以新移民身分購買房屋

簡短答案：是的，你可能買得到

作為新移民，並不會自動阻止你購買房屋。很多情況下，人們會使用不同的文件類型、不同的信用紀錄，以及不同的時間表來完成購屋。最重要的是：你能否提供身分、資金的證明；如果你使用貸款，則是持牌放款人能否依該貸款方案的規則核准你。

以下是一些重要的事實：

• 你不需要是美國公民才能買房。
• 即使你沒有長期的美國信用紀錄，仍可能有選項。
• 部分買家會用 ITIN 代替社會安全號（Social Security number），視放款人與貸款計畫而定。
• 即使是現金買家，仍需要核實身分、資金、產權（title）以及過戶文件。
• 合適的當地代理人很關鍵，因為合約、習俗、稅務與過戶步驟會依州，甚至同一城市而有所不同。

DoorLine 是一項免費配對服務。我們用白話幫你理解流程，並為你配對一位你可以比較與選擇的持牌當地房地產代理人。我們不擔任你的代理人、放款人、律師或稅務顧問；本頁內容屬於一般教育用途，不構成法律、貸款或稅務建議。

如果你想完整了解購屋流程，先從 購買房屋 開始，或在你準備好比較代理人時選擇 完成配對。

哪些因素會讓事情更難？哪些會讓事情更容易？

新移民常會遇到一些現實的障礙。不代表你應該放棄，但了解人們卡在哪裡會很有幫助。

常見挑戰

• 美國信用紀錄有限。 有些放款人希望你有傳統的美國信用分數；也有些放款人會在貸款條件允許時，改看替代紀錄，例如租金、帳單或銀行對帳單。
• 收入（工作）文件。 如果你的工作是新開始、薪資結構有變，或你是自雇身分，放款人可能會要求更多文件。
• 簽證或居留身分疑問。 不同放款人的規則不同。持牌放款人可以說明他們需要哪些文件，才能符合你的狀況。
• 語言障礙。 合約是嚴肅的。如果你對英文不夠完全自信，就持續提問直到都清楚，並尋求你聽得懂的語言協助。
• 不熟悉當地做法。 保證金（earnest money）、驗屋時程、是否需要律師介入，以及過戶習俗，可能會差很多，且取決於州別。

哪些會幫上忙

• 一位持牌代理人，能把當地流程講得清楚
• 一位持牌放款人，具備處理你這類案子的經驗
• 文件乾淨、整理有條理
• 對房價、房屋狀況與每月付款的現實預期
• 耐心。有些買家需要更多時間準備，這很正常。

小心任何承諾能核准、承諾特定房子，或逼你急著簽字的人。簽署前，務必把每一份協議與費用用書面確認清楚。 自己核對持照資格。如果有人要求你匯款，務必提高警覺，並用受信任的電話號碼致電確認匯款細節，以避免電匯詐騙。

DoorLine 歡迎各種背景的買家，並遵循 Fair Housing Act。我們不會因受保護特徵而把人引導到特定社區或特定代理人。你在比較地區時，應聚焦於合法且客觀的因素，例如通勤、房價、公開資訊，以及生活機能。

你通常在出價前需要準備什麼？

你不需要等到一切都完美才開始學習。但在你認真挑選之前，先把基本資料整理起來會很有幫助。

1. 身分證明與基本個人資訊
你通常需要政府核發的身分證明，以及你目前地址的歷史紀錄。如果你要申請貸款，請詢問放款人：在你的情況下，他們接受哪種文件形式。

2. 收入證明與工作紀錄
可能包括薪資單（pay stubs）、聘用／要約信（offer letters）、報稅資料、銀行對帳單，或如果你是自雇則可能需要商業文件。不同放款人會要求不同文件。

3. 頭期款與過戶費用的資金
常見的頭期款通常約落在 3% 到 20% 購買價格之間，視貸款與買家狀況而定。買家端的過戶費用（closing costs）常約為價格的 2% 到 5%。這些是常見區間，而非保證。實際金額取決於房屋、房價、地點、貸款方案，以及你簽署的書面協議。

4. 粗略的每月預算
想像的不只是房貸本身。每月的住房支出可能包含：
- 本金與利息
- 房產稅
- 房主保險
- 在某些情況下還可能有按揭保險（mortgage insurance）
- 若房屋有 HOA，則還有 HOA 費用
- 維修與保養支出

5. 你的時間表（timeline）規劃
你可以想想：
- 你會在當地待多久？如果時間不夠，買了是否仍合理？
- 你需要快點搬，還是可以等待合適的房子？
- 你已經準備好承擔維修與保養的費用了嗎？

如果資金面仍讓你覺得困惑，先閱讀 貸款基礎 和 了解過戶費用。持牌放款人可以說明貸款選項；持牌代理人也能幫你理解在你所在地的市場中，哪些價格與條件較常見。

如何小心購買，不被別人牽著走

很多買家，尤其是首次購屋者以及不熟悉美國制度的人，容易被催促或施壓。最好的防護是一個簡單清楚的流程。

使用這份清單：

• 若你打算申請貸款，儘早先跟持牌放款人聊。 詢問他需要哪些文件、你覺得合理的每月付款區間，以及是否會依你的簽證、居留身分、信用或文件狀況設定限制。
• 選擇代理人前先比較。 問他們怎麼溝通、會說哪些語言、主要協助哪些社區與價格帶，以及他們如何在不讓你過度出價的前提下幫助買家競爭。
• 了解合約中的截止日期。 驗屋、融資、估價（appraisal）、產權審查（title review）與過戶日期都很重要。漏掉其中一項可能會讓你付出金錢代價或讓交易失去機會。
• 不要只因為市場很激烈就跳過驗屋，除非你完全理解其中的風險。房子看起來可能很漂亮，但也可能仍有昂貴且麻煩的問題。
• 要求你需要準備的現金到場過戶（close）估算金額，最好是書面。 把它當作估算，不要當成承諾。
• 檢查代理人的報酬（佣金/費用）如何計算。 買方代理的補償方式越來越可以談，且各地做法不同。閱讀協議內容，並用書面確認所有條款。
• 永遠不要只相信口頭承諾。 如果某件事很重要，就必須清楚寫進文件。

好的代理人應該用簡單的話解釋，而不是讓你因提問而覺得自己笨。你在會談後應該覺得更有掌握，而不是更困惑。如果你需要協助比較選項，DoorLine 可以幫你 選擇房地產代理人，並且免費幫你連結到一位持牌當地專業人士。

接下來要做什麼

如果你是考慮購屋的新移民，接下來做這三件事：

1. 先確認你準備好了嗎
估算你的存款、每月的可承受程度，以及你的時間表。如果你現在才剛開始、很早期也沒關係。現在學會總比之後被迫趕上更好。

2. 建立你的團隊
你通常會需要一位 持牌房地產代理人；如果你要辦貸款，還會需要一位 持牌放款人。在某些州或情況下，你也可能會想找持牌律師或稅務專業人士。每一張執照都請你自己核對。

3. 投入前先比較
不要只因為第一個打給你的人就決定。比較他們的溝通方式、當地經驗、耐心，以及他們是否能清楚解釋費用與合約。

DoorLine 在這裡，讓整個流程更容易理解。我們的服務對消費者 免費。參與的代理人會向 DoorLine 支付固定的行銷費用。你可以比較你的選項並選擇要合作的對象。我們只需要基本聯絡與目標資訊來幫你完成配對。我們 不會要求你提供社會安全號（Social Security number）、銀行帳號，或其他敏感的財務資料。

如果這是你第一次買房， 首次購屋協助 可以幫你學會基本觀念。如果你已準備好跟持牌的當地代理人談一談，你可以 完成配對。