¿Cuánto tarda en venderse una casa?

La respuesta corta: la mayoría de las ventas tardan más de lo que la gente cree

Del día en que decide vender hasta el día en que el dinero cambia de manos, una compraventa de vivienda suele tardar aproximadamente entre 2 y 4 meses, y a veces más. En un mercado muy activo, una propiedad bien valorada y en buen estado puede tener contrato rápido. En un mercado más lento, o si la casa necesita mejoras, el proceso puede extenderse.

Una forma simple de verlo:

1. Preparación antes de publicar: a menudo entre 2 y 4 semanas, a veces más
2. Tiempo en el mercado antes de aceptar una oferta: a menudo entre 1 y 6 semanas
3. De contrato a cierre: a menudo de 30 a 45 días, a veces de 45 a 60+ días

Eso significa que para muchos vendedores el plazo total realista suele ser:

• Venta rápida: alrededor de 4 a 8 semanas en total
• Venta típica: alrededor de 8 a 16 semanas en total
• Venta más lenta: 4 meses o más

No hay un plazo garantizado. El tiempo real depende de la vivienda, el precio, la ubicación, la demanda de compradores, el préstamo, las inspecciones, problemas de título y el acuerdo que alcance con su agente de bienes raíces con licencia.

Si apenas está empezando, DoorLine puede ayudarle a recibir una coincidencia con un agente local con licencia de forma gratuita para que compare sus opciones.

¿Qué pasa durante el proceso de venta?

Vender una casa no es solo “publicarla en línea y esperar”. Hay varias etapas y cada una puede agregar tiempo.

1) Preparación antes de publicar

Antes de que la vivienda se ponga en el mercado, muchos vendedores necesitan tiempo para:

• limpiar y quitar el desorden
• hacer reparaciones menores
• reunir documentos y avisos
• decidir la estrategia de precios con un agente
• tomar fotos y preparar materiales de marketing

Si la casa ya está limpia, desocupada y en buen estado, esta etapa puede ser corta. Si necesita reparaciones, coordinación con inquilinos o mucha limpieza, puede tardar más.

2) Periodo de publicación y visitas

Una vez que la vivienda está activa en el mercado, los compradores empiezan a visitarla. La pregunta clave aquí es qué tan rápido el vendedor consigue una oferta seria. Normalmente depende de:

• si el precio coincide con el mercado
• qué tan fuertes son las fotos y la presentación
• cuántas casas similares están a la venta cerca
• si los compradores pueden programar visitas con facilidad

3) Revisión de ofertas y negociación

Una oferta puede llegar rápido, pero el vendedor quizá aún necesite unos días para revisar los términos, negociar reparaciones o comparar varias ofertas. El precio importa, pero también la solidez del financiamiento, los contingentes, la fecha de cierre y qué tan probable es que el comprador realmente llegue hasta el final.

4) De contrato a cierre

Esta etapa suele tardar entre 30 y 45 días, pero puede ser más corta o más larga. Pasos comunes incluyen:

• inspecciones por parte del comprador
• negociación después de la inspección
• aprobación del préstamo del comprador, si se financia
• tasación, si el prestamista lo exige
• trabajo de título y documentos finales del cierre

Una casa no se vende por completo solo porque está bajo contrato. Los acuerdos pueden retrasarse o caerse durante la inspección, el financiamiento, la tasación o la revisión del título.

Para una mirada más amplia del proceso de venta, vea vender una casa.

¿Qué puede hacer que una casa se venda más rápido o más lento?

Algunos factores ayudan a que una casa se mueva rápido. Otros casi siempre la ralentizan.

Cosas que a menudo aceleran una venta

• Precio correcto desde el inicio. Sobrevaluar suele ser una de las razones más grandes por las que una publicación se queda.
• Buen estado. Las casas limpias y bien mantenidas suelen generar más interés.
• Fotos sólidas e información clara. Los compradores a menudo deciden si van a visitar según la publicación en línea.
• Acceso fácil para visitas. Si los compradores no pueden entrar, pueden seguir de largo.
• Demanda en el mercado local. Poca oferta y mucha demanda de compradores pueden reducir los días en el mercado.
• Flexibilidad en el calendario del vendedor. Si el vendedor puede adaptarse a la fecha de desocupación o a la fecha de cierre, más compradores pueden participar.

Cosas que a menudo retrasan una venta

• Precio demasiado alto. Incluso en un mercado fuerte hay límites.
• Mantenimiento postergado. Techo viejo, daños, manchas, olores fuertes o reparaciones inconclusas pueden reducir las ofertas.
• Mucha competencia. Si hay muchas casas similares publicadas, los compradores tienen opciones.
• Problemas con inquilinos o horarios. Las horas limitadas para visitas pueden reducir el flujo de personas.
• Problemas de título o de propiedad. Documentación faltante, asuntos de sucesión (probate), gravámenes o preguntas de límites pueden causar retrasos.
• Problemas de financiamiento del lado del comprador. Un comprador puede perder el financiamiento o necesitar más tiempo.
• Diferencia (gap) en la tasación. Si la tasación sale baja, el acuerdo puede tener que renegociarse.

La temporada también puede influir, pero no hay una regla única. En primavera y principios de verano suele haber más actividad en muchos mercados, aunque los compradores serios existen todo el año. La mejor pregunta no es “¿qué mes es perfecto?”. Es “¿mi casa está lista y mi precio es realista para este mercado?”.

DoorLine no brinda asesoría de bienes raíces, legal, de hipotecas ni fiscal. Ofrecemos educación general y un servicio gratuito de emparejamiento. Debe trabajar con un agente de bienes raíces con licencia, verificar la licencia por su cuenta y leer cada acuerdo y cargo por escrito antes de firmar.

Cómo acortar el plazo sin cometer errores costosos

Por lo general no puede controlar todo el mercado, pero sí puede controlar la preparación. Estos pasos ayudan a muchos vendedores a avanzar más rápido y con menos sorpresas.

1. Entreviste a más de un agente

No contrate a la primera persona que suene segura. Compare cómo cada agente planea fijar el precio, comercializar, comunicarse y manejar las negociaciones. Pregunte qué arreglarían antes de publicar y qué dejarían como está. Use esta guía sobre cómo elegir un agente de bienes raíces.

2. Ponga precio para el mercado que tiene ahora

A veces los vendedores fijan el precio con base en lo que “necesitan” para recibir o en lo que logró un vecino hace meses. Los compradores miran las opciones de hoy. Un precio de lista realista a menudo ahorra tiempo y puede proteger mejor su resultado final que un ajuste de precio más adelante.

3. Arregle primero los problemas evidentes

Barandales sueltos, luces dañadas, detectores de humo faltantes, pisos con daños, manchas y grifos que gotean pueden convertir un problema pequeño en el gran temor del comprador. No necesita remodelar todo. Enfoque en reparaciones que afecten la seguridad, el funcionamiento y la primera impresión.

4. Tenga lista la documentación con anticipación

Busque garantías, registros de permisos, información de la HOA si aplica, detalles de servicios públicos y cualquier formulario de avisos que su estado pueda requerir. Un agente local con licencia puede explicar qué suelen necesitar los vendedores en su zona.

5. Entienda el costo antes de publicar

Los vendedores a menudo se enfocan solo en el precio de venta. Pero el plazo también puede verse afectado por decisiones de costo, especialmente si surgen créditos por reparaciones o concesiones. Los cargos típicos de cierre para el vendedor a menudo están alrededor de 1% a 3%, y la compensación del agente normalmente se puede negociar y suele discutirse en el acuerdo de la publicación. Las cifras reales dependen de la casa, el precio, la ubicación y el acuerdo que alcance. Conozca más en costos.

6. Sea cuidadoso con el movimiento de dinero

En el cierre, confirme siempre las instrucciones de transferencia llamando usted mismo a un número confiable. El fraude por transferencias es real. Nunca confíe en cambios de transferencia de último momento enviados solo por correo electrónico o mensaje de texto.

Qué hacer después si quiere un plazo realista para su casa

Si quiere una respuesta real para su casa, haga estas tres cosas:

• Hable con un agente local con licencia sobre las condiciones actuales del mercado, no con titulares del año pasado.
• Pida un rango de plazo realista, no una promesa. Un buen agente debe explicar el mejor escenario, el escenario más probable y qué podría retrasar la venta.
• Compare antes de decidir. Usted elige con quién trabajar y debe confirmar cada cargo y acuerdo por escrito.

DoorLine es un servicio gratuito de emparejamiento. No somos una correduría, prestamista, abogado ni asesor fiscal. Ayudamos a compradores y vendedores, incluyendo vendedores primerizos y personas que no hablan inglés como lengua materna, a entender el proceso y a comparar agentes locales con licencia. Todos los compradores y vendedores son bienvenidos, y DoorLine sigue la Ley de Vivienda Justa. Si está listo para comparar opciones, puede recibir una coincidencia de forma gratuita.