Что такое эскроу?

Короткий ответ

В сфере недвижимости эскроу обычно означает, что нейтральная третья сторона хранит важные вещи по сделке до тех пор, пока обе стороны не выполнят условия договора. Это может включать задаток покупателя (earnest money deposit), подписанные документы, инструкции по погашению (payoff instructions) и средства, необходимые для завершения сделки.

Представьте эскроу как «контроль безопасности». В первый день покупатель не передает деньги продавцу напрямую. Продавец не передает право собственности (title) до тех пор, пока не будет готова оплата. Вместо этого процесс ведет лицензированная эскроу-компания, компания по титулу (title company) или закрывающий юрист (closing attorney) — в зависимости от штата и местных правил.

Эскроу — это не DoorLine. DoorLine — это бесплатная обучающая и сервис по подбору (matching) для покупателей и продавцов жилья. Он помогает вам получить подбор с лицензированным агентом по недвижимости. Ваш агент может объяснить местный процесс в целом, но вы также должны самостоятельно проверить лицензию любого агента, эскроу-холдера, компании по титулу, кредитора или юриста и прочитать все договоры и сборы в письменном виде до подписания.

Что происходит во время эскроу

После того как покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, эскроу часто начинается практически сразу. Точные сроки зависят от договора, ипотеки, объекта недвижимости и местной практики, но процесс нередко выглядит так:

1. Подписывается договор. Покупатель и продавец согласуют цену, сроки, условия (contingencies) и кто оплачивает какие closing costs.
2. Передается задаток (earnest money deposit). Обычно его отправляют эскроу-холдеру в течение нескольких дней, а не напрямую продавцу. Сумма бывает разной.
3. Начинаются работы по титулу. Компания по титулу или юрист проверяет публичные записи на предмет обременений (liens), вопросов собственности, юридического описания и других пунктов, которые нужно устранить до завершения сделки.
4. Проходят проверки и переговоры. Покупатель может заказать инспекции и запросить ремонты, скидки/компенсации (credits) или другие изменения, если договор это допускает.
5. Движется ипотечный процесс. Если покупатель финансирует покупку, кредитор оценивает доход, активы, кредитную историю, оценку стоимости (appraisal) и данные по недвижимости. Одобрение ипотеки никогда не происходит автоматически.
6. Готовят документы для завершения сделки. Эскроу-холдер или специалист по closing собирает финальные инструкции, документы кредитора, документы по титулу и суммы для расчетов (payoff amounts).
7. Деньги отправляются и сверяются. Покупатель приносит необходимые средства для down payment и closing costs. Продавец может получить выручку после погашения ипотеки и других удержаний.
8. Сделка закрывается. Документы подписываются, средства перечисляются, а право (deed) регистрируется, когда это требуется по местному закону.

Для покупателей это также время, когда сходятся многие финальные цифры. Обычные closing costs покупателей часто составляют примерно 2%–5% от цены покупки, а первоначальные взносы (down payment) обычно находятся в диапазоне около 3%–20% — в зависимости от кредита и ситуации покупателя. Это только типовые диапазоны, не конкретные котировки и не гарантия. Конкретные суммы зависят от дома, цены, локации, типа кредита и условий, прописанных в договоре. Подробнее читайте в Понимание closing costs и Основы финансирования.

Что эскроу защищает и чего не делает

Эскроу помогает снижать риски, но не делает сделку «безрисковой».

Что эскроу помогает защитить:
- Ваш задаток. Earnest money хранится по письменным инструкциям, а не лежит в персональном аккаунте одной из сторон.
- Сроки сделки. Деньги и документы выпускаются только тогда, когда выполнены согласованные условия.
- Понятная последовательность действий. Специалист по закрытию сделки координирует подписи, погашения (payoffs), работы по титулу и регистрацию.
- Бумажная доказательная база. Инструкции по эскроу и closing statement показывают, кто за что и когда платит.

Чего эскроу не делает:
- Он не гарантирует, что дом в идеальном состоянии.
- Он не заменяет инспекции, обмеры (survey) и вашу собственную проверку (due diligence).
- Он не означает, что все сборы низкие или что их нельзя обсуждать.
- Он не дает вам юридических, налоговых или финансовых консультаций.

Поэтому и покупателям, и продавцам стоит работать с лицензированным агентом по недвижимости, а при необходимости — с лицензированным кредитором или юристом: вы сами проверяете каждую лицензию и подтверждаете все сборы и обязанности в письменном виде до подписания.

Еще один важный момент: когда движутся деньги, будьте особенно внимательны к мошенничеству с банковскими проводами (wire fraud). Преступники иногда присылают поддельные инструкции по проводам по электронной почте или в сообщениях. Всегда подтверждайте реквизиты и инструкции для перевода звонком на доверенный номер эскроу или компании по титулу, прежде чем отправлять средства. Не полагайтесь только на сообщение, которое вы получили в электронном виде.

Частые расходы по эскроу и кто их оплачивает

Эскроу — это процесс, но на закрытии сделки также могут быть сборы, связанные с эскроу. Названия и суммы зависят от штата, округа (county), компании по титулу, юриста, кредитора и сложности сделки.

Часто встречаются такие пункты:
- Сбор за эскроу или за settlement за ведение процесса закрытия сделки
- Расходы на поиск по титулу (title search) и страхование титула (title insurance)
- Регистрационные сборы (recording fees), которые взимает местное управление
- Нотариальные сборы, курьерские, wire (провод/перевод) и сборы за документы
- Авансовые налоги или страховки — если это требуется по кредиту

Кто оплачивает каждый сбор — зависит от местной практики и условий письменного договора. Единых правил по всей стране нет. Во многих сделках closing costs продавца могут суммарно составлять примерно 1%–3% от цены продажи, но это лишь типичный диапазон. Покупатели также нередко оплачивают свои сборы кредитора и closing costs — часто около 2%–5% от цены покупки. Вознаграждение агентства не входит в расходы по эскроу и обычно обсуждается в договоре листинга или договоре с покупателем. Часто это было примерно 2,5%–3% с каждой стороны, и нередко платил продавец, но в последние годы это становится более предметом торга, и это обязательно нужно подтверждать в письменном виде.

Если цифра кажется расплывчатой, попросите письменную смету и объяснение простыми словами. Хороший вопрос: «Этот сбор обязателен, предполагается (оценка) или его можно согласовать (торговать)?» Также вы можете посмотреть расходы до того, как глубоко зайдете в детали сделки.

Что покупателям и продавцам стоит сделать дальше

Эскроу проходит легче, если вы держите порядок и задаете прямые вопросы.

Если вы покупаете:
- Внимательно прочитайте договор купли-продажи. Знайте сроки по задатку, инспекциям, одобрению кредита и завершению сделки.
- Узнайте, где будет храниться ваш earnest money и при каких условиях его могут вернуть или не вернуть.
- Попросите понятную оценку наличных средств, необходимых для закрытия.
- Сравните агентов и выберите того, кто объясняет простым языком. Вот полезное руководство о том, как выбрать агента по недвижимости.

Если вы продаете:
- Узнайте, когда ожидается получение выручки и что будет удержано до того, как вы ее получите.
- Подтвердите погашение ипотеки, возможные налоги при передаче (transfer taxes) и любые согласованные кредиты продавца.
- Пересмотрите все инструкции по срокам выезда, передаче владения и ключам.
- Храните документы по ремонту, материалы по HOA и все, что покупатель должен получить.

Для всех:
- Самостоятельно проверьте лицензию и юридическую идентичность агента и любого специалиста по закрытию сделки.
- Прежде чем подписывать, прочитайте все договоры и сборы в письменном виде.
- Никогда не отправляйте чувствительную информацию, если она не нужна. Для DoorLine достаточно данных для связи и цели, чтобы помочь вам с подбором.
- Если вам нужна помощь с поиском местного специалиста, DoorLine бесплатно подберет вам лицензированного агента по недвижимости. Вы сравниваете агентов, выбираете, с кем работать, и приветствуются все покупатели и продавцы. DoorLine соблюдает Закон о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act) и не направляет людей в зависимости от защищенных характеристик.

Если вы только в начале процесса, начните с покупки дома или продажи дома.