¿Qué puntaje de crédito necesito para comprar una casa?

La respuesta corta

Un puntaje de crédito más alto normalmente te da más opciones, pero no es lo único que importa.

En general, muchos compradores de vivienda empiezan a ver opciones de hipoteca alrededor de estos rangos típicos:

• Préstamos convencionales: a menudo se ven más sólidos alrededor de 620+
• Préstamos FHA: algunos compradores pueden calificar alrededor de 580+, y a veces menos con un pago inicial más alto, dependiendo del prestamista
• Préstamos VA y USDA: no siempre hay un mínimo universal igual para cada prestamista, pero muchos usan sus propios cortes de puntaje, a menudo en los 600 bajos a medios

Estos son rangos generales de orientación, no garantías. La aprobación real depende de la vivienda, el precio, la ubicación, el programa de préstamo, las reglas del prestamista, tus ingresos, tu deuda, tu pago inicial, tus reservas de efectivo y los documentos que puedas proporcionar.

Además, un puntaje que te consigue la aprobación no siempre es el puntaje que te da la mejor tasa. Un comprador con 620 podría calificar. Un comprador con 740 puede tener más opciones y costos mensuales más bajos. Esa diferencia puede importar mucho con el tiempo.

Si apenas estás empezando, DoorLine puede ayudarte a entender el proceso y hacer match con una persona agente inmobiliario local con licencia sin costo para ti. DoorLine es un servicio gratuito de emparejamiento, no una correduría, prestamista ni asesor legal o fiscal.

Qué revisan los prestamistas además de tu puntaje

Tu puntaje de crédito importa, pero por lo general los prestamistas revisan tu situación completa. Por eso, dos compradores con el mismo puntaje pueden obtener resultados muy distintos.

Estos son los puntos principales que a menudo influyen en la aprobación y el precio:

• Relación deuda-ingreso (DTI): cuánto de tus ingresos mensuales ya se va a deudas como préstamos de auto, tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles o préstamos personales
• Pago inicial: muchos compradores aportan cerca de 3% a 20%. Un pago inicial más alto puede reducir el riesgo para el prestamista y bajar los costos mensuales
• Efectivo para el cierre: los closing costs de los compradores suelen ser alrededor de 2% a 5% del precio, dependiendo del préstamo, la propiedad, la ubicación y los servicios involucrados. Obtén más información en entender los closing costs
• Historial de pagos: pagos atrasados, cobranza, cargo por mora, ejecuciones hipotecarias, quiebras o recuperaciones pueden afectar el expediente
• Estabilidad del empleo y los ingresos: los prestamistas quieren verificar que puedes pagar el préstamo
• Tipo de propiedad: una vivienda principal, un condominio, una vivienda manufacturada o una propiedad de varias unidades pueden evaluarse de manera diferente

Un error común es pensar: "Mi puntaje no es lo suficientemente alto, así que debo esperar y no hacer nada". A veces es cierto. A veces no. Un comprador con un puntaje moderado, ingresos estables, una deuda manejable y suficiente efectivo aún puede estar en una posición viable.

Si eres comprador por primera vez, también puedes buscar una visión sencilla de todo el proceso en guía para compradores de vivienda por primera vez.

Qué pueden significar los distintos rangos de puntaje de crédito

Piensa en tu puntaje como una herramienta de precio y acceso, no solo como una prueba de aprobación o rechazo.

1. Por debajo de ~580
- Comprar todavía podría ser posible más adelante, pero el camino puede ser más difícil ahora
- Podrías necesitar tiempo para corregir errores, reducir deudas, construir historial de pagos o ahorrar más
- Algunos prestamistas pueden tener pocas o ninguna opción para ti hoy

2. Entre ~580 y 619
- Algunos compradores podrían encontrar opciones FHA, según el prestamista y el resto del expediente
- Espera una revisión más cercana de tu deuda, tu efectivo y tu historial crediticio reciente
- Tu pago mensual podría ser más alto que si tuvieras un puntaje más fuerte

3. Entre ~620 y 679
- Aquí es donde muchos compradores empiezan a ver más opciones convencionales
- Podrías calificar, pero la tasa y las comisiones todavía pueden variar mucho entre un prestamista y otro
- Cambios pequeños en el puntaje o la deuda a veces mejoran tus condiciones

4. Entre ~680 y 739
- Muchos compradores en este rango tienen opciones más amplias
- Podría haber mejor precio que en rangos más bajos
- Aun así, es importante comparar prestamistas y revisar todas las comisiones con cuidado

5. 740 o más
- A menudo se considera un rango fuerte para fijar el precio de la hipoteca
- Aun así, tendrás que cumplir con todos los demás requisitos del préstamo
- Un buen crédito no elimina la necesidad de comparar tasas, comisiones del prestamista y acuerdos con un agente

Un puntaje mejor puede cambiar más que la tasa de interés. Puede afectar:

• El pago mensual
• Los costos del seguro hipotecario en algunos casos
• El efectivo necesario al momento del cierre
• Si puedes competir con comodidad cuando las viviendas se mueven rápido

Por eso, muchos compradores pasan algunos meses mejorando su crédito antes de buscar en serio. Si haces eso, crea un plan con un prestamista con licencia y un agente inmobiliario con licencia, verifica cada licencia por tu cuenta y lee cada acuerdo y comisión por escrito antes de firmar.

Si quieres ayuda para entender los pasos de compra antes de hablar con profesionales, empieza con comprar una casa.

Cómo mejorar tu puntaje antes de comprar

No necesitas trucos. Necesitas un plan limpio y aburridamente correcto.

Prueba estos pasos:

• Paga cada factura a tiempo. Incluso un pago atrasado puede perjudicar
• Reduce los saldos de tus tarjetas de crédito. Una alta utilización puede bajar los puntajes rápido
• No abras cuentas nuevas a menos que las necesites. Deuda nueva puede cambiar tus proporciones y tu puntaje
• Evita compras grandes con crédito. Un préstamo de auto justo antes de una hipoteca puede cambiar a qué te califican
• Revisa tus reportes de crédito por errores. Si hace falta, impugna los errores directamente con las agencias
• Mantén abiertas las cuentas más antiguas cuando sea razonable. La duración del historial ayuda
• Pregunta a un prestamista con licencia qué corregir primero. No todos los cambios de puntaje ayudan igual

Ojo con las promesas de “reparación de crédito”. Algunas empresas cobran mucho y hacen muy poco. Otras dicen que la gente impugne información correcta, lo cual solo hace perder tiempo.

Un plazo realista suele ser de 3 a 12 meses para ver mejoras notables, pero cada expediente es diferente. A veces reducir una tarjeta ayuda rápido. A veces recuperarse de un historial negativo serio toma más tiempo.

Si tu puntaje no está donde te gustaría, todavía puedes aprovechar este tiempo:

• Ahorrar para el pago inicial y los closing costs
• Aprender rangos de precios locales
• Comparar vecindarios con criterios legales y objetivos como el tiempo de traslado, datos de escuelas públicas, riesgo de inundación, impuestos y amenidades, sin suposiciones sobre quién vive ahí
• Revisar tus derechos bajo la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act)

DoorLine da la bienvenida a todos los compradores y vendedores y sigue la Fair Housing Act.

Qué hacer después

Si de verdad estás pensando en comprar en el próximo año, mantenlo simple:

1. Revisa tu crédito y tus deudas mensuales. Conoce cuál es tu punto de partida real
2. Calcula tu efectivo. Incluye el pago inicial y los closing costs típicos de alrededor de 2% a 5%
3. Habla con un prestamista con licencia. Pregunta qué programas de préstamo podrían encajar contigo y qué cambios de puntaje o deuda ayudarían más
4. Compara agentes antes de elegir uno. Tú decides con quién trabajar, no al revés. Así es como elegir un agente inmobiliario
5. Lee con cuidado cada acuerdo. Confirma comisiones, responsabilidades y plazos por escrito antes de firmar

Si más adelante vas a enviar earnest money o cualquier otro fondo, pon atención extra: la estafa por transferencia bancaria es real. Confirma siempre las instrucciones de la transferencia llamando a un número verificado para la compañía de título, el abogado u otro profesional con licencia con el que ya estás trabajando. No te quedes solo con el correo electrónico.

DoorLine puede ayudarte a entender el proceso en lenguaje claro y emparejarte, sin costo, con un agente inmobiliario local con licencia. Los agentes participantes le pagan a DoorLine una tarifa fija de marketing. DoorLine no ofrece asesoría hipotecaria, legal, fiscal o financiera.