Tôi cần điểm tín dụng (credit score) bao nhiêu để mua nhà?

Câu trả lời ngắn gọn

Điểm tín dụng thường cao hơn sẽ giúp bạn có nhiều lựa chọn hơn, nhưng đó không phải là yếu tố duy nhất.

Nhìn chung, nhiều người mua nhà bắt đầu thấy các lựa chọn vay mua nhà ở các mức tham khảo sau:

• Khoản vay thông thường (Conventional loans): thường có vẻ “mạnh” hơn khi từ 620+
• Khoản vay FHA: một số người mua có thể đủ điều kiện khoảng 580+, và đôi khi còn thấp hơn nếu nộp down payment cao hơn, tùy theo đơn vị cho vay
• Khoản vay VA và USDA: không phải lúc nào cũng có một mức tối thiểu chung áp dụng cho mọi đơn vị cho vay, nhưng nhiều đơn vị cho vay có “ngưỡng” riêng; thường nằm ở khoảng thấp đến giữa của 600

Đây là khoảng mức giáo dục chung, không phải cam kết. Kết quả phê duyệt thực tế còn phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, khu vực, chương trình khoản vay, quy định của đơn vị cho vay, thu nhập của bạn, tổng nợ, down payment, số tiền dự phòng (cash reserves) và các tài liệu bạn có thể cung cấp.

Ngoài ra, điểm tín dụng giúp bạn được duyệt không phải lúc nào cũng là điểm cho lãi suất tốt nhất. Người mua có 620 có thể đủ điều kiện. Người mua có 740 thường có nhiều lựa chọn hơn và chi phí hàng tháng thấp hơn. Chênh lệch này có thể tạo ra khác biệt rất lớn theo thời gian.

Nếu bạn mới bắt đầu, DoorLine có thể giúp bạn hiểu quy trình và được ghép cặp với a licensed real-estate agent (môi giới bất động sản được cấp phép) tại địa phương miễn phí cho bạn. DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí, không phải công ty môi giới, đơn vị cho vay, hoặc cố vấn pháp lý/thuế.

Các đơn vị cho vay xem gì ngoài điểm tín dụng

Điểm tín dụng rất quan trọng, nhưng các đơn vị cho vay thường xem xét toàn bộ bức tranh của bạn. Vì vậy, hai người mua cùng một điểm tín dụng có thể nhận được kết quả hoàn toàn khác nhau.

Dưới đây là những yếu tố lớn thường ảnh hưởng đến việc được chấp thuận và mức giá:

• Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): Phần thu nhập hàng tháng của bạn đã đi vào các khoản nợ như vay mua ô tô, thẻ tín dụng, vay sinh viên hoặc vay cá nhân
• Down payment: Nhiều người mua thường nộp khoảng 3% đến 20%. Down payment lớn hơn có thể giảm rủi ro cho đơn vị cho vay và giúp chi phí hàng tháng thấp hơn
• Tiền mặt để đóng (cash for closing): Chi phí khi người mua làm thủ tục đóng thường khoảng 2% đến 5% giá nhà, tùy vào khoản vay, bất động sản, khu vực và các dịch vụ liên quan. Tìm hiểu thêm tại understanding closing costs
• Lịch sử thanh toán: Thanh toán trễ, bị đòi nợ (collections), khoản nợ bị xóa sổ (charge-offs), tịch biên/thu hồi do không trả (foreclosures), phá sản (bankruptcies) hoặc bị thu hồi tài sản (repossessions) đều có thể ảnh hưởng đến hồ sơ
• Sự ổn định về công việc và thu nhập: Đơn vị cho vay muốn xác minh rằng bạn có thể trả khoản vay
• Loại tài sản: Nhà ở chính (primary home), căn hộ (condo), nhà sản xuất sẵn (manufactured home) hoặc bất động sản nhiều đơn vị có thể được thẩm định theo cách khác nhau

Một sai lầm phổ biến là nghĩ: “Điểm của tôi chưa đủ cao, vậy tôi nên đợi và không làm gì.” Đôi khi đúng. Đôi khi không. Người mua có điểm ở mức trung bình nhưng thu nhập vững, nợ ở mức kiểm soát được, và có đủ tiền mặt vẫn có thể đang ở vị trí khả thi.

Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, bạn cũng có thể xem một bản tổng quan đơn giản về toàn bộ quy trình tại first-time home buyer guide.

Các mức điểm tín dụng khác nhau có thể mang ý nghĩa gì

Hãy xem điểm của bạn như một công cụ về mức giá và khả năng tiếp cận, không chỉ là bài kiểm tra đậu/trượt.

1. Thấp hơn khoảng 580
- Việc mua nhà vẫn có thể thực hiện sau này, nhưng hiện tại con đường có thể khó hơn
- Bạn có thể cần thời gian để sửa lỗi, trả bớt nợ, xây dựng lịch sử thanh toán, hoặc tiết kiệm thêm
- Một số đơn vị cho vay có thể có ít lựa chọn hoặc không có lựa chọn nào cho bạn ngay hôm nay

2. Khoảng 580 đến 619
- Một số người mua có thể tìm thấy các lựa chọn theo FHA, tùy theo đơn vị cho vay và phần còn lại trong hồ sơ
- Hãy kỳ vọng việc rà soát kỹ hơn đối với nợ, tiền mặt và lịch sử tín dụng gần đây
- Khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể cao hơn so với khi bạn có điểm mạnh hơn

3. Khoảng 620 đến 679
- Đây là mức mà nhiều người mua bắt đầu thấy nhiều lựa chọn theo hình thức vay thông thường hơn
- Bạn có thể đủ điều kiện, nhưng lãi suất và phí vẫn có thể chênh lệch rất nhiều giữa các đơn vị cho vay
- Thay đổi nhỏ về điểm hoặc về nợ đôi khi có thể cải thiện điều khoản của bạn

4. Khoảng 680 đến 739
- Nhiều người mua trong nhóm này có lựa chọn rộng hơn
- Bạn có thể nhận được mức giá tốt hơn so với các mức thấp hơn
- Tuy vậy, vẫn quan trọng là so sánh các đơn vị cho vay và đọc kỹ mọi khoản phí

5. 740 trở lên
- Thường được xem là một mức mạnh cho mức giá (pricing) của khoản vay mua nhà
- Bạn vẫn cần đáp ứng tất cả các yêu cầu khác của khoản vay
- Điểm tín dụng tốt không loại bỏ nhu cầu so sánh lãi suất, phí của bên cho vay và thỏa thuận với đại lý

Một điểm số tốt hơn có thể thay đổi nhiều hơn chỉ lãi suất. Nó có thể ảnh hưởng đến:

• Khoản thanh toán hàng tháng
• Chi phí bảo hiểm khoản vay (mortgage insurance) trong một số trường hợp
• Số tiền cần có khi đóng giao dịch
• Việc bạn có thể cạnh tranh thoải mái khi nhà bán nhanh (trong thời điểm thị trường nóng)

Đây là một trong những lý do khiến nhiều người mua dành vài tháng cải thiện điểm tín dụng trước khi tìm nhà một cách nghiêm túc. Nếu bạn làm vậy, hãy lập kế hoạch với đơn vị cho vay được cấp phép và licensed real-estate agent được cấp phép; tự kiểm tra từng giấy phép; và đọc mọi thỏa thuận cũng như phí bằng văn bản trước khi ký.

Nếu bạn muốn hiểu các bước mua nhà trước khi trao đổi với chuyên gia, hãy bắt đầu với buying a home.

Cách cải thiện điểm tín dụng trước khi mua

Bạn không cần mẹo vặt. Bạn cần một kế hoạch sạch sẽ, “nhàm” nhưng hiệu quả.

Hãy thử các bước này:

• Trả mọi hóa đơn đúng hạn. Chỉ cần trễ một lần cũng có thể làm điểm giảm
• Giảm số dư thẻ tín dụng. Việc sử dụng thẻ cao có thể kéo điểm xuống rất nhanh
• Không mở tài khoản mới trừ khi thật sự cần. Nợ mới có thể làm thay đổi các tỷ lệ và điểm tín dụng
• Tránh mua sắm lớn bằng thẻ tín dụng. Nếu bạn vay mua ô tô ngay trước khi xin vay mua nhà, nó có thể làm thay đổi thứ bạn đủ điều kiện
• Kiểm tra báo cáo tín dụng để tìm lỗi. Nếu cần, hãy khiếu nại trực tiếp với các cơ quan báo cáo tín dụng về các sai sót
• Giữ các tài khoản cũ mở khi hợp lý. Thời gian lịch sử tín dụng có thể giúp
• Hỏi một đơn vị cho vay được cấp phép nên sửa gì trước. Không phải mọi thay đổi về điểm đều có giá trị như nhau

Hãy cẩn thận với các lời hứa “dịch vụ sửa tín dụng”. Một số công ty thu phí rất nhiều nhưng làm được rất ít. Một số khác yêu cầu bạn tranh chấp thông tin đúng, điều này có thể làm mất thời gian.

Thời gian hợp lý để thấy cải thiện thường là 3 đến 12 tháng, nhưng mỗi hồ sơ đều khác nhau. Đôi khi chỉ cần trả hết một thẻ có thể giúp nhanh. Đôi khi để phục hồi từ lịch sử tiêu cực nghiêm trọng cần lâu hơn.

Nếu điểm của bạn chưa ở mức bạn muốn, bạn vẫn có thể dùng thời gian này hiệu quả:

• Tiết kiệm cho down payment và closing costs
• Tìm hiểu các mức giá phổ biến tại địa phương
• So sánh các khu vực bằng các yếu tố hợp pháp, khách quan như thời gian đi làm, dữ liệu trường học công, rủi ro ngập lụt, thuế và tiện ích—không suy đoán về việc ai đang sống ở đó
• Xem lại quyền lợi của bạn theo Fair Housing Act

DoorLine hoan nghênh mọi người mua và người bán và tuân thủ Fair Housing Act.

Bước tiếp theo nên làm gì

Nếu bạn nghiêm túc muốn mua trong năm tới, hãy làm đơn giản:

1. Kiểm tra điểm tín dụng và khoản nợ hàng tháng. Biết chính xác điểm xuất phát của bạn
2. Ước tính số tiền mặt. Hãy tính cả down payment và chi phí đóng giao dịch thường gặp cho người mua khoảng 2% đến 5%
3. Trao đổi với một đơn vị cho vay được cấp phép. Hỏi chương trình khoản vay nào phù hợp với tình huống của bạn và thay đổi về điểm hoặc nợ nào sẽ giúp nhiều nhất
4. So sánh các đại lý trước khi chọn người. Bạn là người quyết định sẽ làm việc với ai, không phải ngược lại. Đây là cách để choose a real-estate agent
5. Đọc kỹ mọi thỏa thuận. Xác nhận phí, trách nhiệm và mốc thời gian bằng văn bản trước khi ký

Nếu bạn sẽ gửi earnest money hoặc các khoản tiền khác sau này trong quy trình, hãy đặc biệt cẩn thận: lừa đảo chuyển tiền (wire fraud) là có thật. Luôn xác nhận thông tin chuyển khoản bằng cách gọi đến một số đã được xác minh của công ty title, luật sư hoặc chuyên gia được cấp phép khác mà bạn đang làm việc cùng. Đừng chỉ dựa vào email.

DoorLine có thể giúp bạn hiểu quy trình bằng ngôn ngữ đơn giản và ghép bạn, miễn phí, với một licensed local real-estate agent. Các đại lý tham gia trả DoorLine một khoản phí tiếp thị cố định. DoorLine không cung cấp tư vấn về mortgage, tư vấn pháp lý, tư vấn thuế hoặc tư vấn tài chính.