Mua nhà khi bạn là người nhập cư mới

Câu trả lời ngắn: có thể bạn vẫn mua được

Việc bạn mới đến Mỹ không tự động ngăn cản bạn mua nhà. Trong nhiều trường hợp, mọi người mua nhà bằng nhiều loại giấy tờ khác nhau, lịch sử tín dụng khác nhau và tiến độ khác nhau. Quan trọng nhất là bạn có thể chứng minh được danh tính, nguồn tiền, và nếu bạn vay vốn, là bên cho vay được cấp phép có thể phê duyệt bạn theo các quy tắc của khoản vay đó hay không.

Vài sự thật quan trọng:

• Bạn không cần phải là công dân Mỹ để mua nhà.
• Bạn vẫn có thể có lựa chọn ngay cả khi bạn chưa có lịch sử tín dụng lâu ở Mỹ.
• Một số người mua dùng ITIN thay vì số An Sinh Xã Hội, tùy theo bên cho vay và chương trình vay.
• Người mua trả tiền mặt vẫn cần xác minh danh tính, nguồn tiền, quyền sở hữu (title) và các giấy tờ liên quan đến việc đóng giao dịch.
• Đúng đại lý địa phương rất quan trọng, vì hợp đồng, tập quán, thuế và các bước đóng giao dịch thay đổi theo tiểu bang, thậm chí theo từng thành phố.

DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi giúp bạn hiểu quy trình bằng ngôn ngữ đơn giản và ghép bạn với một đại lý bất động sản địa phương được cấp phép để bạn có thể so sánh và chọn lựa. Chúng tôi không đóng vai trò là đại lý của bạn, bên cho vay, luật sư hay cố vấn thuế, và trang này chỉ nhằm mục đích giáo dục chung, không phải tư vấn pháp lý, tư vấn khoản vay thế chấp hay tư vấn thuế.

Nếu bạn muốn xem toàn cảnh quy trình mua nhà, hãy bắt đầu với mua nhà hoặc được ghép cặp khi bạn đã sẵn sàng để so sánh các đại lý.

Điều gì có thể khiến khó hơn, và điều gì có thể giúp dễ hơn

Người nhập cư mới thường gặp một vài trở ngại thực tế. Không có trở ngại nào có nghĩa là bạn nên từ bỏ. Nhưng biết rõ mọi người hay bị kẹt ở đâu sẽ giúp bạn chuẩn bị tốt hơn.

Những thách thức thường gặp

• Thiếu lịch sử tín dụng ở Mỹ. Một số bên cho vay muốn điểm tín dụng theo chuẩn truyền thống của Mỹ. Những bên khác có thể xem xét hồ sơ thay thế như tiền thuê nhà, hóa đơn tiện ích hoặc sao kê ngân hàng, tùy theo loại khoản vay.
• Giấy tờ chứng minh thu nhập. Nếu công việc của bạn mới, cơ cấu lương đã thay đổi hoặc bạn là người tự kinh doanh, bên cho vay có thể yêu cầu nhiều giấy tờ hơn.
• Câu hỏi về visa hoặc tình trạng cư trú. Mỗi bên cho vay có quy định khác nhau. Bên cho vay được cấp phép có thể giải thích họ cần những giấy tờ nào cho trường hợp của bạn.
• Rào cản ngôn ngữ. Hợp đồng rất quan trọng. Nếu bạn chưa thật sự thoải mái với tiếng Anh, hãy hỏi đến khi mọi thứ rõ ràng và tìm hỗ trợ bằng ngôn ngữ bạn hiểu.
• Tập quán địa phương chưa quen. Tiền đặt cọc (earnest money), thời điểm kiểm tra (inspection), việc có luật sư tham gia và các thủ tục đóng giao dịch có thể khác rất nhiều theo từng tiểu bang.

Điều gì giúp ích

• Một đại lý được cấp phép giải thích rõ ràng quy trình tại địa phương
• Một bên cho vay được cấp phép đã có kinh nghiệm với hồ sơ thuộc loại của bạn
• Hồ sơ sạch sẽ, được tổ chức gọn gàng
• Kỳ vọng thực tế về giá, tình trạng nhà và khoản thanh toán hằng tháng
• Sự kiên nhẫn. Một số người mua cần nhiều thời gian hơn để chuẩn bị, và điều đó là bình thường.

Hãy cẩn trọng với bất kỳ ai hứa chắc sẽ được chấp thuận, hứa một căn nhà cụ thể, hoặc ép bạn ký nhanh. Hãy đọc và xác nhận mọi thỏa thuận và khoản phí bằng văn bản trước khi ký. Tự kiểm tra giấy phép. Nếu ai đó yêu cầu bạn gửi tiền, hãy hết sức cẩn thận và xác nhận thông tin chuyển khoản bằng điện thoại qua một số đáng tin để tránh gian lận chuyển tiền.

DoorLine chào đón người mua từ mọi hoàn cảnh và tuân theo Đạo luật Fair Housing. Chúng tôi không dẫn người mua đến các khu vực hay đại lý dựa trên các đặc điểm được pháp luật bảo vệ. Khi so sánh các khu vực, hãy tập trung vào các yếu tố hợp pháp và mang tính khách quan như thời gian đi lại, giá nhà, dữ liệu công khai và tiện ích.

Bạn thường cần gì trước khi đưa ra lời đề nghị

Bạn không cần mọi thứ phải thật hoàn hảo ngay từ đầu mới bắt đầu tìm hiểu. Nhưng trước khi cân nghiêm túc việc mua, bạn nên thu thập các thông tin cơ bản.

1. Giấy tờ tùy thân và thông tin cá nhân cơ bản
Bạn nhiều khả năng sẽ cần giấy tờ định danh do chính phủ cấp và lịch sử địa chỉ hiện tại. Nếu bạn nộp đơn xin vay, hãy hỏi bên cho vay họ chấp nhận loại giấy tờ nào trong trường hợp của bạn.

2. Chứng minh thu nhập và lịch sử công việc
Có thể gồm bảng lương, thư đề nghị (offer letter), tờ khai thuế, sao kê ngân hàng, hoặc hồ sơ kinh doanh nếu bạn tự kinh doanh. Mỗi bên cho vay có thể yêu cầu các giấy tờ khác nhau.

3. Nguồn tiền cho tiền đặt cọc và chi phí đóng giao dịch
Tiền đặt cọc thường dao động khoảng 3% đến 20% giá mua, tùy theo khoản vay và hồ sơ của người mua. Chi phí đóng giao dịch khi mua nhà thường khoảng 2% đến 5% giá nhà. Đây là mức tham khảo điển hình, không phải cam kết. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá, địa điểm, loại khoản vay và thỏa thuận bằng văn bản của bạn.

4. Một ngân sách hằng tháng ước tính
Hãy nghĩ rộng hơn tiền thế chấp. Khoản thanh toán nhà hằng tháng có thể bao gồm:
- tiền gốc và lãi
- thuế bất động sản
- bảo hiểm chủ nhà
- bảo hiểm thế chấp trong một số trường hợp
- phí HOA nếu tài sản có
- chi phí sửa chữa và bảo trì

5. Kế hoạch cho tiến độ của bạn
Tự hỏi:
- Bạn có ở khu vực đó đủ lâu để việc mua nhà có ý nghĩa không?
- Bạn cần chuyển đi nhanh, hay bạn có thể chờ đúng căn nhà?
- Bạn đã sẵn sàng cho chi phí bảo trì và sửa chữa chưa?

Nếu phần tiền bạc vẫn còn khó hiểu, hãy đọc kiến thức cơ bản về tài chính và hiểu chi phí đóng giao dịch. Bên cho vay được cấp phép có thể giải thích các lựa chọn khoản vay, còn đại lý được cấp phép có thể giúp bạn hiểu mức giá và điều khoản nào thường gặp trên thị trường địa phương của bạn.

Cách mua cẩn thận mà không bị ép buộc

Nhiều người mua, đặc biệt là người mua nhà lần đầu và những người mới làm quen với hệ thống ở Mỹ, dễ bị gây áp lực. Phương án bảo vệ tốt nhất là một quy trình đơn giản.

Dùng danh sách kiểm tra này:

• Nói chuyện với bên cho vay được cấp phép sớm nếu bạn dự định vay. Hỏi họ cần những giấy tờ gì, mức khoản thanh toán hằng tháng nào là hợp lý, và có giới hạn nào dựa trên visa, tình trạng cư trú, điểm tín dụng hoặc loại giấy tờ của bạn không.
• So sánh đại lý trước khi chọn. Hỏi cách họ liên lạc, họ nói ngôn ngữ gì, họ làm việc ở những khu vực và mức giá nào, và họ giúp người mua cạnh tranh mà không bị trả quá cao ra sao.
• Nắm các mốc thời hạn của hợp đồng. Thời điểm kiểm tra, thời hạn liên quan đến việc vay vốn, thẩm định giá (appraisal), rà soát quyền sở hữu (title review) và ngày đóng giao dịch đều quan trọng. Bỏ lỡ một mốc có thể khiến bạn mất tiền hoặc ảnh hưởng giao dịch.
• Đừng bỏ qua kiểm tra (inspection) chỉ vì thị trường đang cạnh tranh nếu bạn chưa hiểu rõ rủi ro. Một căn nhà trông có vẻ ổn nhưng vẫn có thể tồn tại các vấn đề tốn kém.
• Yêu cầu bản ước tính bằng văn bản về số tiền bạn cần để đóng giao dịch. Hãy xem đó là ước tính, không phải lời hứa.
• Xem cách đại lý được trả thù lao. Thù lao của đại lý cho người mua ngày càng có thể thương lượng và mỗi nơi có cách làm khác nhau. Hãy đọc thỏa thuận và xác nhận mọi điều khoản bằng văn bản.
• Không bao giờ tin vào lời hứa bằng miệng. Nếu điều đó quan trọng, nó phải được ghi rõ ràng bằng văn bản.

Một đại lý tốt sẽ giải thích bằng lời lẽ đơn giản, thay vì khiến bạn thấy mình “ngu ngơ” khi hỏi. Sau buổi trao đổi, bạn nên thấy thông tin rõ hơn chứ không phải mù mờ hơn. Nếu bạn cần hỗ trợ so sánh các lựa chọn, DoorLine có thể giúp bạn chọn một đại lý bất động sản và kết nối bạn với một chuyên gia địa phương được cấp phép—miễn phí cho bạn.

Bạn nên làm gì tiếp theo

Nếu bạn là người nhập cư mới đang cân nhắc việc mua nhà, hãy làm ba việc tiếp theo:

1. Kiểm tra mức độ sẵn sàng của bạn
Ước tính số tiền tiết kiệm, mức thoải mái về ngân sách hằng tháng và tiến độ dự kiến. Nếu bạn còn rất sớm, cũng không sao. Học sớm còn tốt hơn là vội vàng sau này.

2. Xây dựng “đội ngũ” của bạn
Thông thường bạn sẽ cần một đại lý bất động sản được cấp phép và, nếu vay vốn, một bên cho vay được cấp phép. Ở một số tiểu bang hoặc trong một số tình huống, bạn cũng có thể cần một luật sư hoặc chuyên gia thuế được cấp phép. Hãy tự xác minh mọi giấy phép.

3. So sánh trước khi quyết định
Đừng chọn người đầu tiên gọi cho bạn. Hãy so sánh cách họ trao đổi, hiểu biết về địa phương, mức độ kiên nhẫn và liệu họ có giải thích rõ các khoản phí và hợp đồng hay không.

DoorLine ở đây để giúp quy trình dễ hiểu hơn. Dịch vụ của chúng tôi miễn phí cho người tiêu dùng. Các đại lý tham gia sẽ trả DoorLine một khoản phí marketing cố định. Bạn sẽ so sánh các lựa chọn và chọn người bạn muốn làm việc cùng. Chúng tôi chỉ cần thông tin liên hệ cơ bản và mục tiêu của bạn để hỗ trợ ghép cặp. Chúng tôi không yêu cầu số An Sinh Xã Hội, số tài khoản ngân hàng hoặc các hồ sơ tài chính nhạy cảm khác.

Nếu đây là lần mua đầu tiên của bạn, hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu có thể giúp bạn nắm các kiến thức cơ bản. Nếu bạn sẵn sàng trao đổi với một đại lý địa phương được cấp phép, bạn có thể được ghép cặp.