Ano ang Ginagawa ng Listing Agent?

Ang maikling sagot

Ang listing agent ay nakikipagtulungan sa nagbebenta, hindi sa bumibili. Sa karamihan ng transaksyon, tinutulungan ng agent na ito ang nagbebenta na ihanda ang bahay para sa market, magtakda ng diskarte sa paglalista, i-market ang property, i-coordinate ang mga pagpapakita, suriin ang mga alok, at pamahalaan ang pagbebenta hanggang sa pagsasara.

Ngunit ang ibig sabihin nito ay hindi sila pwedeng mangakong ng presyo, garantiya ng mabilis na bentahan, o gagawa ng mga desisyon para sa nagbebenta. Nasa kontrol pa rin ang nagbebenta. Ikaw ang pumipili ng presyo, ikaw ang pumipili kung aling alok ang tatanggapin, at binabasa at kinukumpirma mo ang bawat kasunduan at bayad na nasa sulat bago pumirma.

Dapat tulungan ka ng isang mahusay na listing agent na maunawaan ang:

• kung magkano ang mga katulad na bahay na kamakailan lang ay naibenta
• kung anong mga repair o updates ang maaaring mahalaga bago ilista
• paano maaaring i-market ang bahay
• kung ano ang posibleng hingin ng mga bumibili sa inspection at negosasyon
• kung anong seller costs ang karaniwan sa inyong lugar
• kung aling mga deadline at dokumento ang mahalaga mula kontrata hanggang closing

Kung naghahambing ka ng mga agent, makakatulong ang DoorLine para maharap ka sa pamamagitan ng pagkakagtugma sa isang lisensyadong lokal na real-estate agent nang walang gastos. Ang DoorLine ay isang libreng service sa pagtutugma. Hindi kami kumikilos bilang iyong agent, brokerage, lender, abogado, o tax advisor.

Ano ang karaniwang ginagawa ng listing agent bago ilagay sa market ang bahay

Bago ilista ang isang bahay, madalas tinutulungan ng listing agent ang nagbebenta na gumawa ng makatotohanang plano.

Narito ang kadalasang kasama:

1. Pagpapaliwanag sa lokal na market
Maaaring repasuhin nila ang mga kamakailang benta, mga aktibong listing, at mga listing na expired para matulungan ang nagbebenta na maunawaan ang makatwirang hanay ng presyo. Karaniwan itong tinatawag na comparative market analysis. Hindi ito katulad ng formal appraisal.

2. Pag-uusap tungkol sa pricing strategy
Ang pagpepresyo ay hindi lang pagpili ng mataas na numero at pag-asa. Maaaring pag-usapan ng agent kung paano nakakaapekto ang presyo sa interes ng bumibili, tagal sa market, at mga susunod na pagbawas sa presyo.

3. Pagsusumite ng mga hakbang sa paghahanda
Maaaring kabilang dito ang paglilinis, pag-aalis ng kalat, maliliit na repair, trabaho sa bakuran, touch-up sa pintura, at mga photos. Ang layunin ay kadalasang gawing mas madaling maintindihan at ikumpara ng mga bumibili ang bahay.

4. Pagpapaliwanag sa listing agreement
Dapat malinaw sa listing agreement kung gaano katagal tatagal ang kasunduan, anong mga serbisyo ang kasama, paano gumagana ang kabayaran, at kung may anumang dagdag na bayarin sa marketing o cancellation. Magtanong. Basahin ang bawat linya.

5. Pagtulong sa pagkuha ng mga detalye ng property
Maaaring mahalaga ang square footage, bilang ng kuwarto, upgrades, impormasyon sa utilities, detalye ng HOA kung meron, at mga disclosure forms.

6. Pagpaplano ng marketing
Ang matibay na plano ay maaaring may kasamang mga photos, nakasulat na paglalarawan, online na pagkakalantad, mga karatula sa bakuran kung pinapayagan, open houses, at pag-iskedyul ng mga pagpapakita.

Dapat ding sabihin sa iyo ng maingat na agent kung ano ang hindi nila alam nang sigurado. Halimbawa, walang makakaalam nang eksakto kung magkano ang iaalok ng bumibili o kung gaano ang magiging resulta ng appraisal.

Kung gusto mo ng mas malawak na pangkalahatang ideya sa proseso ng pagbebenta, tingnan ang pagbebenta ng bahay.

Ano ang ginagawa ng listing agent pagkatapos ilista ang bahay

Kapag live na sa market ang bahay, mas nagiging kapansin-pansin ang trabaho ng listing agent.

Kasama sa mga karaniwang tungkulin:

• Pangangasiwa sa mga katanungan at pagpapakita para makita ng mga bumibili at buyer agents ang bahay
• Pagpapasa ng mga feedback mula sa mga pagpapakita at open houses
• Pagsubaybay sa tugon ng market tulad ng bilang ng pagpapakita, mga online saves, at aktibidad ng mga alok
• Pakikipag-usap tungkol sa mga adjustments kung hindi nakakakuha ng interes ang bahay
• Pagpepresenta ng mga alok at pagtulong sa nagbebenta na ihambing ang mga ito
• Pagpapaliwanag ng mga kondisyon bukod sa presyo tulad ng uri ng financing, petsa ng closing, timeline ng inspection, contingencies, mga request sa repair, at mga risk sa appraisal
• Negosasyon ayon sa instruksyon ng nagbebenta
• Pagmo-monitor ng mga deadline mula kontrata hanggang closing
• Pag-coordinate sa panig ng bumibili, title o closing company, at kung kinakailangan ay mga abogado, depende sa estado at uri ng transaksyon

Mahalaga ang bahaging ito: ang "best" na alok ay hindi laging pinakamataas ang presyo.

Dapat tulungan ng listing agent ang nagbebenta na ihambing ang mga bagay tulad ng:

• laki ng down payment
• kung preapproved ang bumibili
• mga tuntunin ng inspection contingency
• mga tuntunin ng financing contingency
• anumang appraisal gap language kung meron
• mga seller credits na hinihingi
• kung gaano kabilis gustong mag-close ng bumibili
• kung kailangan ng nagbebenta ng dagdag na oras pagkatapos ng closing, kung pinapayagan ng kasunduan

Dapat nilang ipaliwanag ang mga tradeoff sa simpleng wika. Hindi nila dapat i-pressure ka sa isang alok na hindi tugma sa mga layunin mo.

Sa panahon ng closing, kailangang maunawaan din ng mga nagbebenta ang karaniwang gastos. Madalas ang seller closing costs ay nasa paligid ng 1% hanggang 3% ng sale price, at ang agent compensation ay kadalasang hiwalay na nabelehan sa listing agreement. Depende ang eksaktong numero sa bahay, presyo, lokasyon, at kasunduan sa agent. Para sa paliwanag sa plain language, basahin ang pag-unawa sa closing costs.

Ano ang hindi ginagawa ng listing agent

Maraming nagbebenta, lalo na sa mga unang beses pa lang, ang inaasahan na gagawin ng listing agent ang lahat. Hindi iyon ang paraan.

Sa pangkalahatan, ang listing agent ay hindi:

• nagbibigay ng garantiya na mabebenta ang bahay sa tiyak na petsa o sa tiyak na presyo
• nagbibigay ng legal, tax, o financial advice
• kumikilos bilang iyong abogado o lender
• ikaw ang pipiliin kung aling alok ang tatanggapin
• kontrolin ang lender ng bumibili, appraisal, inspection, o final loan approval
• alisin ang lahat ng risk na posibleng hindi matuloy ang deal
• mangakong mura o hindi na kailangan ang mga repair

Mag-ingat sa mga malabo na pangako tulad ng "Mas malaki ang maibibigay ko kaysa sa iba" o "May perpekto na akong buyer." Tanungin kung paano nila i-ma-market ang bahay, paano nila itinatakda ang presyo, at paano nila haharapin ang mabagal na tugon ng market.

At kung gumagalaw ang pera sa closing, gumamit ng mga pangunahing safety steps. Totoo ang wire fraud. Laging kumpirmahin ang mga instruksyon sa pag-wire sa pamamagitan ng pagtawag sa numerong pinagkakatiwalaan mo at iyong sariling i-verify bago magpadala ng pera. Huwag lang umasa sa email.

Kung bumibili ka rin ng isa pang bahay, makakatulong ang isang lisensyadong lokal na agent para maunawaan mo ang magkabilang panig ng paglipat. Matutulungan ka ng DoorLine na ihambing ang mga opsyon sa pamamagitan ng aming libreng agent matching service.

Paano pumili ng magandang listing agent

Hindi lahat ng listing agent pareho ang paraan ng pagtatrabaho. I-interview ang higit sa isa kung kaya. Kinukuha mo ang taong tutulong sa isa sa pinakamalalaking transaksiyong pinansyal mo.

Magtanong tulad ng:

1. Paano mo ipapresyo ang bahay ko, at bakit?
Makinig sa data, hindi lang sa kumpiyansa.

2. Ano ang iyong marketing plan?
Tanungin tungkol sa mga photos, kalidad ng online listing, proseso ng pagpapakita, open houses, at komunikasyon.

3. Gaano kadalas mo ako ia-update?
Gusto mo ng malinaw na plan para sa mga tawag, text, o email.

4. Anong mga bayarin ang dapat kong asahan, at saan nakalista ang mga ito nang nakasulat?
Ipakita sa iyo. Huwag umasa sa verbal na buod.

5. Ano ang mangyayari kung hindi agad makakuha ng alok ang bahay?
Ang seryosong agent ay may proseso, hindi lang optimismo.

6. Sino talaga ang hahawak sa pagbebenta ko?
Sa ilang team, hindi lahat ng taong nakakausap mo sila rin ang gumagawa ng day-to-day work.

7. Lisensyado ka ba sa estadong ito?
Kung gayon, i-verify mo mismo ang lisensya gamit ang licensing authority ng iyong estado.

May ilang matalinong paalala:

• Ihambing ang mga agent, hindi lang ang personality
• Maingat na basahin ang listing agreement
• Kumpirmahin ang lahat ng bayarin, timing, at cancellation terms sa sulat
• Huwag pumirma kapag may pressure
• Makipagtrabaho lang sa mga lisensyadong propesyonal

Kung ito ang unang sale mo, maaaring makatulong din na basahin ang paano pumili ng real-estate agent.

Ano ang susunod na gagawin

Kung handa ka nang magbenta, gawing simple ang mga susunod na hakbang:

• gumawa ng maikling listahan ng mga layunin mo: target na oras, target na hanay ng presyo, at anumang kailangan mong ilipat o pag-alis
• tipunin ang mga pangunahing detalye ng bahay at mga rekord ng kamakailang repair o upgrade
• i-interview ang hindi bababa sa dalawa hanggang tatlong lisensyadong lokal na agent kung posible
• ipabigkas sa bawat isa na ipaliwanag ang pagpepresyo, marketing, at mga bayarin sa plain language
• i-verify ang mga lisensya mo mismo
• basahin ang bawat kasunduan bago pumirma

Ang DoorLine ay ginawa para sa mga taong gusto ng tapat na tulong sa pag-unawa sa proseso, kabilang ang mga first-time seller, mga bagong imigrante, at mga hindi katutubong nagsasalita ng English. Welcome ang lahat ng bumibili at nagbebenta, at sinusunod ng DoorLine ang Fair Housing Act. Hindi kami nagrerekomenda ng mga kapitbahayan o agent batay sa mga protected characteristics. Tinututukan namin ang mga layunin at obhetibong salik na iyong ipinahayag.

Kapag handa ka na, maaari kang magkagtugma nang libre sa isang lisensyadong lokal na real-estate agent at piliin kung kanino ka, kung meron man, gustong makipagtrabaho.