Kiểm tra nhà là gì và có cần không?
Kiểm tra nhà là việc đánh giá tổng quát tình trạng nhìn thấy của một tài sản do một **thanh tra kiểm định nhà được cấp phép** thực hiện. Việc này giúp người mua phát hiện sớm các vấn đề và giúp người bán hiểu rõ các điểm cần xử lý trước khi rao bán, nhưng không phải là cam kết và cũng không giống việc thẩm định giá hay ước tính chi phí sửa chữa.
Câu trả lời ngắn gọn
Thường là có. Nhiều người mua chọn kiểm tra nhà vì có thể phát hiện những vấn đề mà bạn không để ý được trong lúc xem nhà. Ví dụ như rò rỉ mái, hệ thống điện cũ, lỗi đường ống nước, nền móng bị xê dịch, trục trặc hệ thống sưởi/điều hòa (HVAC) hoặc dấu hiệu hư hại do nước.
Kiểm tra nhà là mang tính tổng quát và mang tính giáo dục. Thanh tra sẽ xem xét các hệ thống có thể tiếp cận và các hạng mục nhìn thấy của ngôi nhà, sau đó cung cấp cho bạn một báo cáo bằng văn bản. Báo cáo đó giúp bạn quyết định có nên tiếp tục hay không, đặt câu hỏi, yêu cầu sửa chữa hoặc yêu cầu bù trừ (credit) thông qua đại lý bất động sản được cấp phép, hoặc rút lui nếu hợp đồng cho phép.
Với người bán, kiểm tra trước khi rao bán có thể giúp tránh “bất ngờ” về sau. Việc này có thể cho bạn thời gian xử lý các vấn đề về an toàn hoặc bảo trì, thu thập hồ sơ, và định giá căn nhà với kỳ vọng rõ ràng hơn.
Một vài giới hạn quan trọng:
- Kiểm tra không phải là thẩm định giá.
- Đây không phải là cam kết tuân thủ tiêu chuẩn theo quy định (code-compliance).
- Không phải là lời hứa rằng về sau sẽ không có gì hỏng.
- Không phải là tư vấn pháp lý, thuế, vay thế chấp (mortgage) hay sửa chữa.
Nếu bạn đang ở giai đoạn sớm, hãy đọc mua nhà và đối chiếu toàn bộ ngân sách trong hiểu về chi phí đóng hợp đồng.
Kiểm tra nhà thường bao gồm những gì
Kiểm tra nhà tiêu chuẩn là việc quan sát bằng mắt đối với các hệ thống chính và kết cấu của ngôi nhà (những phần có thể tiếp cận vào ngày kiểm tra). Phạm vi chính xác tùy thuộc vào thanh tra, tài sản, khu vực và thỏa thuận bạn ký.
Các hạng mục thường được kiểm tra:
- Tình trạng mái từ các khu vực có thể tiếp cận
- Khu vực gác mái, lớp cách nhiệt và hệ thống thông gió
- Nền móng, khu vực gầm nhà (crawl space) và các vấn đề kết cấu nhìn thấy
- Tường ngoài, cao độ sân, hệ thống thoát nước và phần ốp/ốp lát (siding)
- Cửa sổ và cửa ra vào
- Các thiết bị cấp thoát nước, các đoạn ống nhìn thấy, bình nước nóng
- Bảng điện, ổ cắm, công tắc và hệ thống dây điện nhìn thấy
- Hệ thống sưởi và làm mát
- Các thiết bị nhà bếp (bếp/thiết bị) sẽ ở lại trong nhà
- Phòng tắm, bồn tắm, vòi sen, nhà vệ sinh và bồn rửa
- Tường, trần và sàn (phần nhìn thấy) để phát hiện hư hại
- Gara, lối vào/đường lái, sân hiên (deck) và lan can (nếu có)
Những phần thường không được bao phủ đầy đủ, trừ khi được bổ sung hoặc mời đơn vị chuyên môn khác:
- Bên trong tường hoặc dưới sàn
- Ranh giới tài sản hoặc các câu hỏi liên quan khảo sát ranh giới (survey)
- Khảo sát hệ thống tự hoại (septic), đường ống thoát nước (sewer line), giếng hoặc ống khói (chimneys) trừ khi đặt riêng
- Nấm mốc, amiăng, sơn có chì, radon hoặc côn trùng gây hại trừ khi được kiểm tra theo xét nghiệm hoặc do đúng chuyên gia thực hiện
- Giấy phép, quy hoạch phân khu (zoning) hoặc vấn đề liên quan hồ sơ quyền sở hữu (title)
- Tuổi thọ dự kiến của mọi hệ thống trong tương lai
Điều này quan trọng vì nhiều người mua lần đầu nghe “kiểm tra” và nghĩ rằng nghĩa là ngôi nhà đã được chấp thuận. Không phải vậy. Nó có nghĩa là bạn nhận được “ảnh chụp” về tình trạng nhìn thấy tại một thời điểm trong ngày.
Nếu báo cáo nêu ra các mối quan ngại, bước tiếp theo thường là yêu cầu thêm thông tin từ đúng chuyên gia được cấp phép. Ví dụ, thợ lợp mái có thể kiểm tra mái kỹ hơn, hoặc thợ điện có thể đánh giá một vấn đề về hệ thống dây. Đại lý bất động sản được cấp phép của bạn có thể giúp bạn sắp xếp các bước kiểm tra/bổ sung này, và bạn nên đọc kỹ cũng như xác nhận mọi thỏa thuận và phí bằng văn bản trước khi ký.
Người mua cần biết trước khi từ bỏ hoặc sử dụng điều khoản kiểm tra
Ở một số thị trường, người mua cảm thấy áp lực phải từ bỏ điều khoản kiểm tra nhà để đề nghị mua nhà cạnh tranh hơn. Việc này có thể tiềm ẩn rủi ro.
Vì sao người mua thường muốn có điều khoản kiểm tra?
- Điều này cho bạn thời gian xem xét báo cáo kỹ lưỡng.
- Có thể giúp bạn đàm phán sửa chữa, yêu cầu bù trừ (credit) hoặc giảm giá tùy theo hợp đồng.
- Giúp bạn tránh phải gánh các chi phí lớn “ẩn” ngay sau khi đóng hợp đồng.
Các vấn đề thường có thể tốn kém nhanh:
1. Thay mái
2. Sửa nền móng
3. Sự cố đường ống thoát nước
4. Bảng điện cũ hoặc hệ thống dây điện không an toàn
5. Thay hệ thống HVAC
6. Nước xâm nhập và dọn dẹp nấm mốc
Chi phí kiểm tra thường thay đổi theo diện tích, tuổi của nhà, loại nhà và vị trí, nhưng nhiều người mua thấy mức dao động khoảng $300 đến $700+ cho kiểm tra tổng quát. Kiểm tra chuyên sâu có thể phát sinh thêm chi phí. Đây là khoản tiền thật, nhưng thường nhỏ hơn nhiều so với chi phí khi bỏ sót một khuyết điểm lớn.
Nếu bạn mua với ngân sách chặt chẽ, hãy nhớ kiểm tra nhà chỉ là một phần trong các khoản chi phí trả trước. Chi phí đóng hợp đồng của người mua thường khoảng 2% đến 5% giá mua, còn tiền đặt cọc (down payment) phổ biến từ 3% đến 20%, tùy theo khoản vay và hồ sơ người mua. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá, khu vực, khoản vay và thỏa thuận của bạn. Tìm hiểu thêm trong chi phí và kiến thức cơ bản về tài chính.
Trước khi từ bỏ bất kỳ biện pháp bảo vệ nào, hãy trao đổi ưu và nhược điểm với một đại lý bất động sản được cấp phép và, nếu cần, một luật sư được cấp phép tại tiểu bang của bạn. Tự xác minh giấy phép. Đọc kỹ mọi hạn chót, điều khoản và phí bằng văn bản trước khi bạn ký.
Người bán cần biết
Người bán không phải lúc nào cũng đặt kiểm tra nhà trước khi rao bán, nhưng đôi khi việc này là hợp lý.
Kiểm tra trước khi rao bán có thể hữu ích nếu:
- Nhà bạn đã cũ và bạn dự đoán người mua sẽ lo lắng về các hệ thống
- Bạn biết trước đã từng có rò rỉ, sửa chữa hoặc phần nâng cấp/đấu nối
- Bạn muốn giảm “bất ngờ” sau khi vào hợp đồng
- Bạn cần thời gian để quyết định sửa gì và sẽ công bố gì
Lợi ích có thể mang lại cho người bán:
- Có thêm thời gian để sửa chữa theo lịch của bạn
- Ít phải đàm phán vào phút chót
- Chuẩn bị tốt hơn cho các câu hỏi của người mua
- Hiểu rõ hơn vấn đề nào chỉ là nhỏ và vấn đề nào nghiêm trọng
Tuy nhiên, vẫn có sự đánh đổi. Nếu bạn biết về một vấn đề trọng yếu, có thể bạn cần phải công bố theo luật của tiểu bang và các mẫu biểu được dùng trong giao dịch. Đây là một lý do nên làm việc với đại lý bất động sản được cấp phép và, khi phù hợp, một luật sư được cấp phép. Họ có thể giải thích quy trình và các bước công bố thông tin nói chung, đồng thời giúp bạn nhận được hướng dẫn đúng từ chuyên gia.
Nếu bạn đang chuẩn bị bán, bán nhà có thể giúp bạn hiểu bức tranh lớn hơn. Chi phí đóng hợp đồng của người bán thường rơi vào khoảng 1% đến 3% giá bán, cộng với bất kỳ khoản thù lao đại lý nào đã thỏa thuận, hiện nay có thể đàm phán nhiều hơn và phải được xác nhận bằng văn bản. Con số chính xác tùy thuộc vào căn nhà, giá, khu vực và thỏa thuận.
Bạn nên làm gì tiếp theo
Dùng kế hoạch đơn giản này.
- Xác định mục tiêu. Bạn đang mua để giảm rủi ro hay đang bán để tránh bất ngờ?
- Đọc dòng thời gian của hợp đồng. Thời gian kiểm tra có thể ngắn. Nắm rõ các hạn chót trước khi bạn trả bất kỳ khoản nào.
- Chọn đúng chuyên gia. Làm việc với đại lý bất động sản được cấp phép, tự xác minh giấy phép và so sánh các lựa chọn của bạn thật kỹ. Bạn là người quyết định sẽ làm việc với ai.
- Hỏi kiểm tra bao gồm những gì. Xác nhận giá, phạm vi kiểm tra, thời gian có báo cáo và các dịch vụ bổ sung bằng văn bản.
- Xem báo cáo một cách bình tĩnh. Không có nhà nào hoàn hảo. Hãy ưu tiên các hạng mục liên quan đến an toàn, nước, kết cấu, mái, hệ thống điện, đường ống nước và HVAC.
- Nhận ý kiến chuyên môn khi cần. Thanh tra tổng quát có thể gợi ý mời thợ mái, thợ sửa ống nước, thợ điện, nhà thầu nền móng hoặc chuyên gia kiểm soát côn trùng.
- Đàm phán dựa trên sự thật. Đại lý của bạn có thể giúp bạn sắp xếp yêu cầu, nhưng mọi điều khoản, bù trừ (credit), sửa chữa và phí đều cần được đọc và xác nhận bằng văn bản.
- Bảo vệ tiền của bạn. Nếu bạn cần gửi tiền đặt cọc (earnest money) hoặc tiền đóng hợp đồng, hãy xác nhận hướng dẫn chuyển khoản qua điện thoại bằng một số đáng tin cậy. Lừa đảo chuyển tiền là có thật.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm một chuyên gia tại địa phương có thể giải thích quy trình rõ ràng, hãy so sánh lựa chọn của bạn qua get matched hoặc tìm hiểu cách so sánh đại lý tại cách chọn đại lý bất động sản.
DoorLine là dịch vụ kết nối miễn phí. Chúng tôi không phải là công ty môi giới (brokerage), bên cho vay, luật sư hay đơn vị tư vấn thuế. Chúng tôi cung cấp kiến thức giáo dục chung và giúp bạn kết nối với một đại lý bất động sản địa phương được cấp phép. Các đại lý tham gia trả một khoản phí marketing cố định. Mọi người mua và người bán đều được hoan nghênh, và DoorLine tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Bạn cũng có thể đọc quyền của bạn theo Fair Housing.
Kiểm tra nhà là việc trả phí để đánh giá tình trạng nhìn thấy của một ngôi nhà. Việc này thường giúp người mua tránh những “bất ngờ” tốn kém và giúp người bán chuẩn bị tốt hơn, nhưng không phải là cam kết. Hãy làm việc với đại lý được cấp phép, tự xác minh giấy phép, đọc tất cả thỏa thuận và phí bằng văn bản, và xác nhận mọi hướng dẫn chuyển khoản qua điện thoại.