Какой кредитный рейтинг мне нужен, чтобы купить жилье?

Короткий ответ

Более высокий кредитный рейтинг обычно дает больше вариантов, но это не единственный фактор.

В целом многие покупатели начинают видеть варианты ипотечных программ примерно в таких типичных диапазонах:

• Обычные (conventional) кредиты: часто более уверенно выглядят при 620+
• Кредиты FHA: некоторые покупатели могут пройти примерно с 580+; иногда порог может быть ниже при большем первоначальном взносе — в зависимости от кредитора
• Кредиты VA и USDA: нет всегда одного универсального минимального порога, который одинаков для всех кредиторов, но многие кредиторы используют свои собственные отсечки по рейтингу — часто в нижних–средних 600-х

Это общие ориентиры для обучения, а не гарантии. Реальное одобрение зависит от конкретного жилья, цены, локации, программы кредита, правил кредитора, вашего дохода, долгов, первоначального взноса, денежных резервов и документов, которые вы можете предоставить.

Также рейтинг, который помогает получить одобрение, не всегда тот, который дает лучшую ставку. Покупатель с рейтингом 620 может пройти. Покупателю с рейтингом 740 обычно доступно больше вариантов и более низкие ежемесячные расходы. На дистанции такая разница может быть очень заметной.

Если вы только начинаете, DoorLine поможет разобраться в процессе и сделать подборку с лицензированным местным риелтором по недвижимости бесплатно для вас. DoorLine — это бесплатный сервис подбора, а не брокерская компания, кредитор или юридический/налоговый консультант.

На что кредиторы смотрят помимо вашего рейтинга

Кредитный рейтинг важен, но кредиторы обычно оценивают всю картину целиком. Поэтому два покупателя с одинаковым рейтингом могут получить совсем разные результаты.

Вот ключевые вещи, которые чаще всего влияют на одобрение и цену:

• Коэффициент долговой нагрузки (DTI): какая часть вашего ежемесячного дохода уже уходит на долги — автокредиты, кредитные карты, студенческие кредиты или персональные займы
• Первоначальный взнос: многие покупатели вносят примерно от 3% до 20%. Больший взнос снижает риск для кредитора и может уменьшить ежемесячные расходы
• Деньги на закрытие сделки (closing costs): расходы покупателя на закрытие сделки часто составляют около 2%–5% от цены — в зависимости от кредита, объекта, локации и задействованных услуг. Подробнее: понимание расходов на закрытие сделки
• История платежей: просрочки, взыскания, списания долгов, обращения в банкротство, лишение прав на имущество или возвраты имущества могут повлиять на ваше досье
• Стабильность работы и дохода: кредиторы хотят убедиться, что вы сможете выплачивать ипотеку
• Тип недвижимости: жилье для основного проживания, кондоминиум, произведенное жилье (manufactured home) или объект с несколькими единицами могут оцениваться по разным правилам

Частая ошибка — думать: «Мой рейтинг недостаточно высокий, значит нужно подождать и ничего не делать». Иногда так и есть. Иногда — нет. Покупатель со средним рейтингом, но стабильным доходом, управляемыми долгами и достаточными деньгами может по-прежнему находиться в реалистичной позиции.

Если вы покупаете впервые, вам может также пригодиться простая обзорная схема всего процесса: гид для первого покупателя жилья.

Что означают разные диапазоны кредитного рейтинга

Воспринимайте ваш рейтинг как инструмент для цены и доступа, а не просто тест «проходите/не проходите».

1. Ниже примерно 580
- Покупка может оставаться возможной позже, но путь сейчас может быть сложнее
- Вам, возможно, потребуется время, чтобы исправить ошибки, снизить долги, нарастить историю платежей или накопить больше
- У некоторых кредиторов сегодня может быть мало вариантов или не быть вообще

2. Примерно от 580 до 619
- Некоторые покупатели могут найти варианты FHA — в зависимости от кредитора и остальных данных
- Ожидайте более тщательную проверку долгов, денег на руках и недавней кредитной истории
- Ваш ежемесячный платеж может быть выше, чем был бы при более сильном рейтинге

3. Примерно от 620 до 679
- Здесь многие покупатели начинают видеть больше обычных (conventional) вариантов
- Одобрение возможно, но ставка и комиссии все равно могут сильно различаться от одного кредитора к другому
- Небольшие изменения рейтинга или долгов иногда улучшают условия

4. Примерно от 680 до 739
- У многих покупателей в этом диапазоне более широкий выбор
- Часто доступны более выгодные цены по сравнению с нижними диапазонами
- Все равно важно сравнить кредиторов и внимательно прочитать все комиссии

5. 740 и выше
- Часто считают сильным диапазоном для цен на ипотеку
- Вам все равно нужно выполнить все остальные требования по кредиту
- Сильная кредитная история не отменяет необходимости сравнивать ставки, комиссии кредиторов и договоренности с агентами

Более высокий рейтинг может изменить не только процентную ставку. Он может повлиять на:

• Ежемесячный платеж
• Стоимость ипотечного страхования в некоторых случаях
• Сколько денег нужно на закрытие сделки
• Смогут ли вы уверенно конкурировать, когда жилье продается быстро

Одна из причин, почему многие покупатели тратят несколько месяцев на улучшение рейтинга до серьезных поисков. Если вы решите так сделать, составьте план с лицензированным кредитором и лицензированным агентом по недвижимости, проверьте каждую лицензию самостоятельно и прочитайте каждый договор и комиссию в письменном виде до подписания.

Если вы хотите понять шаги покупки еще до разговора с профессионалами, начните с покупки жилья.

Как улучшить рейтинг до покупки

Вам не нужны «хитрости». Вам нужен понятный, спокойный и скучный план.

Попробуйте эти шаги:

• Платите по всем счетам вовремя. Даже одна просрочка может навредить
• Снижайте остатки по кредитным картам. Высокая нагрузка по лимитам быстро тянет рейтинг вниз
• Не открывайте новые счета, если они вам не нужны. Новые долги могут изменить ваши коэффициенты и рейтинг
• Избегайте крупных покупок в кредит. Автокредит прямо перед ипотекой может повлиять на то, что вам будет доступно
• Проверьте кредитные отчеты на ошибки. При необходимости спорьте с ошибками напрямую через бюро
• По возможности держите старые счета открытыми. Длина кредитной истории может помогать
• Спросите у лицензированного кредитора, что исправить в первую очередь. Не все изменения рейтинга дают одинаковый эффект

Будьте осторожны с обещаниями «кредитного ремонта». Некоторые компании берут много денег и делают очень мало. Некоторые советуют спорить с корректной информацией — это может тратить ваше время.

Реалистичный срок для заметного улучшения часто составляет от 3 до 12 месяцев, но у каждого дела свои особенности. Иногда снижение баланса по одной карте помогает быстро. Иногда восстановление после серьезной негативной истории занимает дольше.

Если ваш рейтинг пока не там, где вы хотите, время все равно можно использовать с пользой:

• Накопите на первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки
• Узнайте местные ценовые диапазоны
• Сравнивайте районы по законным и объективным факторам, например по времени до работы, данным по общественным школам, риску затоплений, налогам и удобствам — без предположений о том, кто там живет
• Ознакомьтесь с вашими правами по Закону о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act)

DoorLine приветствует всех покупателей и продавцов и следует требованиям Fair Housing Act.

Что делать дальше

Если вы серьезно планируете покупку в течение ближайшего года, держите это простым:

1. Проверьте кредитный рейтинг и ежемесячные долги. Поймите ваш реальный старт
2. Оцените, сколько у вас будет денег. Учитывайте первоначальный взнос и типичные расходы покупателя на закрытие сделки — примерно от 2% до 5%
3. Поговорите с лицензированным кредитором. Спросите, какие программы ипотеки могут подходить вашей ситуации, и какие изменения по рейтингу или долгам дадут наибольший эффект
4. Сравните агентов, прежде чем выбрать одного. Вы выбираете, с кем работать, а не наоборот. Вот как выбрать агента по недвижимости
5. Внимательно прочитайте каждый договор. Подтвердите комиссии, обязанности и сроки в письменном виде до подписания

Если вы планируете отправлять задаток (earnest money) или другие средства позже в процессе, проявите особую осторожность: мошенничество с банковскими переводами (wire fraud) — это реальность. Всегда подтверждайте реквизиты для перевода, позвонив по проверенному номеру в титульную компанию, к юристу или к другому лицензированному специалисту, с которым вы уже работаете. Не полагайтесь только на электронную почту.

DoorLine поможет вам разобраться в процессе простыми словами и бесплатно подобрать вам лицензированного местного агента по недвижимости. Принимающие участие агенты платят DoorLine фиксированную маркетинговую плату. DoorLine не предоставляет консультации по ипотеке, юридические, налоговые или финансовые советы.