Что такое условие (contingency) в предложении о покупке дома?
Условие (contingency) — это условие, которое должно быть выполнено, чтобы сделка по продаже дома могла продолжиться. Если условие не будет выполнено к установленному сроку, покупатель или продавец, в зависимости от того, что прописано в письменном соглашении, может отказаться от контракта.
Короткий ответ
Простыми словами: contingency — это в контракте запись формата «если».
Пример: покупатель купит дом, если результаты проверки (inspection) будут приемлемыми. Или: покупатель купит дом, если кредит будет одобрен.
Условия важны, потому что после принятия предложения обе стороны обычно работают в рамках обязательного соглашения. Условие объясняет всем, что должно произойти дальше, у кого есть право отменить сделку и когда действуют сроки.
Для покупателей условия могут снижать риск. Для продавцов они могут влиять на то, насколько сильным или «определенным» выглядит предложение. Никто не должен гадать. Внимательно прочитайте контракт, проверьте каждый срок письменно и работайте с licensed real-estate agent (лицензированным риэлтором). Также стоит самостоятельно проверить лицензию, прежде чем подписывать что-либо.
Если вы только начинаете, начните с покупки дома или получите подбор, чтобы бесплатно сравнить местных лицензированных специалистов.
Какие условия (contingencies) чаще всего должны понимать покупатели и продавцы
Не каждый контракт использует дословно одинаковые формулировки. Правила и формы могут отличаться в зависимости от штата, местной практики и самого соглашения. Но чаще всего встречаются именно такие условия:
- Условие по проверке (inspection contingency): дает покупателю время осмотреть объект и запросить ремонт, скидку (credit) или изменение цены, а также отменить сделку, если это допускает контракт.
- Финансовое условие или условие по ипотеке (financing или mortgage contingency): защищает покупателя, если он не может получить кредит на условиях, описанных в контракте.
- Условие по оценке (appraisal contingency): защищает покупателя, если дом оценят ниже согласованной цены и контракт позволяет пересмотреть условия или отменить сделку.
- Условие по продаже дома (home sale contingency): делает покупку зависимой от того, что покупатель сначала продаст свой текущий дом.
- Условие по праву собственности (title contingency): позволяет сторонам урегулировать проблемы с правами на объект, например залоги (liens) или спорные вопросы владения, до закрытия сделки (closing).
- Условие по страхованию (insurance contingency): может быть важным в регионах, где страховку домовладельца получить сложно или она необычно дорогая.
Эти условия не дают «вечной» защиты автоматически. Обычно они имеют короткие сроки. Если покупатель не действует вовремя, не отправляет требуемые уведомления или не выполняет шаги по контракту, он может потерять защиту.
Поэтому важны детали:
- Что именно должно произойти?
- До какого числа?
- Кто должен направить уведомление и как?
- Что будет, если условие не выполнено?
- Есть ли риск для earnest money (денежного задатка)?
Сила условия зависит только от письменного контракта. Никогда не полагайтесь на устные обещания. До подписания прочитайте и подтвердите письменно каждое соглашение и комиссию (fee).
Почему условия (contingencies) так важны в реальной жизни
Условие может повлиять на цену, сроки, рычаги влияния и риск.
Для покупателя главная цель — защита. У домов могут быть скрытые проблемы с ремонтом. Одобрение кредита может измениться. Оценка может оказаться низкой. Страховые расчеты могут удивить. Условие дает покупателю возможность остановиться, пересогласовать условия или отменить сделку, если появляется серьезная проблема.
Для продавца условия влияют на определенность. «Чистое» предложение с меньшим числом условий часто выглядит привлекательнее, чем более высокая цена с несколькими рисками. Но меньше условий также может означать, что покупатель берет на себя меньше обязательств и, возможно, переносит больше риска на продавца.
Вот несколько распространенных примеров:
- Покупатель предлагает $400,000 с условием по проверке. Проверка выявляет проблемную крышу. Стороны могут договориться о ремонте или о скидке, либо покупатель может отменить сделку, если контракт это допускает.
- Покупатель предлагает выше запрашиваемой цены, но оценка показывает сумму ниже цены по контракту. Покупателю может потребоваться привезти больше денег, пересогласовать условия или воспользоваться условием по оценке, если оно доступно.
- Покупатель имеет предварительное одобрение, но на финальном этапе меняются условия из‑за долгов, работы или проблем с документами. В такой ситуации финансовое условие может стать особенно важным.
Иногда говорят, что «чтобы победить», нужно отказаться от всех условий. Это не всегда правда. На конкурентном рынке отказ или ограничение условий может сделать предложение сильнее, но также может подвергнуть покупателя серьезным затратам. Универсального ответа нет.
DoorLine не дает юридических, ипотечных или финансовых консультаций. Мы даем общую информацию, чтобы вы могли задавать лучшие вопросы и выбрать лицензированного специалиста, который поможет вам. Если часть вашего предложения связана с финансированием, полезно также понять основы финансирования.
На что покупателям стоит обратить внимание, прежде чем убрать условие (contingency)
Убрать условие — это серьезный шаг. Как только условие убрано, у покупателя может остаться меньше способов «отойти назад» без риска потерять earnest money (денежный задаток) или столкнуться с другими последствиями по контракту.
Перед тем как убрать любое условие, покупателям следует:
- Знать срок. Пропуск даты может ослабить ваши права.
- Прочитать точные формулировки контракта. Не предполагайте, что все условия по проверке или финансированию работают одинаково.
- Внимательно проверить отчеты и сметы. Например, проверка может выявить вопросы безопасности, по конструкции (structural), электричеству, сантехнике (plumbing), крыше, HVAC, водоотведению (drainage) или вредителям (pest).
- Поговорить с нужным лицензированным специалистом. Это может быть ваш licensed real-estate agent, кредитор, юрист, инспектор или страховой специалист — в зависимости от ситуации.
- Получать решения письменно. Если вы запрашиваете ремонт, скидку, продление сроков или отмену, действуйте по процедурам контракта.
Есть несколько честных истин:
- Проверка (inspection) не означает идеальность. Почти у любого дома есть проблемы, особенно у более старых.
- Оценка (appraisal) — это не то же самое, что проверка. Оценка в основном нужна для оценки рисков кредитора и определения рыночной стоимости, а не для полного анализа состояния.
- Предварительное одобрение — не финальное одобрение. Кредитор все равно проверяет документы, детали по объекту и условия андеррайтинга.
- Earnest money (денежный задаток) не всегда в безопасности. Что с ним произойдет — зависит от контракта и того, были ли соблюдены сроки.
Если в какой-то момент деньги переводятся в рамках сделки, будьте осторожны с мошенничеством с переводами (wire fraud). Всегда подтверждайте инструкции по переводу, позвонив по проверенному номеру в компанию по титулу (title company), компанию по закрытию сделки (closing company) или к юристу, прежде чем отправлять средства.
Что продавцам стоит учитывать, оценивая предложение с условиями (contingencies)
Продавцам не стоит смотреть только на самую высокую цену. Часто лучшее предложение — то, которое с наибольшей вероятностью будет закрыто вовремя и с меньшим числом сюрпризов.
Сравнивая предложения, смотрите на:
- Сколько условий включено
- Как долго длится каждый период действия условия
- Использует ли покупатель финансирование или платит наличными
- Насколько сильным выглядит предварительное одобрение
- Нужно ли покупателю сначала продать другой дом
- Как могут быть решены запросы на ремонт, скидки или разница в оценке (appraisal gap)
Продавцу может быть предпочтительнее предложение немного с меньшей ценой, но с более понятными условиями и меньшим количеством движущихся элементов. Однако каждая ситуация уникальна. Правильный выбор зависит от дома, рынка, сроков и письменного соглашения.
Продавцам также следует помнить, что у покупателей есть права в сфере Fair Housing (справедливого жилья), и все покупатели и продавцы приветствуются. Решения должны основываться на законных, объективных условиях предложения, а не на предположениях о чьем-то происхождении. DoorLine следует требованиям Закона о Fair Housing Act. Если вам нужен обзор простыми словами, прочитайте ваши права в сфере справедливого жилья.
Независимо от того, покупаете вы или продаете, сравните агентов, выберите, с кем хотите работать, самостоятельно проверьте лицензию агента и подтвердите все условия письменно.
Что делать дальше
Если вы смотрите предложения или готовитесь сделать свое, сделайте это уже сейчас:
- Попросите вашего licensed real-estate agent объяснить каждую строку по условиям (contingency) по пунктам.
- Запишите все сроки в одном месте. Проверка, финансирование, оценка, review по титулу и closing.
- Не отказывайтесь от защиты только потому, что кто-то говорит: «Так делают все». Убедитесь, что вы понимаете риск.
- Храните все уведомления и изменения письменно. Устные договоренности «на стороне» могут создать большие проблемы.
- Самостоятельно проверьте поставщиков услуг и их лицензии. Не полагайтесь на предположения.
Если вам нужна помощь, чтобы разобраться в процессе и сравнить местных лицензированных специалистов, DoorLine может помочь вам получить подбор бесплатно. Вы сохраняете контроль. Вы сравниваете специалистов. Вы выбираете, с кем работать.
Условие (contingency) — это условие в контракте, например по проверке, финансированию или оценке. Прежде чем подписывать или убирать его, прочитайте условия, отслеживайте сроки, получите ответы у лицензированного специалиста и сохраняйте каждое решение письменно.