Isang Nagbebenta na Nagkumpara ng mga Ahente Bago Mag-sign
Ito ay isang hindi kilalang, halimbawa lang na kuwento batay sa mga karaniwang tanong ng nagbebenta. Pang-edukasyon lamang ito, hindi payong real-estate, legal, buwis, o pampinansyal.
Ang sitwasyon
Isang may-ari ng bahay ang naghahanda nang magbenta matapos manirahan sa property nang ilang taon. May sapat silang equity para lumipat, pero kinakabahan sila sa parte na walang malinaw na nagpapaliwanag: paano pumili ng tamang listing agent nang hindi napipilitang mag-sign nang masyadong mabilis.
Nakausap muna nila ang isang ahente dahil matagal na itong nagpapadala ng mga mailer sa bahay. Maganda ang dating ng presentasyon. Tinalakay ng ahente ang pagpepresyo, marketing, mga larawan, open house, at ang listing agreement. Pero may mga pangunahing tanong pa rin ang nagbebenta:
- Ano mismo ang gagawin ng ahente?
- Anong mga bayarin ang puwedeng pag-usapan?
- Gaano katagal ang kontrata?
- Ano ang mangyayari kung hindi agad maibenta ang bahay?
- May dagdag bang bayarin sa marketing o pagkansela?
Nakatulong ang pag-pause na iyon. Sa halip na mag-sign agad sa lugar, nagdesisyon ang nagbebenta na kumpara muna sa ilang lokal na licensed agent. Mas naging malinaw sa kanila kung paano ang merkado at kung ano ang normal. Kung nagsisimula ka pa lang, matutulungan ka ng DoorLine na magpa-match sa mga lokal na licensed agent nang libre, para ikaw ang makapaghambing at makakapili.
Ano ang ginawa nila bago mag-sign
Ang nagbebenta ay nakausap sa kabuuang tatlong ahente. Tinignan nila ang parehong mahahalagang tanong sa bawat isa para mas madaling ihambing ang mga sagot.
- Paano ninyo ipapresyo ang bahay, at bakit? Iba-iba ang price range at dahilan ng bawat ahente. May mukhang agresibo. May mukhang konserbatibo. May dumaan sa mga kamakailang benta sa malapit at ipinaliwanag kung paano naaapektuhan ng mga update, kondisyon, at timing ang interes ng mga bumibili.
- Ano ang kasama sa serbisyo ninyo? Tinawag ng nagbebenta kung tungkol sa mga larawan, gabay sa staging, open house, online marketing, koordinasyon sa pagpapakita, at pakikipag-ugnayan habang nasa listing period.
- Anong mga bayarin at gastos ang dapat kong asahan? Ipinaliwanag ng mga ahente na ang mga gastos ng nagbebenta ay kadalasang nasa karaniwang hanay na mga 1-3% sa closing costs, plus anumang napagkasunduang kabayaran at iba pang gastos na may kaugnayan sa pagbebenta. Ang eksaktong numero ay nakadepende sa bahay, sa presyo, sa lokasyon, at sa nakasulat na kasunduan.
- Ano ang sinasabi sa listing agreement? Binasa ng nagbebenta ang haba ng termino, mga tuntunin sa pagkansela, anumang minimum na pangakong serbisyo, at kung may mga dagdag na singil.
May isang bagay na kapansin-pansin: hindi pare-parehong paraan ang pagpapaliwanag ng dokumentasyon ng bawat ahente. May nagmamadali. Ang isa naman ay sumang-ayon sa mga tanong at hinikayat ang nagbebenta na basahin ang bawat pahina. Malaking bagay iyon.
Para sa mas pangkalahatang background sa proseso, puwede nilang balikan ang pagbebenta ng bahay at ihambing kung ano ang sinasabi ng mga ahente sa nakasulat na agreement.
Ano ang napansin nila habang naghahambing ng mga alok
Ang pinakamalaking aral ay simple: ang pinakamataas na mungkahing list price ay hindi awtomatikong ang pinakamagandang pagpipilian.
May isang ahente na nagmungkahi ng sobrang taas na numero, pero nang tinanong ng nagbebenta kung paano susuportahan ang presyong iyon, malabo ang sagot. May isa pang ahente na nagrekomenda ng mas mababang numero at ipinaliwanag ang tradeoff: ang makatotohanang list price kung minsan ay nakakaakit ng mas malakas na maagang interes, habang ang sobrang taas na presyo ay maaaring magresulta sa mahabang pagkakasalansan sa market at kalaunan ay mga price cut. Walang makakapaggarantiya ng presyo ng pagbebenta.
Natuto rin ang nagbebenta na tumingin lampas sa headline na usapan tungkol sa commission. Nego na nang nego ang kabayaran sa mga ahente at nakadepende ito sa kasunduan. Karaniwan, nasa paligid ng 2.5-3% ang hanay sa bawat panig, pero nag-iiba ang aktuwal na terms. Ang mahalaga ay hindi lang ang numero. Mahalaga rin ang:
- gaano kalinaw ipinapaliwanag ng ahente ang kontrata
- kung kasama sa marketing costs ang gastusin o dagdag pa ito
- gaano kadalas ma-update ang nagbebenta
- anong strategy ang gagamitin ng ahente kung kaunti lang ang interes sa bahay
- kung nakikinig ba ang ahente imbes na mang-pressure
Sa huli, pinili ng nagbebenta ang ahenteng pinakalinaw magsalita, hindi yung pinaka-makulit o pinaka-“flashy”. Nagbigay ang ahenteng iyon ng pricing plan, communication plan, at malinaw na sagot tungkol sa mga bayarin at timing. Binalik-basa pa rin ng nagbebenta at kinumpirma ang lahat nang nakasulat bago mag-sign.
Para sa mas kumpletong paliwanag sa mga karaniwang gastos, tingnan ang pag-unawa sa closing costs.
Ang naging resulta
Hindi ito perpekto o parang mahika. Normal pa rin ang stress ng nagbebenta.
May mga araw na kailangan ihanda para sa mga pagpapakita. May negotiation. May mga tanong sa pagkukumpuni pagkatapos ng inspection. May mga closing document na kailangang maingat na suriin. Pero mas nagkaroon ng kontrol ang nagbebenta dahil naiintindihan nila ang kasunduan bago nila ito nilagdaan.
Nakabuti ang ilang praktikal na bagay:
- Mas marami silang inihambing na ahente kaysa sa isa. Mas madaling makita ang pressure sa pagbebenta.
- Hiningi nila ang lahat ng bayarin nang nakasulat. Walang hulaan.
- Hindi nila nalilito ang mungkahing list price sa garantisadong presyo ng pagbebenta.
- Sa sariling paraan nila nilang na-verify ang lisensya ng ahente.
- Dahan-dahan nilang binasa ang listing agreement.
Sa closing, gising din sila sa paggalaw ng pera. Kung makakatanggap ka kailanman ng wiring instructions, i-verify ang mga ito sa pamamagitan ng pagtawag sa numerong tiwala ka na at meron ka na. Huwag umasa lang sa email. Totoong-totoo ang wire fraud.
Paalala nitong kuwento: hindi kailangan maging eksperto ang nagbebenta para maprotektahan ang sarili. Kailangan lang nilang bumagal, magkumpara, magtanong ng diretso, at makipagtrabaho sa isang licensed na propesyonal.
Para sa ibang nagbebenta
Kung iniisip mong magbenta, ito ang praktikal na takeaways:
- Mag-interview ng hindi bababa sa dalawang o tatlong licensed na ahente kung maaari.
- Magtanong ng parehong mga tanong sa bawat isa para patas ang paghahambing.
- Basahin ang listing agreement bago mag-sign, kasama ang haba ng termino, mga tuntunin sa pagkansela, at mga bayarin.
- Ituring ang lahat ng numero bilang pagtatantya at hanay, hindi bilang pangako.
- Piliin ang taong malinaw magpaliwanag ng proseso, hindi lang yung taong may pinakamalalaking claim.
Ang DoorLine ay isang libreng matching service. Hindi kami brokerage, agent, lender, abogado, o tagapayo sa buwis. Tinutulungan ka naming makakonekta sa mga lokal na licensed real-estate agent para ikaw ang makapaghambing ng mga opsyon at makapagpasya kung sino ang gusto mong pagtrabahuhan. Tinatanggap namin ang lahat ng bumibili at nagbebenta at sumusunod kami sa Fair Housing Act. Kung gusto mo ng tulong para magsimula sa paghahambing, tingnan ang paano pumili ng real-estate agent o magpa-match kapag handa ka na.
Bago ka mag-sign sa isang listing agent, kausapin ang higit sa isa, itanong ang parehong mga tanong, ihambing ang nakasulat na terms, i-verify ang lisensya mo mismo, at huwag maniwala sa mga pangakong wala sa papel.