Что делает агент по листингу?
Агент по листингу — это лицензированный агент по недвижимости, которого продавец нанимает, чтобы помочь с маркетингом и продажей дома. Его задача — вести процесс продажи, объяснять этапы и помогать продавцу принимать взвешенные решения на основе ситуации на рынке и условий договора о листинге.
Короткий ответ
А агент по листингу работает с продавцом, а не с покупателем. В большинстве сделок этот агент помогает продавцу подготовить дом к выходу на рынок, выбрать стратегию листинга, размещать объявление о продаже, координировать показы, рассматривать предложения и вести сделку до закрытия.
Но это не значит, что он может обещать цену, гарантировать быструю продажу или принимать решения за продавца. Контроль остается у продавца. Вы выбираете цену, вы решаете, на какое предложение соглашаться, и вы читаете и подтверждаете каждое соглашение и каждую комиссию в письменном виде до подписания.
Хороший агент по листингу должен помочь вам понять:
- по каким ценам в последнее время продавались похожие дома
- какие ремонты или обновления могут быть важны до размещения
- как дом могут рекламировать
- что покупатели могут запросить во время осмотра и переговоров
- какие расходы продавца обычно встречаются в вашем районе
- какие сроки и документы важны от договора до закрытия
Если вы сравниваете агентов, DoorLine поможет вам бесплатно оформить подбор с лицензированным местным агентом по недвижимости. DoorLine — это бесплатный сервис подбора. Мы не выступаем в роли вашего агента, брокера, кредитора, адвоката или налогового консультанта.
Что агент по листингу обычно делает до того, как дом выходит на рынок
Прежде чем дом будет выставлен, агент по листингу часто помогает продавцу составить реалистичный план.
Обычно в него входит:
1. Объяснение местного рынка
Агент может изучить недавние продажи, активные объявления и снятые объявления, чтобы помочь продавцу понять разумный диапазон цен. Это часто называют сравнительным анализом рынка (comparative market analysis). Он не то же самое, что формальная оценка (appraisal).
2. Обсуждение стратегии ценообразования
Цена — это не просто выбрать число повыше и надеяться. Агент может объяснить, как цена влияет на интерес покупателей, время на рынке и последующие снижения цены.
3. Рекомендации по подготовке
Это может включать уборку, избавление от лишних вещей, мелкий ремонт, работу по участку, точечную подкраску, а также подготовку фото. Обычно цель — сделать так, чтобы покупателям было проще понять дом и сравнить его с другими.
4. Объяснение договора о листинге
В договоре о листинге должно быть указано, как долго действует соглашение, какие услуги включены, как работает вознаграждение и есть ли дополнительные расходы на маркетинг или комиссии за отмену. Задавайте вопросы. Прочитайте каждую строку.
5. Помощь со сбором данных по объекту
Площадь, количество комнат, улучшения, информация о коммунальных услугах, детали по HOA (если есть) и формы раскрытия информации (disclosure forms) могут иметь значение.
6. Планирование маркетинга
Сильный план может включать фотографии, письменное описание, продвижение онлайн, таблички во дворе (если разрешено), открытые показы (open houses) и организацию просмотров.
Внимательный агент также должен рассказать, чего он точно не знает. Например, никто не может знать заранее, какую цену предложит покупатель, или каким будет результат оценки (appraisal).
Если вам нужен более широкий обзор процесса продажи, ознакомьтесь с материалом продажа дома.
Что агент по листингу делает после того, как дом выставлен
Когда дом появляется на рынке, работа агента по листингу обычно становится более заметной.
Чаще всего обязанности включают:
- Обработку обращений и организацию показов, чтобы покупатели и агенты покупателей могли увидеть дом
- Передачу обратной связи с показов и открытых домов
- Отслеживание реакции рынка, например количество показов, сохранения онлайн и активность по предложениям
- Обсуждение корректировок, если дом не вызывает интерес
- Представление предложений и помощь продавцу сравнить их
- Объяснение условий помимо цены, например тип финансирования, дата закрытия, сроки осмотра, условия сделки (contingencies), запросы на ремонт и риски оценки (appraisal risks)
- Переговоры в рамках инструкций продавца
- Контроль сроков от договора до закрытия
- Координацию со стороны покупателя, с компанией по титулу (title) или закрытию (closing company) и при необходимости — с адвокатами в зависимости от штата и деталей сделки
Эта часть важна: «лучшее» предложение — не всегда то, где указана самая высокая цена.
Агент по листингу должен помочь продавцу сравнивать, например, следующее:
- размер первоначального взноса (down payment)
- получил ли покупатель pre-approval (предварительное одобрение)
- условия contingency по осмотру (inspection contingency terms)
- условия contingency по финансированию (financing contingency terms)
- формулировки по разрыву в оценке (appraisal gap), если они есть
- запрошенные продавцом кредитные средства (seller credits requested)
- насколько быстро покупатель хочет закрыть сделку
- нужна ли продавцу дополнительная отсрочка после закрытия, если это разрешено договором
Он должен объяснить компромиссы простыми словами. Он не должен давить на вас предложением, которое не соответствует вашим целям.
Во время закрытия продавцам также важно понимать типичные расходы. Расходы продавца на закрытие сделки (seller closing costs) часто составляют примерно от 1% до 3% от цены продажи, а вознаграждение агента обычно согласуется отдельно в договоре о листинге. Точные цифры зависят от дома, цены, локации и условий договора с агентом. Чтобы получить разбор простым языком, прочитайте понимание расходов на закрытие сделки.
Что агент по листингу не делает
Многие продавцы, особенно те, кто продает впервые, ожидают, что агент по листингу сделает «всё». Так это не работает.
Агент по листингу обычно не:
- гарантирует, что ваш дом продастся к определенной дате или по определенной цене
- дает юридические, налоговые или финансовые консультации
- выступает вашим адвокатом или кредитором
- решает за вас, какое предложение принимать
- контролирует кредитора покупателя, оценку, осмотр или окончательное одобрение кредита
- убирает все риски того, что сделка сорвется
- обещает, что ремонт будет дешевым или что он вообще не понадобится
Осторожно относитесь к расплывчатым обещаниям вроде «я смогу продать дороже, чем все остальные» или «у меня уже есть идеальный покупатель». Спросите, как они планируют рекламировать дом, как они определяют цену и как действуют при медленной реакции рынка.
Кроме того, если во время закрытия деньги переводятся, используйте базовые меры безопасности. Мошенничество с переводами по проводам (wire fraud) — реальность. Всегда подтверждайте инструкции по переводу, позвонив по номеру, которому вы сами доверяете и который вы проверили, прежде чем отправлять деньги. Не полагайтесь только на электронную почту.
Если вы одновременно покупаете другой дом, лицензированный местный агент может помочь вам понять обе стороны переезда. DoorLine поможет вам сравнить варианты через наш бесплатный сервис подбора агента.
Как выбрать хорошего агента по листингу
Не каждый агент по листингу работает одинаково. Если есть возможность, проведите собеседование как минимум с несколькими агентами. Вы нанимаете человека, чтобы помочь с одной из самых крупных финансовых сделок.
Задавайте вопросы вроде:
1. Как вы оцените мой дом и почему?
Слушайте не только уверенность, но и данные.
2. Каков ваш план по маркетингу?
Спросите про качество фото, качество онлайн-размещения, процесс показов, открытые дома (open houses) и то, как будет налажена связь.
3. Как часто вы будете обновлять меня?
Вам нужен понятный план по звонкам, сообщениям и письмам.
4. Какие комиссии я должен ожидать и где это указано письменно?
Попросите показать. Не опирайтесь на устные краткие объяснения.
5. Что будет, если предложения быстро не поступят?
У серьезного агента должен быть процесс, а не только оптимизм.
6. Кто на самом деле будет вести мою продажу?
В некоторых командах человек, которого вы встречаете, не обязательно тот, кто занимается ежедневной работой.
7. Вы лицензированы в этом штате?
Тогда проверьте лицензию сами через орган по лицензированию вашего штата.
Несколько разумных правил:
- Сравнивайте агентов, а не только характеры
- Внимательно читайте договор о листинге
- Подтвердите все комиссии, сроки и условия отмены в письменном виде
- Не подписывайте под давлением
- Работайте только с лицензированными специалистами
Если это ваша первая продажа, вам также может помочь прочитать как выбрать агента по недвижимости.
Что делать дальше
Если вы готовитесь продать, сделайте следующие шаги максимально простыми:
- составьте короткий список целей: желаемые сроки, желаемый диапазон цены и любые требования к выезду
- соберите базовые сведения о доме и записи о недавнем ремонте или улучшениях
- по возможности проведите собеседование как минимум с двумя-тремя лицензированными местными агентами
- попросите каждого объяснить ценообразование, маркетинг и комиссии простыми словами
- проверьте лицензии самостоятельно
- прочитайте каждый договор до подписания
DoorLine создан для людей, которые хотят получить честную помощь в понимании процесса, включая продавцов-новичков, новых иммигрантов и тех, для кого английский не является родным. Принять участие могут все покупатели и продавцы, и DoorLine соблюдает Закон о Fair Housing (Fair Housing Act). Мы не рекомендуем районы или агентов на основе защищенных характеристик. Мы опираемся на объективные факторы и заявленные вами цели.
Когда вы будете готовы, вы можете бесплатно оформить подбор лицензированного местного агента по недвижимости и решить, с кем (и нужно ли вам вообще) работать.
Агент по листингу помогает продавцу подготовить дом, продать его, вести переговоры и довести сделку до закрытия, но контроль остается у продавца. Сравните лицензированных агентов, проверьте лицензии сами и прочитайте все комиссии и договоры в письменном виде до подписания.