampublikong impormasyon tungkol sa mga paaralan

Mahalaga ito dahil dapat manatiling nakabatay sa legal at praktikal na impormasyon ang pagbili ng bahay. Sinusunod ng DoorLine ang Fair Housing Act. Welcome ang lahat ng mamimili at nagbebenta, at walang dapat na idinidirekta papasok o inaalis sa isang lugar batay sa protektadong katangian.

Nabigo sila sa unang bahay na inalok nila. Nakakadismaya, pero normal lang. Sa pangalawang seryosong alok, mas maganda ang mga numero at mas manageable ang mga isyu sa inspection. Ipinaliwanag ng lisensyadong ahente ang mga tuntunin sa kontrata, mga deadline, at mga punto sa pag-uusap sa malinaw na wika. Tinatanong ng mamimili hanggang sa maintindihan nila.

May ilang bagay na gumawa ng malaking pagkakaiba:
- Nagtabi sila ng ilang savings imbes na gastusin ang bawat piso sa down payment.
- Napanatili nila ang buwanang bayad na kaya nilang dalhin.
- Hindi nila nilaktawan ang mga hakbang sa inspection para lang makipagkompetensya nang mas mabilis.
- Sinuri nila ang bawat pagtataya at bawat linya ng bayad.

Nang dumating ang usapin sa paglipat ng pera, binalaan sila tungkol sa wire fraud. Kinumpirma nila ang mga instruksyon sa pag-wire sa pamamagitan ng pagtawag sa isang kilalang numero ng telepono para sa title o closing company bago magpadala ng pera. Ang isang hakbang na iyon ay makakaiwas sa malaking pagkalugi.

Ang naging resulta at ang tunay na aral

Nakapag-close ang mamimili sa isang bahay na kaya nilang bayaran nang hindi umaabot sa huling hangganan. Hindi iyon ang pinakamalaking bahay na napuntahan nila, at kailangan iyon ng ilang update habang tumatagal. Pero bago pumirma, naiintindihan na nila ang monthly payment, ang cash na kailangan sa closing, at ang plano sa mga aayusin.

Kasinghalaga, alam ng mamimili kung bakit makatuwiran sa kanila ang pagbili. Iyan ang tunay na tagumpay.

Ang case study na ito ay hindi patunay na pare-pareho ang magiging daanan ng lahat ng bumibili na may ITIN. Ang ilan ay kailangan pang mas marami pang ipon. Ang ilan ay haharap sa mas mahigpit na tuntunin ng loan. Ang ilan ay maaaring magpasya munang maghintay at pagandahin ang credit, bawasan ang utang, o bumuo muna ng reserba. Maaari rin itong maging matalinong desisyon.

Ang praktikal na aral:
- Oo, posibleng makabili ng bahay ang isang ITIN buyer, depende sa mga patakaran ng lender at sa buong kabuuan ng pinansiyal na sitwasyon.
- Mas mahalaga ang paghahanda kaysa sa bilis.
- Dapat mong ikumpara ang mga lisensyadong propesyonal, hindi umaasa sa iisang opinyon.
- Ikaw ang pumipili kung kanino ka makikipagtulungan.
- Dapat mong i-verify mismo ang bawat lisensya at basahin ang bawat agreement at bayad sa nakasulat bago pumirma.

Kung maaga pa lang ang proseso, magsimula sa mga batayan para sa first-time buyer o mga batayan sa financing.