Thế nào là Escrow?

Trả lời nhanh

Trong bất động sản, escrow thường có nghĩa là một bên thứ ba trung lập sẽ giữ các hạng mục quan trọng cho giao dịch cho đến khi cả hai bên đáp ứng các điều khoản trong hợp đồng. Những hạng mục đó có thể gồm khoản đặt cọc earnest money của người mua, các giấy tờ đã ký, hướng dẫn thanh toán (payoff instructions), và các khoản tiền cần thiết để đóng giao dịch.

Hãy xem escrow như một “mốc kiểm tra an toàn”. Ngày đầu, người mua không chuyển tiền trực tiếp cho người bán. Người bán cũng không giao giấy chứng nhận quyền sở hữu (title) trước khi việc thanh toán đã sẵn sàng. Thay vào đó, một công ty escrow được cấp phép, công ty title hoặc luật sư phụ trách closing sẽ thực hiện quy trình này, tùy theo quy định của từng bang và địa phương.

Escrow không phải DoorLine. DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí mang tính giáo dục, giúp bạn được ghép cặp với một licensed real-estate agent (đại lý bất động sản được cấp phép). Đại lý của bạn có thể giải thích quy trình tại địa phương theo cách chung, nhưng bạn vẫn nên tự kiểm tra giấy phép của mọi đại lý, bên giữ escrow, công ty title, bên cho vay hoặc luật sư và đọc toàn bộ thỏa thuận lẫn các khoản phí bằng văn bản trước khi ký.

Trong thời gian escrow sẽ có gì xảy ra?

Sau khi người mua và người bán ký hợp đồng mua bán, escrow thường bắt đầu ngay. Mốc thời gian chính xác tùy thuộc vào hợp đồng, khoản vay, tài sản và thông lệ địa phương, nhưng quy trình thường diễn ra theo dạng sau:

1. Ký hợp đồng. Hai bên thống nhất về giá, thời điểm, điều kiện kèm theo (contingencies) và bên nào chịu các closing costs.
2. Chuyển khoản earnest money deposit. Thông thường được gửi cho bên giữ escrow trong vòng vài ngày, chứ không gửi thẳng cho người bán. Số tiền tùy từng trường hợp.
3. Bắt đầu kiểm tra title. Công ty title hoặc luật sư sẽ tra cứu hồ sơ công khai để tìm các khoản lien, vấn đề về quyền sở hữu, mô tả pháp lý và các hạng mục khác cần được xử lý trước khi đóng giao dịch.
4. Tiến hành kiểm tra (inspections) và thương lượng. Người mua có thể đặt lịch kiểm tra và yêu cầu sửa chữa, khoản tín dụng (credits) hoặc thay đổi khác nếu hợp đồng cho phép.
5. Thủ tục khoản vay (loan) tiến triển. Nếu người mua vay, bên cho vay sẽ xem xét thu nhập, tài sản, điểm tín dụng, thẩm định (appraisal) và thông tin về tài sản. Việc chấp thuận khoản vay không bao giờ tự động.
6. Chuẩn bị bộ chứng từ để closing. Bên giữ escrow hoặc đơn vị thực hiện closing sẽ thu thập hướng dẫn cuối cùng, hồ sơ của bên cho vay, chứng từ về title và số tiền thanh toán.
7. Gửi tiền và đối chiếu. Người mua mang tiền cần thiết cho down payment và các closing costs. Người bán có thể nhận phần tiền thu về sau khi đã trừ khoản tất toán mortgage và các chi phí khác.
8. Hoàn tất closing. Các giấy tờ được ký, tiền được chi trả, và giấy tờ chuyển nhượng quyền sở hữu được đăng ký khi luật địa phương yêu cầu.

Với người mua, đây cũng là lúc các con số cuối cùng được “ghép lại” với nhau. closing costs phổ biến của người mua thường vào khoảng 2% đến 5% giá mua, và down payment thường rơi vào khoảng 3% đến 20%, tùy theo khoản vay và tình hình của người mua. Đây chỉ là các khoảng phổ biến, không phải báo giá hay cam kết. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá, vị trí, khoản vay và thỏa thuận bằng văn bản. Bạn có thể đọc thêm tại Understanding Closing Costs và Financing Basics.

Escrow bảo vệ gì và không bảo vệ gì?

Escrow giúp giảm rủi ro, nhưng không khiến giao dịch trở nên không rủi ro.

Escrow giúp bảo vệ:
- Khoản tiền đặt cọc của bạn. Earnest money được giữ theo hướng dẫn bằng văn bản thay vì nằm trong tài khoản cá nhân của một bên.
- Mốc thời gian của giao dịch. Tiền và giấy tờ chỉ được giải ngân khi đáp ứng đúng các điều kiện đã thỏa thuận.
- Lộ trình chuyển giao rõ ràng. Đơn vị thực hiện closing phối hợp chữ ký, thanh toán tất toán, xử lý title và việc đăng ký.
- Dấu vết bằng giấy tờ. Hướng dẫn escrow và bảng kê closing cho thấy ai trả gì và khi nào.

Escrow không làm:
- Không đảm bảo nhà ở trong tình trạng hoàn hảo.
- Không thay thế việc kiểm tra (inspections), đo đạc (surveys) hay việc tự thẩm định (due diligence) của bạn.
- Không có nghĩa là mọi khoản phí đều thấp hoặc không thể thương lượng.
- Không cung cấp tư vấn pháp lý, thuế hoặc tài chính.

Vì vậy, người mua và người bán nên làm việc với một licensed real-estate agent, và khi cần thì với một bên cho vay hoặc luật sư được cấp phép. Hãy tự xác minh từng giấy phép, đồng thời xác nhận mọi khoản phí và trách nhiệm bằng văn bản trước khi ký.

Một điểm quan trọng nữa: khi có tiền đang được chuyển đi, hãy cẩn trọng với wire fraud (lừa đảo chuyển tiền qua hệ thống dây). Kẻ gian đôi khi gửi hướng dẫn chuyển khoản giả qua email hoặc tin nhắn. Luôn xác nhận chi tiết chuyển khoản bằng cách gọi đến số điện thoại mà bạn tin tưởng của công ty escrow hoặc công ty title trước khi gửi tiền. Đừng chỉ dựa vào một tin nhắn bạn nhận được qua kênh điện tử.

Các khoản phí escrow phổ biến và ai là người trả

Escrow là một quy trình, nhưng tại thời điểm closing cũng có các khoản phí liên quan đến escrow. Tên gọi và số tiền khác nhau tùy theo bang, quận, công ty title, luật sư, bên cho vay và mức độ phức tạp của giao dịch.

Các hạng mục thường có thể gồm:
- Escrow hoặc settlement fee để xử lý việc thực hiện closing
- Chi phí tìm kiếm title và bảo hiểm title
- Phí đăng ký (recording fees) do chính quyền địa phương tính
- Phí công chứng (notary), chuyển phát (courier), chuyển khoản (wire) hoặc phí tài liệu
- Thuế hoặc bảo hiểm đã trả trước nếu khoản vay yêu cầu

Ai trả khoản phí nào phụ thuộc vào thông lệ địa phương và hợp đồng bằng văn bản. Không có một quy tắc chung trên toàn quốc. Trong nhiều giao dịch, closing costs của bên bán có thể tổng khoảng 1% đến 3% giá bán, nhưng đây chỉ là khoảng phổ biến. Người mua cũng có thể phải trả closing costs và chi phí liên quan đến bên cho vay của mình, thường vào khoảng 2% đến 5% giá mua. Thù lao của đại lý là khoản tách riêng với phí escrow và thường được thương lượng trong thỏa thuận niêm yết hoặc thỏa thuận của người mua. Thông thường vào khoảng 2,5% đến 3% mỗi bên, thường do bên bán chi trả, nhưng hiện nay có thể thương lượng nhiều hơn và phải được xác nhận bằng văn bản.

Nếu một con số nghe còn mơ hồ, hãy yêu cầu ước tính bằng văn bản và giải thích bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Câu hỏi tốt là: "Khoản phí này là bắt buộc, ước tính hay có thể thương lượng?" Bạn cũng có thể xem thêm chi phí trước khi đi sâu vào giao dịch.

Người mua và người bán nên làm gì tiếp theo

Escrow sẽ diễn ra suôn sẻ hơn nếu bạn sắp xếp mọi thứ rõ ràng và đặt câu hỏi thẳng.

Nếu bạn đang mua:
- Đọc kỹ hợp đồng mua bán. Nắm các mốc hạn cho đặt cọc, kiểm tra, chấp thuận khoản vay và closing.
- Hỏi tiền earnest money sẽ được giữ ở đâu và trong trường hợp nào có thể được hoàn lại hoặc bị mất.
- Yêu cầu ước tính rõ ràng về số tiền mặt cần để đóng giao dịch.
- So sánh các đại lý và chọn người giải thích bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Đây là hướng dẫn hữu ích về cách chọn một đại lý bất động sản.

Nếu bạn đang bán:
- Hỏi khi nào bên bán dự kiến sẽ nhận tiền thu về và những khoản nào sẽ bị trừ trước khi bạn nhận.
- Xác nhận việc tất toán mortgage, thuế chuyển nhượng (transfer taxes) nếu có và bất kỳ khoản tín dụng cho người bán nào đã thỏa thuận.
- Rà soát mọi hướng dẫn về thời điểm rời nhà, quyền sở hữu (possession) và chìa khóa.
- Lưu giữ hồ sơ biên nhận sửa chữa, tài liệu HOA và mọi thứ mà người mua được yêu cầu nhận.

Dành cho tất cả mọi người:
- Tự xác minh giấy phép và danh tính pháp nhân của đại lý lẫn bất kỳ đơn vị thực hiện closing nào.
- Đọc mọi thỏa thuận và khoản phí bằng văn bản trước khi ký.
- Không bao giờ gửi thông tin nhạy cảm nếu không cần thiết. DoorLine chỉ cần thông tin liên hệ và mục tiêu để hỗ trợ ghép cặp.
- Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm một chuyên gia tại địa phương, DoorLine có thể ghép bạn, miễn phí, với một licensed local real-estate agent. Bạn tự so sánh các đại lý, chọn người bạn muốn làm việc cùng và tất cả người mua lẫn người bán đều được hoan nghênh. DoorLine tuân thủ Đạo luật Fair Housing và không “chỉ hướng” người ta dựa trên các đặc điểm được bảo vệ.

Nếu bạn đang ở giai đoạn đầu, hãy bắt đầu với mua một căn nhà hoặc bán một căn nhà.