Những câu hỏi cần hỏi một đại lý bất động sản

Câu trả lời ngắn gọn

Hãy hỏi những câu hỏi thể hiện rõ cách đại lý làm việc, họ tính phí bao nhiêu, họ liên lạc với bạn ra sao, và họ bảo vệ quyền lợi của bạn như thế nào. Sau đó, hãy chậm lại và kiểm chứng các câu trả lời.

Bạn không cần những thuật ngữ bất động sản rườm rà. Bạn cần câu trả lời rõ ràng bằng tiếng Anh đơn giản. Nếu đại lý trả lời mơ hồ, né số liệu, hoặc gây áp lực để bạn ký ngay, hãy xem điều đó là dấu hiệu nghiêm túc.

Cho dù bạn đang mua hay đang bán, việc so sánh nhiều lựa chọn sẽ giúp ích. DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí giúp bạn kết nối với các đại lý địa phương có giấy phép để bạn tự so sánh và tự lựa chọn. Bắt đầu tại đây nếu bạn muốn được hỗ trợ gặp các đại lý: get matched.

Những câu hỏi mọi người mua nên hỏi

Nếu bạn đang mua nhà, những câu hỏi này có thể giúp bạn tiết kiệm tiền và giảm căng thẳng:

1. Bạn có được cấp phép tại tiểu bang này không, và số giấy phép là gì?
Hãy tự kiểm tra giấy phép với cơ quan cấp phép của tiểu bang bạn. Đừng bỏ qua.

2. Thường bạn hỗ trợ người mua trong tầm giá và khu vực của tôi như thế nào?
Hãy lắng nghe chi tiết cụ thể. Bạn cần một quy trình rõ ràng, không phải những lời hứa lớn.

3. Bạn sẽ gửi danh sách (listing) cho tôi bằng cách nào và chúng tôi sẽ trao đổi bao lâu một lần?
Hỏi họ có nhắn tin, email, gọi điện hay dùng ứng dụng không. Nếu bạn muốn dùng ngôn ngữ khác, hãy hỏi về hỗ trợ liên lạc.

4. Tôi sẽ ký thỏa thuận nào với bạn, trong bao lâu, và tôi có thể hủy không?
Hãy đọc kỹ thỏa thuận. Xác nhận bằng văn bản thời hạn kéo dài bao lâu, có phải độc quyền hay không, và nếu bạn muốn dừng hợp tác thì điều gì sẽ xảy ra.

5. Trong thị trường này, chi phí thù lao dành cho buyer’s agent (đại diện người mua) được xử lý ra sao?
Hãy yêu cầu giải thích rõ ràng bằng tiếng Anh đơn giản. Thù lao của đại lý thường có thể thương lượng và mỗi thị trường/loại thỏa thuận có thể khác nhau. Hãy yêu cầu họ chỉ cho bạn biết khoản phí nào sẽ xuất hiện ở đâu trong văn bản.

6. Ngoài giá nhà, tôi nên dự trù những chi phí nào?
Thông thường, chi phí đóng tiền của người mua (buyer closing costs) thường rơi vào khoảng 2% đến 5% giá mua, nhưng con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, khu vực, khoản vay và thỏa thuận của bạn. Hãy xin ước tính, đừng nhận cam kết chắc chắn. Hướng dẫn của chúng tôi về hiểu closing costs có thể giúp bạn chuẩn bị.

7. Bạn giúp người mua cạnh tranh mà không cần chấp nhận rủi ro không cần thiết như thế nào?
Một đại lý chu đáo nên giải thích các lựa chọn, chứ không phải thúc bạn từ bỏ mọi biện pháp bảo vệ.

8. Những hạng mục kiểm tra (inspection), tiết lộ (disclosures) và hạn chót nào tôi cần đặc biệt chú ý?
Bạn cần một đại lý tôn trọng các mốc thời hạn và giải thích ý nghĩa chung của từng tài liệu.

9. Bạn có đề nghị tôi cũng nói chuyện với một bên cấp vốn (lender) có giấy phép và, nếu cần, một luật sư có giấy phép không?
Câu trả lời đúng thường là “có”. Đại lý không nên đóng vai như người cho vay, luật sư, hoặc chuyên gia thuế của bạn.

10. Bạn từng thấy người mua bỏ lỡ những vấn đề nào, và bạn giúp phát hiện sớm ra sao?
Đại lý có kinh nghiệm nên có thể nói thẳng về các rủi ro như chậm trễ khoản vay, vấn đề trong kiểm tra, lỗi về quyền sở hữu/tính pháp lý (title), quy định HOA, khoản tín dụng cho việc sửa chữa (repair credits), và khoảng chênh giữa định giá (appraisal gaps).

Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, cũng có thể xem những điều cơ bản cho người mua lần đầu trước khi gặp đại lý.

Những câu hỏi mọi người bán nên hỏi

Nếu bạn đang bán, hãy hỏi về quy trình, chiến lược định giá, kế hoạch marketing và chi phí.

• Bạn có được cấp phép tại tiểu bang này không, và bạn có thể chia sẻ số giấy phép không? Hãy tự kiểm tra.
• Bạn đề xuất tôi chuẩn bị nhà để chụp ảnh và mở cửa xem nhà như thế nào? Hãy tìm các bước làm thực tế, không phải những gợi ý nâng giá bán đắt đỏ.
• Bạn sẽ quyết định khung giá niêm yết như thế nào? Câu trả lời tốt nên đề cập đến các giao dịch bán tương tự gần đây, mức độ cạnh tranh hiện tại, tình trạng nhà, thời điểm đăng bán và nhu cầu tại địa phương. Hãy cẩn thận với bất kỳ ai đưa ra một con số bị thổi phồng chỉ để giành được khách hàng.
• Kế hoạch marketing của bạn là gì? Hãy hỏi họ thực sự làm gì: chụp ảnh chuyên nghiệp, chi tiết bài niêm yết, lịch đăng, mở cửa xem nhà nếu phù hợp, mức độ hiển thị trực tuyến và việc theo dõi với các người mua quan tâm.
• Ai là người liên hệ chính của tôi? Một số đại lý giao phần lớn công việc cho thành viên trong đội. Điều đó không phải lúc nào cũng xấu, nhưng bạn cần biết rõ ai đang làm việc gì.
• Bạn sẽ cập nhật cho tôi bao lâu một lần? Hãy yêu cầu lịch cụ thể.
• Những khoản phí và chi phí nào tôi nên dự trù, và chúng sẽ được thể hiện ở đâu trong văn bản? Chi phí đóng tiền của người bán thường khoảng 1% đến 3%, và thù lao đại lý thường khoảng 2,5% đến 3% cho mỗi bên, nhưng có thể thương lượng. Đây chỉ là các mức tham khảo phổ biến, không phải cam kết. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá, vị trí và thỏa thuận.
• Trong thị trường này, người bán thường thương lượng những khoản sửa chữa hay tín dụng gì? Bạn cần kỳ vọng thực tế và trung thực.
• Bạn yêu cầu tôi ký thỏa thuận niêm yết nào, trong bao lâu, và nếu cần thì tôi kết thúc như thế nào? Hãy đọc kỹ từng dòng trước khi ký.

Nếu bạn đang chuẩn bị để bán, phần tổng quan của chúng tôi về bán một căn nhà có thể giúp bạn biết bước tiếp theo sẽ là gì.

Những dấu hiệu cảnh báo khiến bạn nên chậm lại

Bạn không cần hoảng sợ vì mọi vấn đề nhỏ. Nhưng đây là những dấu hiệu cảnh báo thường gặp:

• Bị gây áp lực để ký nhanh trước khi bạn có thời gian đọc thỏa thuận.
• Trả lời mơ hồ về phí hoặc các câu như "đừng bận tâm phần đó".
• Cam kết chắc chắn về giá, thời gian, khoản vay, hoặc việc căn nhà của bạn sẽ được định giá bao nhiêu.
• Cách nói định hướng về kiểu người sống ở một khu phố hoặc khu phố đó "dành cho" ai. Điều này là không chấp nhận được. Quyết định về nhà ở phải dựa trên các yếu tố hợp pháp, khách quan như thời gian di chuyển, giá cả, tiện ích và thông tin công khai. DoorLine tuân thủ Đạo luật Fair Housing và chào đón mọi người mua và người bán. Tìm hiểu thêm về quyền của bạn theo Fair Housing.
• Hành động vượt vai trò, ví dụ đưa lời khuyên pháp lý hoặc thuế thay vì khuyên bạn trao đổi với luật sư có giấy phép hoặc chuyên gia thuế có giấy phép.
• Nói bạn không nên tự kiểm tra các thông tin. Một đại lý đáng tin phải sẵn sàng cho bạn kiểm chứng.
• Thúc bạn chuyển tiền chỉ qua email với hướng dẫn wire. Nếu có chuyển tiền, trước khi gửi tiền, hãy luôn xác nhận chi tiết chuyển khoản qua điện thoại bằng một số đáng tin cậy.

Một đại lý lịch sự nên giải thích rõ quy trình, trả lời thẳng vào câu hỏi và để bạn có không gian để tự quyết định.

Việc cần làm tiếp theo trước khi bạn chọn đại lý

Hãy dùng kế hoạch đơn giản này:

1. Phỏng vấn ít nhất hai đến ba đại lý. Hỏi cùng một bộ câu hỏi cốt lõi để bạn so sánh câu trả lời.
2. Ghi chú bằng ngôn ngữ đơn giản. Viết rõ mỗi người giải thích phí, cách liên lạc, hợp đồng và rủi ro như thế nào.
3. Tự kiểm tra giấy phép. Đừng chỉ dựa vào thẻ danh thiếp hoặc trang giới thiệu.
4. Xin tất cả hợp đồng và phí bằng văn bản trước khi ký. Đọc kỹ điều khoản hủy, thời hạn, tính độc quyền và mọi chi phí.
5. Lập ngân sách đầy đủ của bạn. Người mua nên xem xét tiền đặt cọc (down payment), khoản thanh toán hằng tháng, bảo hiểm, thuế, chi phí sửa chữa và closing costs. Người bán nên xem xét khoản tiền tất toán khoản vay (mortgage payoff), hỗ trợ nhượng bộ (concessions), chi phí di chuyển và closing costs. Trang chi phí của chúng tôi là điểm khởi đầu tốt.
6. Giữ an toàn thông tin nhạy cảm của bạn. Chia sẻ thông tin liên hệ và mục tiêu mua/bán nhà của bạn. Đừng gửi số An Sinh Xã Hội (Social Security), số tài khoản ngân hàng hoặc các hồ sơ nhạy cảm khác trừ khi bạn làm việc trực tiếp thông qua một quy trình an toàn với đúng chuyên gia có giấy phép.

Nếu bạn muốn một cách đơn giản hơn để so sánh các đại lý địa phương có giấy phép, DoorLine có thể giúp bạn gặp các lựa chọn miễn phí cho bạn. Các đại lý tham gia trả DoorLine một khoản phí marketing cố định. Bạn so sánh các đại lý, bạn chọn người mình muốn làm việc cùng, và bạn tự xác nhận mọi thỏa thuận. Nếu bạn muốn bắt đầu, get matched.