Đại lý niêm yết làm gì?

Câu trả lời ngắn gọn

Một đại lý niêm yết làm việc với người bán, không phải với người mua. Trong hầu hết các giao dịch, đại lý này giúp người bán chuẩn bị căn nhà để đưa ra thị trường, xây dựng chiến lược niêm yết, tiếp thị bất động sản, phối hợp lịch xem nhà, rà soát các đề nghị và quản lý việc bán đến tận lúc đóng tiền.

Điều đó không có nghĩa là họ có thể hứa một mức giá, đảm bảo bán nhanh, hoặc ra quyết định thay cho người bán. Người bán vẫn là người nắm quyền quyết định. Bạn chọn giá, bạn chọn đề nghị nào để chấp nhận, và bạn đọc và xác nhận mọi điều khoản cũng như khoản phí trong văn bản trước khi ký.

Một đại lý niêm yết tốt nên giúp bạn hiểu:

• những căn nhà tương tự gần đây đã bán với giá bao nhiêu
• trước khi niêm yết, những sửa chữa hoặc nâng cấp nào có thể quan trọng
• căn nhà có thể được tiếp thị như thế nào
• người mua có thể yêu cầu gì trong giai đoạn kiểm tra hiện trạng và đàm phán
• các chi phí người bán thường gặp ở khu vực của bạn
• các mốc thời gian và giấy tờ quan trọng từ hợp đồng đến lúc đóng tiền

Nếu bạn đang so sánh các đại lý, DoorLine có thể giúp bạn được ghép cặp với một licensed local real-estate agent miễn phí cho bạn. DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi không đóng vai trò là đại lý của bạn, công ty môi giới, công ty cho vay, luật sư, hay cố vấn thuế.

Đại lý niêm yết thường làm gì trước khi nhà được đưa ra thị trường

Trước khi một căn nhà được niêm yết, đại lý niêm yết thường giúp người bán xây dựng một kế hoạch thực tế.

Dưới đây là những phần thường có:

1. Giải thích thị trường địa phương
Họ có thể xem lại các giao dịch gần đây, danh sách đang hoạt động và những tin hết hạn để giúp người bán hiểu được khoảng giá hợp lý. Việc này thường được gọi là phân tích thị trường so sánh (comparative market analysis). Đây không phải là thẩm định giá chính thức.

2. Thảo luận chiến lược định giá
Định giá không chỉ là chọn một con số cao rồi hy vọng. Đại lý có thể phân tích cách giá ảnh hưởng đến mức độ quan tâm của người mua, thời gian nhà nằm trên thị trường và khả năng giảm giá về sau.

3. Gợi ý các bước chuẩn bị
Có thể bao gồm vệ sinh, dọn bớt đồ đạc, sửa chữa nhỏ, làm cảnh quan sân vườn, sơn sửa lại các chỗ cần thiết và chụp ảnh. Mục tiêu thường là giúp căn nhà dễ được người mua hiểu và so sánh.

4. Giải thích hợp đồng niêm yết
Hợp đồng niêm yết cần nêu rõ thời hạn hợp đồng kéo dài bao lâu, các dịch vụ được bao gồm gì, cách tính thù lao/hoa hồng và có khoản phí tiếp thị bổ sung hay phí hủy nào không. Hãy đặt câu hỏi. Đọc kỹ từng dòng.

5. Hỗ trợ thu thập thông tin về bất động sản
Diện tích, số phòng, các nâng cấp, thông tin tiện ích, chi tiết HOA (nếu có) và các mẫu đơn tiết lộ thông tin (disclosure forms) có thể đều quan trọng.

6. Lập kế hoạch tiếp thị
Một kế hoạch mạnh thường bao gồm ảnh, mô tả bằng văn bản, mức độ hiện diện trực tuyến, bảng rao trước sân nếu được phép, mở cửa đón khách xem nhà và sắp xếp lịch xem.

Một đại lý cẩn thận cũng nên cho bạn biết họ không chắc chắn điều gì. Ví dụ, không ai có thể biết chính xác người mua sẽ đề nghị giá bao nhiêu hoặc thẩm định giá sẽ ra con số bao nhiêu.

Nếu bạn muốn cái nhìn tổng quan hơn về quy trình bán, hãy xem bán một căn nhà.

Đại lý niêm yết làm gì sau khi nhà đã được niêm yết

Khi căn nhà được đưa lên thị trường, công việc của đại lý niêm yết thường trở nên dễ thấy hơn.

Các đầu việc thường bao gồm:

• Quản lý các yêu cầu và lịch xem để người mua và đại lý người mua có thể xem nhà
• Cung cấp phản hồi từ các buổi xem nhà và mở cửa đón khách
• Theo dõi phản ứng của thị trường như số lượt xem, lượt lưu trên mạng và hoạt động đề nghị
• Trao đổi về các điều chỉnh nếu căn nhà không nhận được sự quan tâm
• Trình bày các đề nghị và giúp người bán so sánh chúng
• Giải thích các điều khoản ngoài giá như loại hình tài trợ, ngày đóng tiền, mốc thời gian kiểm tra, các điều kiện kèm theo, yêu cầu sửa chữa và rủi ro về thẩm định giá
• Đàm phán theo chỉ đạo của người bán
• Theo dõi các mốc thời gian từ hợp đồng đến lúc đóng tiền
• Phối hợp với bên mua, công ty title hoặc công ty đóng tiền, và khi cần thì phối hợp với luật sư tùy theo tiểu bang và từng giao dịch

Phần này rất quan trọng: “đề nghị tốt nhất” không phải lúc nào cũng là đề nghị có giá cao nhất.

Đại lý niêm yết nên giúp người bán so sánh những yếu tố như:

• quy mô down payment (tiền đặt cọc)
• liệu người mua có được pre-approval (xác nhận trước) hay không
• các điều khoản về inspection contingency (điều kiện kiểm tra)
• các điều khoản về financing contingency (điều kiện tài chính)
• nội dung về appraisal gap (khoảng chênh lệch thẩm định giá) nếu có
• các khoản seller credits (chiết khấu/đề nghị bù trừ từ phía người bán) mà người bán yêu cầu
• người mua muốn đóng tiền nhanh hay chậm
• người bán có cần thêm thời gian sau khi đóng tiền hay không (nếu được phép theo thỏa thuận)

Họ cần giải thích các điểm đổi lấy (tradeoffs) bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Họ không nên gây áp lực để bạn chấp nhận một đề nghị không phù hợp với mục tiêu của bạn.

Trong giai đoạn đóng tiền, người bán cũng cần hiểu chi phí phổ biến. closing costs của người bán thường dao động khoảng 1% đến 3% giá bán, và thù lao của đại lý thường được thương lượng riêng trong hợp đồng niêm yết. Số liệu thực tế phụ thuộc vào căn nhà, mức giá, vị trí và thỏa thuận với đại lý. Để xem chi tiết theo cách dễ hiểu, hãy đọc hiểu về closing costs.

Đại lý niêm yết không làm gì

Nhiều người bán, đặc biệt là người bán lần đầu, kỳ vọng đại lý niêm yết sẽ làm mọi việc. Nhưng điều đó không đúng.

Thông thường, một đại lý niêm yết không:

• đảm bảo nhà của bạn sẽ bán vào một ngày nhất định hoặc với một mức giá nhất định
• đưa ra lời khuyên pháp lý, thuế hoặc tài chính
• đóng vai trò là luật sư hoặc công ty cho vay của bạn
• quyết định thay bạn nên chấp nhận đề nghị nào
• kiểm soát ngân hàng/công ty cho vay của người mua, thẩm định giá, kiểm tra hiện trạng hoặc việc phê duyệt khoản vay cuối cùng
• loại bỏ mọi rủi ro của việc giao dịch bị đổ vỡ
• hứa rằng chi phí sửa chữa sẽ rẻ hoặc không cần thiết

Hãy cẩn thận với những lời hứa mơ hồ như “Tôi có thể giúp bạn bán giá cao hơn rất nhiều so với người khác” hoặc “Tôi đã có sẵn người mua hoàn hảo”. Hãy hỏi họ sẽ tiếp thị căn nhà như thế nào, họ định giá ra sao và họ xử lý phản hồi chậm từ thị trường thế nào.

Ngoài ra, nếu có việc chuyển tiền tại khâu đóng tiền, hãy dùng các bước an toàn cơ bản. Lừa đảo chuyển tiền qua dây (wire fraud) là có thật. Luôn xác nhận hướng dẫn chuyển tiền bằng cách gọi tới một số đáng tin mà bạn tự kiểm chứng trước khi gửi tiền. Đừng chỉ dựa vào email.

Nếu bạn đồng thời đang mua thêm một căn nhà khác, một đại lý địa phương có giấy phép có thể giúp bạn hiểu cả hai mặt của việc chuyển nhà. DoorLine có thể giúp bạn so sánh các lựa chọn qua dịch vụ ghép cặp đại lý miễn phí của chúng tôi.

Cách chọn một đại lý niêm yết giỏi

Không phải đại lý niêm yết nào cũng làm theo cách giống nhau. Nếu có thể, hãy phỏng vấn nhiều hơn một người. Bạn đang thuê một người để hỗ trợ trong một trong những giao dịch tài chính lớn nhất của mình.

Hãy hỏi các câu như:

1. Bạn sẽ định giá nhà của tôi như thế nào, và vì sao?
Hãy lắng nghe dữ liệu chứ không chỉ là sự tự tin.

2. Kế hoạch marketing của bạn là gì?
Hỏi về ảnh, chất lượng tin đăng trực tuyến, quy trình xem nhà, các buổi mở cửa đón khách và cách liên lạc.

3. Bao lâu thì bạn cập nhật cho tôi một lần?
Bạn cần một kế hoạch rõ ràng cho các cuộc gọi, tin nhắn hoặc email.

4. Tôi nên mong đợi các khoản phí nào, và các khoản đó được ghi ở đâu trong văn bản?
Hãy yêu cầu họ chỉ cho bạn thấy. Đừng chỉ dựa vào phần tóm tắt bằng lời.

5. Nếu không nhanh có đề nghị cho nhà, chuyện gì sẽ xảy ra?
Một đại lý nghiêm túc phải có quy trình, không chỉ dựa vào lạc quan.

6. Ai thực sự sẽ xử lý việc bán nhà của tôi?
Ở một số đội nhóm, người bạn gặp không phải là người làm công việc hằng ngày.

7. Bạn có được cấp phép hành nghề tại tiểu bang này không?
Nếu có, hãy tự kiểm tra giấy phép với cơ quan cấp phép của tiểu bang bạn.

Một vài quy tắc thông minh:

• So sánh các đại lý, không chỉ so sánh tính cách
• Đọc kỹ hợp đồng niêm yết
• Xác nhận mọi khoản phí, mốc thời gian và điều khoản hủy trong văn bản
• Không ký trong lúc bị gây áp lực
• Chỉ làm việc với các chuyên gia có giấy phép

Nếu đây là lần bán đầu tiên của bạn, bạn cũng có thể thấy hữu ích khi đọc cách chọn một real-estate agent.

Việc cần làm tiếp theo

Nếu bạn đang chuẩn bị bán nhà, hãy giữ các bước tiếp theo đơn giản:

• lập danh sách ngắn các mục tiêu của bạn: thời gian mục tiêu, khoảng giá mục tiêu và nhu cầu chuyển đi
• thu thập thông tin cơ bản về căn nhà và hồ sơ sửa chữa/nâng cấp gần đây
• phỏng vấn ít nhất hai đến ba đại lý địa phương có giấy phép nếu có thể
• yêu cầu mỗi người giải thích về giá, marketing và các khoản phí bằng ngôn ngữ dễ hiểu
• tự kiểm tra giấy phép
• đọc mọi thỏa thuận trước khi ký

DoorLine được xây dựng cho những người muốn được hỗ trợ chân thành để hiểu quy trình, bao gồm cả người bán lần đầu, người nhập cư mới và những người không phải người nói tiếng Anh bản ngữ. Tất cả người mua và người bán đều được hoan nghênh, và DoorLine tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Chúng tôi không gợi ý khu vực hay đại lý dựa trên các đặc điểm được bảo vệ. Chúng tôi tập trung vào các yếu tố khách quan và mục tiêu bạn nêu ra.

Khi bạn sẵn sàng, bạn có thể được ghép cặp miễn phí với một licensed local real-estate agent và quyết định xem bạn muốn làm việc với ai, nếu có.