Bán nhà hết bao nhiêu tiền?

Câu trả lời ngắn gọn

Phần lớn người bán trả khoảng 1% đến 3% giá bán cho các chi phí đóng tiền khi bán (seller closing costs), cộng với khoản mà bạn đồng ý trả cho đại lý bất động sản. Ở nhiều thị trường, phần thù lao của listing agent và buyer's agent thường được đàm phán riêng, và hay rơi vào mức phổ biến khoảng 2,5% đến 3% mỗi bên, nhưng không cố định và có thể thay đổi tùy thị trường, căn nhà và thỏa thuận.

Ví dụ đơn giản: nếu căn nhà bán được $400,000 thì seller closing costs có thể vào khoảng $4,000 đến $12,000, và thù lao đại lý phụ thuộc vào thỏa thuận bằng văn bản bạn ký. Bạn cũng có thể có các chi phí chuẩn bị (tùy chọn) trước khi đăng bán, như vệ sinh, sơn, sửa chữa, hoặc dàn dựng.

Vậy đáp án thực sự là: tùy thuộc. Số tiền cuối cùng của bạn phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, vị trí, thuế địa phương, việc người mua có yêu cầu khoản khấu trừ/ưu đãi (credits) hay không, và các điều khoản bạn đàm phán với licensed real-estate agent.

Nếu bạn muốn cái nhìn tổng quan hơn về chi phí mua/bán nhà, bắt đầu với chi phí hoặc tìm hiểu thêm về bán nhà.

Người bán thường phải trả những gì

Dưới đây là các nhóm chi phí chính mà người bán nên dự kiến. Một số khoản phổ biến gần như ở mọi nơi. Một số khác tùy thuộc vào tiểu bang, quận, thành phố hoặc chính thương vụ.

• Thù lao đại lý: Được đàm phán trong hợp đồng đăng bán (listing agreement). Hãy đọc kỹ. Hỏi những dịch vụ nào được bao gồm, thời hạn hợp đồng, và chuyện gì xảy ra nếu bạn hủy.
• Thuế chuyển nhượng và phí ghi nhận (recording fees): Một số tiểu bang hoặc chính quyền địa phương thu thuế hoặc phí khi quyền sở hữu thay đổi.
• Phí liên quan đến quyền sở hữu/titlle: Tùy khu vực và hợp đồng, người bán có thể phải trả một số khoản phí liên quan đến title hoặc settlement.
• Phí luật sư ở một số tiểu bang: Ở một số nơi, thường có sự tham gia của luật sư có giấy phép trong khâu đóng giao dịch (closing). Mức phí tùy từng nơi.
• Thuế tài sản hoặc phí HOA tính theo tỷ lệ: Nếu trước đó bạn đã thanh toán thuế, phí hội (dues), hoặc khoản tương tự, các khoản này có thể được điều chỉnh khi closing.
• Sửa chữa hoặc khoản khấu trừ theo yêu cầu của người mua: Sau khi thẩm định/kiểm tra (inspection), người mua có thể yêu cầu sửa chữa, giảm giá, hoặc nhận khoản khấu trừ chi phí khi đóng giao dịch.
• Chi phí tất toán khoản vay (mortgage payoff): Nếu bạn vẫn còn nợ, số dư khoản vay phải được tất toán tại thời điểm closing. Có thể còn có thêm một khoản phí nhỏ để tất toán hoặc phí giải phóng.
• Chi phí chuyển nhà và dọn dẹp: Phí bỏ rác, thuê kho, thuê xe/phần việc chuyển nhà, tổng vệ sinh sâu, và phí chuyển đồ/bỏ đồ cuối cùng có thể cộng dồn rất nhanh.
• Chi phí chuẩn bị tùy chọn trước khi đăng bán: Sơn, cắt tỉa cảnh quan, sửa chữa nhỏ, chụp ảnh chuyên nghiệp, hoặc dàn dựng.

Nhiều người bán chỉ tập trung vào thù lao đại lý và bỏ quên phần còn lại. Nhưng những khoản nhỏ cộng lại có thể thành số tiền đáng kể.

Trước khi ký bất kỳ điều gì, hãy yêu cầu bảng ước tính bằng văn bản cho các chi phí bán nhà có khả năng phát sinh. Dù vậy, đó vẫn chỉ là ước tính chứ không phải cam kết. Số liệu phụ thuộc vào căn nhà và chi tiết giao dịch của bạn. Nếu bạn muốn phân tích dễ hiểu các khoản phí thường xuất hiện quanh thời điểm closing, xem hiểu về closing costs.

Cách ước tính thực tế hơn về số tiền ròng bạn nhận được

Thứ đa số người bán thật sự muốn biết không chỉ là, “Các khoản phí là gì?” mà là, “Tôi thực sự giữ lại được bao nhiêu tiền?”

Dùng khung đơn giản này:

1. Bắt đầu từ giá bán dự kiến.
2. Trừ thù lao đại lý dựa trên các điều khoản bằng văn bản mà bạn đang cân nhắc.
3. Trừ seller closing costs thông thường khoảng 1% đến 3%.
4. Trừ khoản tất toán thế chấp (mortgage payoff) và/hoặc khoản tất toán vay dựa trên vốn nhà (home equity loan payoff) nếu có.
5. Trừ chi phí chuẩn bị mà bạn chọn chi trả trước khi đăng bán.
6. Để chừa chỗ cho việc đàm phán, sửa chữa, hoặc khoản khấu trừ cho người mua.

Chỉ là ví dụ:

• Giá bán: $500,000
• Seller closing costs ở mức 2%: $10,000
• Thù lao đại lý: tùy theo thỏa thuận của bạn
• Mortgage payoff: tùy theo số dư khoản vay
• Khoản khấu trừ cho việc sửa chữa (repair credit) cho người mua: có thể $2,000 đến $10,000+, tùy theo vấn đề
• Chuyển nhà và dọn dẹp: có thể vài trăm đến vài nghìn đô

Đó là lý do hai căn nhà bán cùng một mức giá có thể để lại cho người bán những khoản tiền ròng cuối cùng rất khác nhau.

Một vài sự thật thẳng thắn:

• Giá niêm yết cao nhất không phải lúc nào cũng đồng nghĩa bạn bỏ túi nhiều tiền nhất. Đề nghị yếu hơn có thể kéo theo nhiều yêu cầu sửa chữa, khoản khấu trừ, trì hoãn, hoặc rủi ro.
• Dịch vụ rẻ không phải lúc nào cũng rẻ hơn. Nếu định giá kém, marketing yếu hoặc đàm phán kém dẫn đến giá bán thấp hơn, bạn có thể nhận ít hơn.
• Một số chi phí có thể đàm phán. Một số thì không. Thuế địa phương và phí do chính quyền thường không đàm phán được. Còn điều khoản dịch vụ thường có.

Một licensed real-estate agent có thể giúp bạn rà soát số tiền ròng dự kiến theo nhiều kịch bản đề nghị khác nhau. DoorLine không đưa ra lời khuyên pháp lý, thuế, thế chấp hay tài chính. Chúng tôi cung cấp kiến thức tổng quát và có thể giúp bạn được ghép cặp với một đại lý địa phương có giấy phép để bạn tự so sánh các lựa chọn của mình.

Những nơi khiến người bán “bị bất ngờ”

Nhiều bức xúc đến từ các chi phí mà người ta không kịp dự liệu từ sớm. Hãy để ý những “bất ngờ” thường gặp này:

• Vấn đề từ khâu kiểm tra: Mái, hệ thống ống nước, HVAC, điện, độ ẩm, và các vấn đề nền móng có thể dẫn đến yêu cầu sửa chữa hoặc khoản khấu trừ.
• Các khoản nợ cũ hoặc vấn đề về title: Hóa đơn chưa thanh toán của nhà thầu, vấn đề liên quan đến tài sản thừa kế, hoặc lỗi ghi nhận có thể làm closing chậm lại hoặc rắc rối hơn.
• Tài liệu của HOA hoặc phí chuyển nhượng: Một số hiệp hội thu phí tài liệu, phí dọn đi (move-out), hoặc phí chuyển nhượng.
• Chi phí do căn nhà trống: Nếu bạn chuyển ra ngoài trước khi nhà được bán, bạn vẫn có thể phải trả tiền điện nước, bảo hiểm, chăm sóc sân vườn và có thể cả khoản thế chấp.
• Nhượng bộ để chốt giao dịch: Đôi khi người bán đồng ý trả một phần closing costs của người mua hoặc để lại các thiết bị gia dụng hay các món đồ khác.
• Điều khoản hủy hợp đồng: Một số hợp đồng đăng bán có thể có phí hoặc nghĩa vụ hoàn trả nếu mối quan hệ kết thúc sớm. Hãy đọc kỹ phần này.

Để bảo vệ bạn:

• Nhận mọi khoản phí bằng văn bản.
• Hỏi rõ khoản nào là tùy chọn và khoản nào là bắt buộc.
• Hỏi tại địa phương ai là người trả khoản gì, vì tập quán khác nhau.
• Xác minh đại lý mà bạn cân nhắc có giấy phép hay không.
• Đọc listing agreement trước khi ký.

Và một vấn đề an toàn nữa: nếu tiền sẽ được chuyển ở thời điểm closing, hãy cẩn thận với lừa đảo chuyển tiền qua dây (wire fraud). Luôn xác nhận hướng dẫn chuyển tiền bằng cách gọi cho số điện thoại đã được xác minh của công ty title, văn phòng luật sư, hoặc bên phụ trách closing. Đừng chỉ dựa vào email.

Bước tiếp theo cần làm trước khi chọn đại lý

Bạn không cần đoán mò. Hãy so sánh người và điều khoản song song với nhau.

Danh sách kiểm tra bước tiếp theo thông minh:

1. Nói chuyện với nhiều hơn một đại lý có giấy phép. Hỏi họ sẽ định giá, marketing và đàm phán việc bán của bạn như thế nào.
2. Xin bảng phân tách bằng văn bản về các chi phí bán nhà dự kiến. Nên bao gồm closing costs thông thường tại địa phương và giải thích rõ phần nào được ước tính.
3. So sánh listing agreement, không chỉ nghe “pitch” bán hàng. Xem thù lao, thời hạn hợp đồng, điều khoản hủy, các dịch vụ được bao gồm và mọi khoản phí phát sinh thêm.
4. Hỏi họ xử lý kiểm tra, đàm phán sửa chữa và các vấn đề thẩm định giá (appraisal) ra sao. Đây là nơi nhiều thương vụ trở nên tốn kém.
5. Tự xác minh giấy phép. Quy định và cơ sở dữ liệu khác nhau theo tiểu bang.
6. Đừng thấy bị ép buộc. Bạn chọn người mình làm việc cùng, và bạn cần hiểu mọi thỏa thuận trước khi ký.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm các đại lý để so sánh, DoorLine là một dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi không phải công ty môi giới (brokerage), văn phòng luật, tổ chức cho vay (lender) hay tư vấn thuế. Các đại lý tham gia trả DoorLine một khoản phí marketing cố định, và dịch vụ miễn phí cho bạn. Bạn có thể được ghép cặp và so sánh các lựa chọn, hoặc tìm hiểu cách đánh giá đại lý trong cách chọn đại lý bất động sản.

DoorLine chào đón tất cả người mua và người bán và tuân thủ Luật Công Bằng trong Nhà Ở (Fair Housing Act). Chúng tôi không định hướng người dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, tình trạng khuyết tật, tình trạng gia đình, nguồn gốc quốc gia, hoặc bất kỳ nhóm được bảo vệ nào khác.