Điều kiện (contingency) là gì trong một lời đề nghị mua nhà?
Contingency là một điều kiện cần được đáp ứng để giao dịch mua bán nhà có thể tiếp tục. Nếu điều kiện không được đáp ứng trước thời hạn, người mua hoặc người bán có thể hủy hợp đồng—tùy theo thỏa thuận được ghi trong văn bản.
Câu trả lời ngắn gọn
Nói theo cách dễ hiểu, contingency là một chữ “nếu” trong hợp đồng.
Ví dụ: Người mua sẽ mua căn nhà nếu kết quả kiểm tra (inspection) đạt yêu cầu. Hoặc: Người mua sẽ mua căn nhà nếu khoản vay được chấp thuận.
Contingency quan trọng vì sau khi một đề nghị được chấp nhận, hai bên thường đang thực hiện theo một thỏa thuận ràng buộc. Contingency cho mọi người biết bước tiếp theo cần xảy ra gì, ai có quyền hủy, và các hạn chót được áp dụng khi nào.
Với người mua, contingency có thể giảm rủi ro. Với người bán, nó có thể ảnh hưởng đến mức độ “mạnh” hay mức độ chắc chắn của đề nghị. Không ai nên đoán. Hãy đọc kỹ hợp đồng, xác nhận từng hạn chót bằng văn bản, và làm việc với đại lý bất động sản được cấp phép. Bạn cũng nên tự kiểm tra giấy phép của đại lý trước khi ký bất cứ thứ gì.
Nếu bạn mới bắt đầu, hãy xem mua nhà hoặc được ghép cặp để so sánh các đại lý được cấp phép tại địa phương hoàn toàn miễn phí.
Những contingency phổ biến mà người mua và người bán nên hiểu
Không phải hợp đồng nào cũng dùng đúng cùng một ngôn ngữ. Quy định và mẫu đơn có thể khác nhau theo tiểu bang, thông lệ địa phương và chính thỏa thuận. Tuy nhiên, đây là những contingency thường gặp nhất:
- Điều kiện kiểm tra nhà (inspection contingency): Cho người mua thời gian kiểm tra căn nhà và yêu cầu sửa chữa, khoản tín dụng (credit) hoặc điều chỉnh giá; hoặc hủy giao dịch nếu hợp đồng cho phép.
- Điều kiện tài chính/vay thế chấp (financing hoặc mortgage contingency): Bảo vệ người mua nếu họ không thể vay được khoản vay theo đúng các điều kiện được nêu trong hợp đồng.
- Điều kiện thẩm định giá (appraisal contingency): Bảo vệ người mua nếu căn nhà được thẩm định giá thấp hơn giá đã thỏa thuận, và hợp đồng cho phép đàm phán lại hoặc hủy.
- Điều kiện bán nhà của người mua (home sale contingency): Đặt việc mua phụ thuộc vào việc người mua bán căn nhà hiện tại của họ trước.
- Điều kiện về quyền sở hữu/“title” (title contingency): Cho phép các bên xử lý vấn đề về quyền sở hữu như vướng mắc thế chấp, quyền lợi hoặc vấn đề tranh chấp quyền sở hữu trước khi sang tên.
- Điều kiện bảo hiểm (insurance contingency): Có thể quan trọng ở những khu vực khó mua bảo hiểm cho người sở hữu nhà hoặc chi phí bất thường cao.
Các contingency này không tự động là “lá chắn” mãi mãi. Thông thường chúng đi kèm các thời hạn ngắn. Nếu người mua không thực hiện đúng thời gian, gửi thông báo theo yêu cầu, hoặc làm đúng các bước trong hợp đồng, họ có thể mất quyền bảo vệ.
Vì vậy, chi tiết rất quan trọng:
- Chính xác điều gì phải xảy ra?
- Đến ngày nào?
- Ai phải gửi thông báo và gửi như thế nào?
- Nếu điều kiện không được đáp ứng thì chuyện gì xảy ra?
- Khoản earnest money có bị rủi ro không?
Một contingency chỉ mạnh bằng chính hợp đồng bằng văn bản. Tuyệt đối không dựa vào lời hứa miệng. Hãy đọc và xác nhận mọi thỏa thuận cùng các khoản phí bằng văn bản trước khi ký.
Vì sao contingency quan trọng đến vậy trong thực tế
Contingency có thể ảnh hưởng đến giá, thời gian, đòn bẩy (leverage) và rủi ro.
Với người mua, mục đích chính là được bảo vệ. Căn nhà có thể có những vấn đề sửa chữa “ẩn”. Việc chấp thuận khoản vay có thể thay đổi. Thẩm định giá có thể ra thấp. Báo giá bảo hiểm có thể khiến người ta bất ngờ. Contingency cho người mua một lối đi để tạm dừng, đàm phán lại hoặc hủy nếu xuất hiện vấn đề lớn.
Với người bán, contingency ảnh hưởng đến mức độ chắc chắn. Một đề nghị “sạch” với ít điều kiện hơn có thể trông hấp dẫn hơn so với đề nghị giá cao nhưng gắn nhiều rủi ro. Tuy nhiên, ít contingency cũng có thể đồng nghĩa với việc người mua đang chấp nhận nhiều rủi ro hơn.
Dưới đây là vài ví dụ thường gặp:
- Người mua đưa ra giá $400,000 kèm inspection contingency. Kết quả kiểm tra phát hiện mái nhà đang hỏng. Hai bên có thể đàm phán sửa chữa hoặc nhận khoản credit, hoặc người mua có thể hủy nếu hợp đồng cho phép.
- Người mua đề nghị cao hơn giá niêm yết, nhưng thẩm định giá lại thấp hơn giá trong hợp đồng. Người mua có thể cần mang thêm tiền mặt, đàm phán lại, hoặc sử dụng appraisal contingency nếu có.
- Người mua đã được pre-approval, nhưng kết quả thẩm tra cuối cùng thay đổi do vấn đề về nợ, việc làm hoặc hồ sơ. Khi đó, financing contingency có thể trở nên rất quan trọng.
Đôi khi người ta nghe rằng bỏ hết contingency là cách duy nhất để “thắng”. Điều đó không phải lúc nào cũng đúng. Trong thị trường cạnh tranh, việc từ bỏ hoặc giới hạn contingency có thể khiến đề nghị trông “mạnh” hơn, nhưng cũng có thể khiến người mua đối mặt với các khoản chi phí nghiêm trọng. Không có câu trả lời phù hợp cho mọi trường hợp.
DoorLine không đưa ra tư vấn pháp lý, tư vấn thế chấp (mortgage) hay tư vấn tài chính. Chúng tôi cung cấp kiến thức tổng quát để bạn có thể đặt câu hỏi tốt hơn và chọn đúng chuyên gia được cấp phép để được hỗ trợ. Nếu khoản tài chính là một phần trong đề nghị của bạn, bạn cũng nên tìm hiểu những kiến thức nền tảng về tài chính.
Người mua cần lưu ý gì trước khi loại bỏ một contingency
Loại bỏ một contingency là một bước lớn. Khi đã loại bỏ, người mua có thể sẽ ít cách rút lui hơn mà không phải đánh đổi khoản earnest money hoặc các hệ quả khác theo hợp đồng.
Trước khi loại bỏ bất kỳ contingency nào, người mua nên:
- Biết đúng hạn chót. Bỏ lỡ một ngày có thể làm suy yếu quyền của bạn.
- Đọc chính xác ngôn ngữ trong hợp đồng. Đừng cho rằng mọi inspection hoặc financing contingency đều hoạt động theo cùng cách.
- Rà soát kỹ các báo cáo và ước tính. Ví dụ, inspection có thể phát hiện các vấn đề về an toàn, kết cấu, điện, ống nước, mái nhà, hệ thống sưởi/làm mát (HVAC), thoát nước, hoặc côn trùng gây hại.
- Trao đổi với đúng chuyên gia được cấp phép. Tùy vào vấn đề, đó có thể là đại lý bất động sản được cấp phép của bạn, công ty cho vay, luật sư, kỹ thuật viên kiểm tra (inspector) hoặc chuyên gia bảo hiểm.
- Nhận quyết định bằng văn bản. Nếu bạn yêu cầu sửa chữa, khoản credit, gia hạn hoặc hủy bỏ, hãy làm đúng quy trình trong hợp đồng.
Một vài sự thật cần nói thẳng:
- Inspection không có nghĩa là hoàn hảo. Gần như mọi căn nhà đều có vấn đề, đặc biệt là nhà cũ.
- Appraisal không giống inspection. Appraisal chủ yếu phục vụ cho đánh giá rủi ro của bên cho vay và giá trị thị trường, không phải là kiểm tra tổng thể tình trạng.
- Pre-approval không phải là chấp thuận cuối cùng. Bên cho vay vẫn xem xét hồ sơ, thông tin về tài sản và các điều kiện cấp vốn.
- Earnest money không phải lúc nào cũng an toàn. Việc điều gì xảy ra với khoản này phụ thuộc vào hợp đồng và việc có đáp ứng đúng các hạn chót hay không.
Nếu tiền đang được chuyển trong bất kỳ giai đoạn nào của giao dịch, hãy cẩn thận với gian lận chuyển khoản (wire fraud). Trước khi gửi tiền, hãy luôn xác nhận hướng dẫn chuyển khoản bằng cách gọi tới số điện thoại đã được xác minh của công ty title, công ty closing hoặc luật sư.
Người bán nên xem xét gì khi đánh giá một đề nghị có contingency
Người bán không nên chỉ tập trung vào mức giá cao nhất. Thông thường, đề nghị tốt nhất là đề nghị có khả năng đóng giao dịch đúng hạn với ít bất ngờ hơn.
Khi so sánh các đề nghị, hãy xem:
- Có bao nhiêu contingency được kèm theo
- Mỗi thời kỳ contingency kéo dài bao lâu
- Người mua dùng financing hay trả tiền mặt
- Mức độ mạnh của pre-approval của người mua
- Liệu người mua có phải bán một căn nhà khác trước không
- Việc yêu cầu sửa chữa, khoản credit hoặc chênh lệch do appraisal có thể được xử lý như thế nào
Người bán có thể thích một đề nghị thấp hơn một chút nhưng điều khoản rõ ràng hơn và ít bộ phận “di chuyển” hơn. Tuy nhiên, mỗi tình huống đều khác nhau. Lựa chọn đúng phụ thuộc vào căn nhà, tình hình thị trường, tiến độ thời gian và thỏa thuận bằng văn bản.
Người bán cũng nên nhớ rằng người mua có các quyền theo luật Fair Housing và tất cả người mua lẫn người bán đều được chào đón. Các quyết định phải dựa trên các điều khoản hợp pháp, khách quan trong đề nghị—không dựa trên giả định về nền tảng của một người. DoorLine tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Nếu bạn muốn một bản tóm tắt dễ hiểu, hãy đọc quyền Fair Housing của bạn.
Dù bạn đang mua hay bán, bạn cũng nên so sánh các đại lý, chọn người bạn muốn làm việc cùng, tự kiểm tra giấy phép của đại lý và xác nhận mọi điều khoản bằng văn bản.
Tiếp theo bạn nên làm gì
Nếu bạn đang xem xét các đề nghị hoặc chuẩn bị đưa ra một đề nghị, hãy làm những việc sau ngay bây giờ:
- Nhờ đại lý bất động sản được cấp phép của bạn giải thích từng dòng contingency.
- Ghi tất cả hạn chót vào một nơi. Inspection, financing, appraisal, rà soát title và closing.
- Đừng bỏ qua các biện pháp bảo vệ chỉ vì ai đó nói “ai cũng làm vậy”. Hãy chắc chắn bạn hiểu rủi ro.
- Giữ lại mọi thông báo và thay đổi bằng văn bản. Thỏa thuận “bên lề” bằng lời nói có thể gây ra vấn đề lớn.
- Tự xác minh nhà cung cấp dịch vụ và giấy phép. Đừng dựa vào suy đoán.
Nếu bạn cần hỗ trợ hiểu quy trình và so sánh các đại lý được cấp phép tại địa phương, DoorLine có thể giúp bạn được ghép cặp miễn phí. Bạn vẫn nắm quyền kiểm soát. Bạn so sánh các đại lý. Bạn chọn người bạn muốn làm việc cùng.
Contingency là điều kiện trong hợp đồng như inspection, financing hay appraisal. Trước khi bạn ký hoặc loại bỏ một contingency, hãy đọc kỹ điều khoản, theo dõi đúng hạn chót, hỏi chuyên gia được cấp phép, và lưu mọi quyết định bằng văn bản.