Mất bao lâu để bán một căn nhà?
Câu trả lời thẳng thắn: **tùy trường hợp**. Có những căn nhà có thể ký hợp đồng chỉ trong vài ngày. Những căn khác mất vài tuần hoặc vài tháng. Mốc thời gian phụ thuộc vào giá, tình trạng nhà, nhu cầu của khu vực, mùa trong năm và mức độ sẵn sàng của người bán trước khi đăng bán.
Trả lời ngắn: hầu hết các giao dịch bán nhà mất nhiều thời gian hơn người ta nghĩ
Từ ngày bạn quyết định bán đến ngày tiền được chuyển giao, việc bán nhà thường mất khoảng 2 đến 4 tháng, và đôi khi còn lâu hơn. Ở thị trường sôi động, một căn nhà có giá hợp lý và tình trạng tốt có thể nhanh chóng vào hợp đồng. Còn ở thị trường chậm hơn, hoặc nếu nhà cần sửa chữa, quá trình có thể kéo dài.
Cách hình dung đơn giản:
- Chuẩn bị trước khi đăng bán: thường 2 đến 4 tuần, đôi khi hơn
- Thời gian trên thị trường trước khi được chấp nhận đề nghị: thường 1 đến 6 tuần
- Từ hợp đồng đến lúc chốt giao dịch: thường 30 đến 45 ngày, đôi khi 45 đến 60+ ngày
Vậy mốc thời gian tổng hợp thực tế cho nhiều người bán thường là:
- Bán nhanh: khoảng 4 đến 8 tuần
- Bán thông thường: khoảng 8 đến 16 tuần
- Bán chậm: 4 tháng trở lên
Không có mốc thời gian được đảm bảo. Thời gian thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, vị trí, nhu cầu của người mua, khoản vay, việc kiểm tra, các vấn đề pháp lý về quyền sở hữu, và thỏa thuận bạn ký với đại lý bất động sản được cấp phép.
Nếu bạn mới bắt đầu, DoorLine có thể giúp bạn được ghép cặp miễn phí với một đại lý được cấp phép tại địa phương để bạn so sánh các lựa chọn.
Trong suốt quá trình bán nhà sẽ có những gì xảy ra?
Bán nhà không chỉ là "đăng lên mạng và chờ". Có nhiều giai đoạn, và mỗi giai đoạn có thể làm tăng thêm thời gian.
1) Chuẩn bị trước khi đăng bán
Trước khi căn nhà được đăng bán, nhiều người bán cần thời gian để:
- dọn dẹp và làm gọn gàng
- sửa các hạng mục nhỏ
- thu thập hồ sơ và giấy tờ công bố thông tin
- thống nhất chiến lược giá với đại lý
- chụp ảnh và chuẩn bị tài liệu tiếp thị
Nếu căn nhà đã sạch sẽ, trống người và ở tình trạng tốt, giai đoạn này có thể ngắn. Nếu cần sửa chữa, phối hợp với người thuê, hoặc cần dọn dẹp nhiều, có thể sẽ mất lâu hơn.
2) Giai đoạn đăng bán và sắp lịch xem nhà
Khi căn nhà đã hoạt động trên thị trường, người mua bắt đầu đến tham quan. Mấu chốt ở đây là người bán nhận được đề nghị nghiêm túc nhanh đến mức nào. Thường phụ thuộc vào:
- giá có phù hợp với thị trường hay không
- ảnh và cách trình bày có thuyết phục hay không
- gần đó có bao nhiêu căn nhà tương tự đang được rao bán
- người mua có dễ dàng sắp lịch xem nhà không
3) Rà soát đề nghị và thương lượng
Đề nghị có thể đến nhanh, nhưng người bán đôi khi vẫn cần vài ngày để xem xét các điều khoản, thương lượng việc sửa chữa hoặc so sánh nhiều đề nghị. Giá rất quan trọng, nhưng cũng phải xem năng lực tài chính, điều kiện ràng buộc, ngày chốt giao dịch và khả năng người mua thực sự đi đến đích.
4) Từ khi vào hợp đồng đến lúc chốt giao dịch
Giai đoạn này thường mất 30 đến 45 ngày, nhưng có thể nhanh hơn hoặc lâu hơn. Các bước thường gặp gồm:
- kiểm tra theo yêu cầu của người mua
- thương lượng sau khi kiểm tra
- phê duyệt khoản vay của người mua nếu có tài trợ
- thẩm định giá (appraisal) nếu bên cho vay yêu cầu
- xử lý hồ sơ pháp lý và các giấy tờ chốt giao dịch cuối cùng
Một căn nhà không được coi là đã bán hoàn toàn chỉ vì đã vào hợp đồng. Thỏa thuận có thể bị trì hoãn hoặc đổ vỡ trong quá trình kiểm tra, tài trợ, thẩm định giá hoặc rà soát pháp lý.
Nếu bạn muốn xem tổng quan rộng hơn về quy trình bán nhà, hãy xem bán một căn nhà.
Điều gì có thể làm căn nhà bán nhanh hơn hoặc chậm hơn
Có những yếu tố giúp căn nhà đi nhanh. Nhưng cũng có những yếu tố gần như chắc chắn làm mọi thứ chậm lại.
Những việc thường giúp bán nhanh
- Định giá chính xác ngay từ đầu. Rưới giá cao hơn mức hợp lý là một trong những lý do lớn khiến tin rao bị “đứng”.
- Tình trạng nhà tốt. Nhà sạch sẽ, được bảo trì thường thu hút sự quan tâm hơn.
- Ảnh tốt và thông tin rõ ràng. Người mua thường quyết định có đến xem hay không dựa vào tin đăng trực tuyến.
- Dễ dàng tiếp cận để xem. Nếu người mua không thể vào xem, họ có thể chuyển sang lựa chọn khác.
- Nhu cầu thị trường tại địa phương. Nguồn cung thấp và nhu cầu mạnh có thể rút ngắn số ngày trên thị trường.
- Linh hoạt về thời điểm của người bán. Nếu người bán có thể thích ứng với ngày dọn đi hoặc ngày chốt, sẽ có nhiều người mua phù hợp hơn.
Những việc thường làm bán chậm lại
- Giá quá cao. Ngay cả trong thị trường mạnh, vẫn có giới hạn.
- Không bảo trì kịp thời. Mái cũ, hư hỏng, vết ố, mùi nồng, hoặc các sửa chữa dang dở có thể làm giảm đề nghị.
- Nhiều đối thủ cạnh tranh. Nếu có nhiều căn tương tự đang được rao bán, người mua có lựa chọn.
- Vấn đề từ người thuê hoặc lịch trình. Thời gian xem nhà bị hạn chế có thể làm giảm lượng người xem.
- Vấn đề về pháp lý hoặc quyền sở hữu. Thiếu giấy tờ, vấn đề tòa án di chúc/succession (probate), quyền đòi nợ (lien) hoặc câu hỏi về ranh giới có thể gây chậm trễ.
- Vấn đề tài chính phía người mua. Người mua có thể bị mất khả năng vay hoặc cần thêm thời gian.
- Chênh lệch thẩm định giá. Nếu kết quả thẩm định giá thấp, giao dịch có thể cần thương lượng lại.
Mùa cũng có thể ảnh hưởng, nhưng không có một quy tắc duy nhất. Mùa xuân và đầu mùa hè thường sôi động ở nhiều nơi, nhưng người mua nghiêm túc vẫn có quanh năm. Câu hỏi tốt hơn không phải "Tháng nào là hoàn hảo?" mà là "Nhà của tôi đã sẵn sàng chưa, và giá của tôi có hợp lý với thị trường này không?"
DoorLine không cung cấp tư vấn về bất động sản, pháp lý, thế chấp (mortgage) hay thuế. Chúng tôi cung cấp kiến thức chung và dịch vụ ghép cặp miễn phí. Bạn nên làm việc với một đại lý bất động sản được cấp phép, tự kiểm tra giấy phép, và đọc tất cả thỏa thuận cũng như các khoản phí bằng văn bản trước khi ký.
Cách rút ngắn thời gian mà không mắc các sai lầm tốn kém
Bạn thường không kiểm soát được toàn bộ thị trường, nhưng bạn có thể kiểm soát khâu chuẩn bị. Các bước này giúp nhiều người bán đi nhanh hơn và ít gặp bất ngờ hơn.
1. Phỏng vấn nhiều hơn một đại lý
Đừng thuê người đầu tiên nghe có vẻ tự tin. Hãy so sánh cách mỗi đại lý dự định định giá, tiếp thị, liên lạc và xử lý thương lượng. Hỏi họ sẽ sửa gì trước khi đăng bán và sẽ giữ nguyên gì. Dùng hướng dẫn này về cách chọn một đại lý bất động sản.
2. Định giá theo đúng thị trường hiện tại của bạn
Người bán đôi khi định giá dựa trên số tiền “cần có” để nhận về hoặc mức giá mà một hàng xóm bán cách đây vài tháng. Người mua lại nhìn vào các lựa chọn hiện tại. Mức giá niêm yết hợp lý thường giúp tiết kiệm thời gian và có thể bảo vệ kết quả cuối cùng tốt hơn so với việc giảm giá sau.
3. Sửa trước các vấn đề dễ thấy
Lan can lỏng, đèn hỏng, thiếu đầu báo khói, sàn bị hư, vết ố và vòi nước rò rỉ có thể biến một vấn đề nhỏ thành nỗi lo lớn của người mua. Bạn không cần cải tạo toàn bộ. Hãy tập trung sửa những hạng mục ảnh hưởng đến an toàn, chức năng và ấn tượng đầu tiên.
4. Chuẩn bị hồ sơ giấy tờ từ sớm
Tìm các bảo hành, hồ sơ xin phép xây dựng (permit) nếu có, thông tin HOA nếu áp dụng, chi tiết tiện ích và bất kỳ mẫu giấy công bố nào mà tiểu bang của bạn có thể yêu cầu. Một đại lý địa phương được cấp phép có thể giải thích những thứ người bán thường cần ở khu vực của bạn.
5. Hiểu rõ chi phí trước khi đăng bán
Người bán thường chỉ tập trung vào giá bán. Nhưng thời gian cũng có thể bị ảnh hưởng bởi quyết định liên quan đến chi phí, đặc biệt nếu phát sinh khoản tín dụng sửa chữa hoặc nhượng bộ. Chi phí chốt giao dịch thông thường của người bán thường rơi vào khoảng 1% đến 3%, và thù lao đại lý thường có thể thương lượng và thường được nêu trong thỏa thuận niêm yết. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá, vị trí và thỏa thuận của bạn. Tìm hiểu thêm tại chi phí.
6. Cẩn thận khi chuyển tiền
Khi chốt giao dịch, bạn luôn phải xác nhận hướng dẫn chuyển tiền bằng cách tự gọi theo một số điện thoại đáng tin cậy. Lừa đảo chuyển tiền là có thật. Tuyệt đối không tin vào việc thay đổi hướng dẫn chuyển tiền chỉ gửi qua email hoặc tin nhắn văn bản ở phút cuối.
Bây giờ bạn nên làm gì nếu muốn có mốc thời gian thực tế cho căn nhà của mình
Nếu bạn muốn câu trả lời sát thực tế cho căn nhà của bạn, hãy làm ba việc sau:
- Trao đổi với một đại lý địa phương được cấp phép về tình hình thị trường hiện tại, không dựa vào tin tức của năm ngoái.
- Yêu cầu một khoảng mốc thời gian thực tế, không phải một lời hứa. Một đại lý tốt sẽ giải thích kịch bản tốt nhất, kịch bản khả dĩ xảy ra và những yếu tố có thể làm giao dịch chậm lại.
- So sánh trước khi quyết định. Bạn là người chọn ai để làm việc cùng và bạn nên xác nhận mọi khoản phí cũng như thỏa thuận bằng văn bản.
DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi không phải công ty môi giới, bên cho vay, luật sư hay cố vấn thuế. Chúng tôi giúp người mua và người bán—kể cả người bán lần đầu và người không phải nói tiếng Anh bản xứ—hiểu quy trình và so sánh các đại lý bất động sản được cấp phép tại địa phương. Tất cả người mua và người bán đều được chào đón, và DoorLine tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Nếu bạn sẵn sàng so sánh các lựa chọn, bạn có thể được ghép cặp miễn phí.
Hầu hết các giao dịch bán nhà mất vài tuần đến vài tháng, từ khâu chuẩn bị cho đến khi chốt. Cách nhanh nhất để tránh trì hoãn là so sánh các đại lý bất động sản được cấp phép tại địa phương, định giá căn nhà theo thực tế, xử lý các vấn đề dễ thấy, và đọc kỹ mọi thỏa thuận cũng như khoản phí bằng văn bản trước khi ký.