Сколько времени нужно, чтобы продать дом?

Короткий ответ: большинство продаж занимают больше времени, чем ожидают

С того дня, как вы решаете продать, до момента, когда деньги фактически переходят из рук в руки, сделка с домом часто занимает примерно 2–4 месяца, а иногда и дольше. На очень активном рынке хорошо оцененный дом в хорошем состоянии может быстро перейти в режим подписания договора. На более медленном рынке, или если дому нужны работы, процесс может затянуться.

Проще всего думать так:

1. Подготовка до выставления объявления: часто 2–4 недели, иногда дольше
2. Время на рынке до принятия предложения: часто 1–6 недель
3. Период от контракта до сделки (closing): часто 30–45 дней, иногда 45–60+ дней

То есть реалистичные общие сроки для многих продавцов обычно такие:

• Быстрая продажа: примерно 4–8 недель всего
• Обычная продажа: примерно 8–16 недель всего
• Более медленная продажа: 4 месяца и дольше

Нет гарантированного срока. Реальные сроки зависят от состояния дома, цены, района, спроса со стороны покупателей, типа сделки (в том числе кредита), проверок, вопросов по титулу и от условий, которые вы согласуете со своим лицензированным агентом по недвижимости.

Если вы только начинаете, DoorLine поможет вам бесплатно подобрать лицензированного местного агента, чтобы вы могли сравнить варианты.

Что происходит в ходе сроков продажи

Продажа дома — это не просто «разместить в интернете и ждать». Здесь есть несколько этапов, и каждый может добавить время.

1) Подготовка перед размещением объявления

До того, как дом будет выставлен, многим продавцам нужно время на то, чтобы:

• привести в порядок чистоту и убрать лишнее
• сделать мелкий ремонт
• собрать документы и раскрытия информации (disclosures)
• согласовать с агентом стратегию ценообразования
• сделать фото и подготовить материалы для маркетинга

Если дом уже чистый, пустой и в хорошем состоянии, этот этап может быть коротким. Если нужны ремонты, нужно согласовывать визиты арендаторов или предстоит много уборки, этап займет больше времени.

2) Период размещения и показов

Как только дом становится доступен для просмотра, покупатели начинают приезжать на осмотры. Главный вопрос здесь — как быстро продавец получит действительно серьезное предложение. Обычно это зависит от:

• соответствует ли цена текущему рынку
• насколько сильные фото и насколько хорошо оформлена подача
• сколько похожих домов выставлено рядом
• насколько удобно покупателям записываться на показы

3) Рассмотрение предложения и переговоры

Предложение может прийти быстро, но продавцу все равно может понадобиться несколько дней, чтобы изучить условия, договориться о ремонтах или сравнить несколько поступивших предложений. Цена важна, но не менее важны сила финансирования, условия (contingencies), дата сделки и насколько вероятно, что покупатель реально дойдет до завершения сделки.

4) От контракта до сделки (closing)

На этом этапе обычно уходит 30–45 дней, но сроки могут быть как короче, так и дольше. Частые шаги включают:

• инспекции со стороны покупателя
• переговоры после инспекции
• одобрение кредита покупателя (если он финансируется кредитом)
• оценка (appraisal), если того требует кредитор
• работа по титулу и финальные документы перед закрытием сделки

Дом не считается полностью проданным только потому, что он «под контрактом». Сделки могут задерживаться или разваливаться в ходе инспекции, оформления кредита, оценки (appraisal) или проверки титула.

Чтобы глубже разобраться в процессе продажи, см. продажа дома.

Что может ускорить или замедлить продажу дома

Есть факторы, которые помогают дому продаваться быстрее. Другие почти всегда замедляют.

Что часто ускоряет продажу

• Точная цена с самого начала. Завышение — одна из самых частых причин, почему объявление «зависает».
• Хорошее состояние. Чистые и ухоженные дома обычно вызывают больше интереса.
• Сильные фото и понятная информация. Покупатели часто решают, ехать ли смотреть, исходя из онлайн-объявления.
• Удобный доступ на показы. Если покупатели не могут попасть внутрь, они могут переключиться на другие варианты.
• Спрос на местном рынке. Низкое предложение и высокий спрос покупателей могут сократить число дней на рынке.
• Гибкость по срокам продавца. Если продавец может подстроиться по дате выезда или дате closing, больше покупателей будут готовы работать.

Что часто замедляет продажу

• Цена слишком высокая. Даже на сильном рынке есть пределы.
• Запущенное обслуживание (deferred maintenance). Старую крышу, повреждения, пятна, резкие запахи или незавершенный ремонт часто отражают на количестве предложений.
• Слишком много конкурентов. Если выставлено много похожих домов, у покупателей появляется выбор.
• Проблемы с арендаторами или графиком. Ограниченные часы показов снижают поток заинтересованных.
• Проблемы с титулом или правом собственности. Отсутствующие документы, вопросы по наследству (probate), обременения (liens) или вопросы по границам могут вызвать задержки.
• Проблемы с финансированием со стороны покупателя. Покупатель может потерять финансирование или ему потребуется больше времени.
• Разрыв по оценке (appraisal gap). Если оценка вышла низкой, сделку может потребоваться заново обсуждать.

Сезон тоже может влиять, но нет единого правила. Весной и в начале лета в ряде рынков обычно активнее, однако серьезные покупатели есть круглый год. Лучше вопрос не «какой месяц идеален?», а «готов ли мой дом и соответствует ли цена этому рынку?»

DoorLine не предоставляет консультации по недвижимости, юридические советы, рекомендации по ипотеке или налогам. Мы даем общее обучение и предлагаем бесплатный сервис подбора. Вам следует работать с лицензированным агентом по недвижимости, самостоятельно проверить лицензию и прочитать все договоры и комиссии в письменном виде до подписания.

Как сократить сроки, не допуская дорогих ошибок

Обычно вы не можете полностью контролировать рынок, но можете контролировать подготовку. Эти шаги помогают многим продавцам двигаться быстрее и с меньшим количеством неожиданностей.

1. Проведите интервью с более чем одним агентом

Не нанимайте первого, кто звучит уверенно. Сравните, как каждый агент планирует оценить дом, как будет продвигать объявление, как организует коммуникацию и как будет вести переговоры. Спросите, что они будут исправлять перед выставлением и что, по их мнению, трогать не нужно. Используйте это руководство по как выбрать агента по недвижимости.

2. Оценивайте дом под текущий рынок

Иногда продавцы ставят цену исходя из того, что они «должны» получить на руки, или из того, за сколько месяцами ранее продал сосед. Покупатели смотрят на доступные варианты сегодня. Реалистичная цена в листинге часто экономит время и лучше защищает ваш итоговый результат, чем более поздняя корректировка цены.

3. Сначала исправьте очевидные проблемы

Разболтанные поручни, неработающие лампы, отсутствующие датчики дыма, поврежденное напольное покрытие, пятна и протекающие краны могут превратить небольшую проблему в большую тревогу для покупателя. Не нужно делать полный ремонт всего дома. Сфокусируйтесь на исправлениях, которые влияют на безопасность, функциональность и первое впечатление.

4. Подготовьте документы заранее

Найдите гарантии, записи о разрешениях (если есть), информацию по HOA (если применимо), детали по коммунальным платежам и любые формы раскрытия информации, которые может требовать ваш штат. Лицензированный местный агент может объяснить, что продавцам обычно нужно в вашем районе.

5. Понимайте стоимость до выставления объявления

Продавцы часто думают только о цене продажи. Но сроки могут зависеть и от решений по расходам, особенно если возникают кредит на ремонт (repair credits) или уступки (concessions). Типичные closing costs продавца часто составляют около 1%–3%, а вознаграждение агенту обычно можно обсуждать и часто оговаривается в соглашении о листинге (listing agreement). Конкретные суммы зависят от дома, цены, локации и условий вашего соглашения. Подробнее на расходах.

6. Осторожно относитесь к переводу денег

При закрытии сделки (closing) всегда подтверждайте инструкции по банковскому переводу, позвонив по доверенному номеру самостоятельно. Мошенничество с банковскими переводами — реальность. Никогда не полагайтесь на изменения инструкций, которые прислали только по email или в SMS в последний момент.

Что делать дальше, если вы хотите реалистичный график для вашего дома

Если вы хотите получить реальный ответ именно для вашего дома, сделайте три вещи:

• Поговорите с лицензированным местным агентом о текущей рыночной ситуации, а не о заголовках прошлого года.
• Попросите диапазон реалистичных сроков, а не обещание. Хороший агент должен объяснить лучший сценарий, наиболее вероятный сценарий и то, что может задержать продажу.
• Сравните, прежде чем решать. Вы сами выбираете, с кем работать, и должны подтвердить все комиссии и условия письменно.

DoorLine — это бесплатный сервис подбора. Мы не брокер, не кредитор, не адвокат и не налоговый консультант. Мы помогаем покупателям и продавцам, включая продавцов-новичков и тех, кто не является носителем английского языка, понять процесс и сравнить лицензированных местных агентов. К участию приглашаются все покупатели и продавцы, и DoorLine соблюдает Закон о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act). Если вы готовы сравнить варианты, вы можете получить подбор бесплатно.