Người bán đã so sánh các đại lý trước khi ký
Đây là câu chuyện minh họa được ẩn danh, dựa trên các câu hỏi thường gặp của người bán. Đây là thông tin giáo dục chung, không phải tư vấn real-estate, pháp lý, thuế hay tài chính.
Tình huống
Một chủ nhà đang chuẩn bị bán sau nhiều năm sinh sống tại căn nhà. Họ có đủ vốn sở hữu để chuyển đi, nhưng lại lo lắng về phần mà không ai giải thích rõ ràng: cách chọn đúng listing agent mà không bị ép ký quá nhanh.
Họ nói chuyện với một đại lý trước vì đại lý đó đã gửi nhiều thư quảng cáo đến nhà trong thời gian dài. Phần trình bày nghe rất chỉn chu. Đại lý nói về giá niêm yết, marketing, ảnh, nhà mở cửa và hợp đồng niêm yết. Nhưng người bán vẫn có những câu hỏi cơ bản:
- Chính xác đại lý sẽ làm những việc gì?
- Những khoản phí nào có thể thương lượng?
- Hợp đồng sẽ kéo dài bao lâu?
- Nếu nhà không bán nhanh thì điều gì sẽ xảy ra?
- Có thêm phí marketing hay phí hủy không?
Khoảng dừng đó giúp ích. Thay vì ký ngay tại chỗ, người bán quyết định so sánh trước với vài listing agent địa phương có giấy phép. Nhờ vậy họ có cái nhìn tốt hơn về thị trường và về những gì là thông thường. Nếu bạn vẫn đang ở giai đoạn đầu, DoorLine có thể giúp bạn được ghép cặp với các listing agent địa phương có giấy phép miễn phí để bạn so sánh và lựa chọn.
Họ đã làm gì trước khi ký
Người bán đã nói chuyện với tổng cộng ba đại lý. Họ hỏi mỗi lần cùng một nhóm câu hỏi cốt lõi để việc đối chiếu câu trả lời dễ hơn.
- Anh/chị sẽ định giá căn nhà thế nào, và vì sao? Mỗi đại lý đưa ra một khoảng giá khác nhau và lý do khác nhau. Có người có vẻ khá “đánh mạnh”. Có người thận trọng hơn. Một người khác đi qua các giao dịch gần đây trong khu vực và giải thích cập nhật, tình trạng và thời điểm có thể ảnh hưởng đến mức độ quan tâm của người mua.
- Trong dịch vụ của anh/chị có những gì? Người bán hỏi về chụp ảnh, hướng dẫn sắp xếp nhà cửa, nhà mở cửa, marketing trực tuyến, phối hợp lịch xem và cách liên lạc trong thời gian niêm yết.
- Tôi nên dự kiến những khoản phí và chi phí nào? Các đại lý giải thích rằng chi phí của người bán thường nằm trong khoảng điển hình khoảng 1-3% trong closing costs, cộng thêm bất kỳ thỏa thuận về chi phí hỗ trợ/compensation và các chi phí liên quan đến việc bán khác. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, khu vực và thỏa thuận bằng văn bản.
- Hợp đồng niêm yết nói gì? Người bán đọc thời hạn hợp đồng, điều khoản hủy, các cam kết dịch vụ tối thiểu và liệu có khoản phí phát sinh nào khác không.
Có một điểm nổi bật: không phải đại lý nào cũng giải thích giấy tờ theo cách giống nhau. Có người vội vàng lướt qua. Người khác mời đặt câu hỏi và khuyến khích người bán đọc từng trang. Điều đó tạo ra khác biệt.
Để biết thêm thông tin tổng quan về quy trình, người bán có thể xem bán một căn nhà và đối chiếu các gì đại lý nói với hợp đồng bằng văn bản.
Họ nhận thấy gì khi so sánh các đề xuất
Bài học lớn nhất lại rất đơn giản: giá niêm yết đề xuất cao nhất không đồng nghĩa là lựa chọn tốt nhất.
Một đại lý đề xuất một con số rất cao, nhưng khi người bán hỏi mức giá đó sẽ được “chứng minh” bằng gì, câu trả lời lại mơ hồ. Đại lý khác đề xuất mức thấp hơn và giải thích sự đánh đổi: một mức giá niêm yết hợp lý đôi khi có thể tạo ra sự quan tâm mạnh hơn ngay từ đầu, trong khi giá bị đẩy lên có thể dẫn tới việc nằm thị trường lâu và sau đó phải giảm giá. Không ai có thể bảo đảm giá bán.
Người bán cũng học được cách nhìn vượt ra ngoài phần nói về commission trên tiêu đề. Việc chi trả cho đại lý ngày càng có thể thương lượng và phụ thuộc vào thỏa thuận. Một khoảng thường gặp theo mỗi bên thường khoảng 2.5-3%, nhưng điều khoản thực tế có thể khác nhau. Điều quan trọng không chỉ là con số. Còn là:
- đại lý giải thích hợp đồng rõ ràng đến mức nào
- chi phí marketing có được bao gồm hay là tính thêm
- người bán sẽ nhận cập nhật bao lâu một lần
- chiến lược đại lý sẽ dùng nếu căn nhà ít được quan tâm
- đại lý có lắng nghe thay vì gây áp lực không
Cuối cùng, người bán chọn đại lý rõ ràng nhất, không phải người “nói hay” nhất. Đại lý đó đưa ra kế hoạch định giá, kế hoạch liên lạc và câu trả lời thẳng thắn về phí cũng như thời điểm. Người bán vẫn đọc và xác nhận mọi thứ bằng văn bản trước khi ký.
Để xem chi tiết hơn về các chi phí thường gặp, xem hiểu closing costs.
Kết quả
Kết quả không hoàn hảo hay “phép màu”. Người bán vẫn có những căng thẳng bình thường.
Có việc cần chuẩn bị cho các buổi xem nhà. Có thương lượng. Có câu hỏi về sửa chữa sau khi kiểm tra (inspection). Có các giấy tờ khi đóng giao dịch cần xem cẩn thận. Nhưng người bán cảm thấy mình kiểm soát tốt hơn vì họ hiểu thỏa thuận trước khi ký.
Một vài việc thực tế đã giúp:
- Họ so sánh nhiều hơn một đại lý. Điều đó giúp dễ nhận ra dấu hiệu gây áp lực trong bán hàng.
- Họ yêu cầu tất cả khoản phí bằng văn bản. Không đoán mò.
- Họ không nhầm giá niêm yết đề xuất với giá bán được bảo đảm.
- Họ tự kiểm tra giấy phép của đại lý.
- Họ đọc hợp đồng niêm yết chậm rãi.
Khi đóng giao dịch, họ cũng cảnh giác về việc chuyển tiền. Nếu bạn từng nhận được hướng dẫn chuyển khoản, hãy xác nhận bằng cách gọi đến số bạn đã có sẵn và tin tưởng. Đừng chỉ dựa vào email. Lừa đảo chuyển khoản là có thật.
Câu chuyện này nhắc rằng người bán không cần phải là chuyên gia để tự bảo vệ. Chỉ cần chậm lại, so sánh, hỏi câu hỏi trực tiếp và làm việc với một chuyên gia có giấy phép.
Điểm rút ra cho người bán khác
Nếu bạn đang cân nhắc bán nhà, đây là điều thực tế bạn có thể áp dụng:
- Phỏng vấn ít nhất hai hoặc ba listing agent có giấy phép nếu có thể.
- Hỏi cùng một bộ câu hỏi mỗi lần để bạn so sánh công bằng.
- Đọc hợp đồng niêm yết trước khi ký, gồm thời hạn, điều khoản hủy và các khoản phí.
- Xem mọi con số như ước tính và khoảng giá, không phải cam kết.
- Chọn người giải thích quy trình rõ ràng, không chỉ người đưa ra những tuyên bố lớn nhất.
DoorLine là một dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi không phải công ty môi giới, không phải đại lý, không phải đơn vị cho vay, không phải luật sư, và không phải cố vấn thuế. Chúng tôi giúp bạn kết nối với các listing agent real-estate địa phương có giấy phép để bạn có thể so sánh các lựa chọn và quyết định nên làm việc với ai. Chúng tôi hoan nghênh mọi người mua và người bán và tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Nếu bạn muốn được hỗ trợ bắt đầu so sánh, hãy xem cách chọn một real-estate agent hoặc được ghép cặp khi bạn đã sẵn sàng.
Trước khi ký với listing agent, hãy nói chuyện với nhiều hơn một người, hỏi cùng một bộ câu hỏi, so sánh các điều khoản bằng văn bản, tự kiểm tra giấy phép và đừng tin các cam kết không được ghi trong văn bản.