Mua nhà mất bao lâu?

Trả lời ngắn: đa số giao dịch mua nhà diễn ra trong vài tuần đến vài tháng

Một giao dịch mua nhà điển hình có hai mốc thời gian khác nhau:

1. Tìm nhà và đưa ra đề nghị: thường mất vài tuần đến vài tháng
2. Từ đề nghị được chấp nhận đến khi đóng tiền: thường khoảng 30 đến 90+ ngày

Nếu bạn thanh toán bằng tiền mặt, mua nhà trống và không có vấn đề lớn, việc đóng tiền có thể diễn ra nhanh hơn. Nếu bạn cần mortgage, trước đó phải bán một căn nhà khác, hoặc gặp các vấn đề về giấy tờ quyền sở hữu, kiểm tra nhà hoặc định giá, thời gian có thể lâu hơn.

Với nhiều người mua, điều bất ngờ lớn nhất là: tìm đúng căn nhà có thể mất lâu hơn phần giấy tờ. Nguồn cung ít, cạnh tranh và lãi suất thay đổi đều có thể ảnh hưởng đến tiến độ.

DoorLine là dịch vụ kết nối MIỄN PHÍ. Chúng tôi không đóng vai trò như công ty môi giới, tổ chức cho vay hay luật sư, và chúng tôi không đưa ra tư vấn pháp lý, tư vấn mortgage hay tư vấn thuế. Chúng tôi giúp bạn hiểu quy trình bằng lời dễ hiểu và kết nối bạn với một licensed real-estate agent (đại diện/nhà môi giới nhà đất được cấp phép tại địa phương) để bạn có thể so sánh lựa chọn và chọn người bạn muốn hợp tác. Nếu bạn muốn được hỗ trợ bắt đầu, bạn có thể được kết nối.

Trong tiến trình mua nhà sẽ có những bước gì

Dưới đây là góc nhìn thực tế từng bước về cách quy trình thường diễn ra.

1. Xác định rõ ngân sách và mục tiêu
Trước khi đi xem nhà, nhiều người mua sẽ xem xét tiền tiết kiệm, mức chi trả hàng tháng có thể thoải mái, và các chi phí ban đầu có khả năng phải trả. Down payment điển hình có thể dao động khoảng 3% đến 20%, và chi phí đóng tiền của người mua thường vào khoảng 2% đến 5% giá nhà. Con số chính xác phụ thuộc vào căn nhà, khu vực, khoản vay và các thỏa thuận bạn ký. Tổ chức cho vay được cấp phép có thể giải thích các lựa chọn vay và chi phí dự kiến. Bạn cũng có thể đọc những điều cơ bản về tài chính để có cái nhìn tổng quan.

2. Chọn một licensed real-estate agent
Việc này có thể mất một ngày hoặc vài tuần, tùy bạn so sánh nhiều hay ít. Một đại diện giỏi sẽ giúp bạn hiểu thời điểm trên thị trường địa phương, lịch xem nhà, chiến lược đưa đề nghị và các mốc hạn quan trọng. Bạn nên tự kiểm tra tính hợp lệ của giấy phép và đọc kỹ mọi thỏa thuận trước khi ký. Nếu bạn cần hỗ trợ so sánh lựa chọn, hãy xem cách chọn một real-estate agent.

3. Tìm kiếm, đi xem và đưa ra đề nghị
Một số người mua tìm được nhà chỉ trong một cuối tuần. Người khác thì mất vài tháng. Tiến độ phụ thuộc vào số lượng nhà đang rao bán, khung giá, nhu cầu đi lại, tình trạng căn nhà và mức độ linh hoạt của bạn.

4. Đàm phán và đi vào hợp đồng
Khi người bán chấp nhận đề nghị của bạn, mọi thứ bắt đầu trở nên rõ ràng hơn. Hợp đồng có thể bao gồm các hạn cho việc kiểm tra, vay vốn, định giá và đóng tiền cuối cùng.

5. Kiểm tra nhà, định giá, thẩm định khoản vay và xử lý hồ sơ quyền sở hữu
Đây là giai đoạn thường phát sinh nhiều lần chậm trễ. Việc kiểm tra nhà có thể phát hiện cần sửa chữa. Định giá có thể ra mức thấp. Bên cho vay có thể yêu cầu thêm giấy tờ. Phần xử lý hồ sơ quyền sở hữu có thể phát hiện các khoản nợ cũ (lien) hoặc vấn đề giấy tờ.

6. Đi xem lại lần cuối và hoàn tất giao dịch
Vào giai đoạn cuối, bạn rà soát tình trạng thực tế của căn nhà và ký các tài liệu. Hãy đọc và xác nhận bằng văn bản mọi khoản phí và điều khoản trước khi ký. Nếu tiền được chuyển khoản, hãy xác nhận hướng dẫn chuyển tiền qua điện thoại bằng một số đáng tin cậy để giúp tránh lừa đảo chuyển tiền qua ngân hàng (wire fraud).

Những gì có thể làm quy trình nhanh hơn hoặc chậm hơn

Một số lần chậm trễ là bình thường. Một số có thể giảm nếu chuẩn bị tốt.

Những việc có thể giúp nhanh hơn

• Bạn đã biết ngân sách và chuẩn bị sẵn giấy tờ cho bên cho vay
• Bạn phản hồi nhanh các yêu cầu từ đại diện và từ bên cho vay
• Nhà trống hoặc người bán sẵn sàng dọn đi
• Hồ sơ quyền sở hữu sạch và căn nhà được định giá bằng hoặc cao hơn giá trong hợp đồng
• Bạn hiểu rõ đâu là nhu cầu bắt buộc và đâu là lựa chọn tốt thêm

Những việc thường làm chậm lại

• Bạn vẫn đang cân nhắc nên mua ở đâu hoặc loại nhà nào
• Có ít nhà trong tầm giá của bạn
• Cạnh tranh nhiều người cùng đề nghị khiến bạn mất một hoặc nhiều căn trước
• Việc kiểm tra phát hiện vấn đề về mái, hệ thống ống nước, điện, nền móng hoặc côn trùng/sâu bọ
• Định giá thấp hơn giá trong hợp đồng
• Bên cho vay cần thêm giấy tờ hoặc có câu hỏi về thu nhập hoặc tín dụng
• Người bán cần thêm thời gian để chuyển đi hoặc mua căn tiếp theo
• Giao dịch có căn hộ hoặc hình thức sở hữu tương tự (co-op) cần rà soát thêm giấy tờ

Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, người mua có ITIN, người nhập cư mới, hoặc người không nói tiếng Anh bản ngữ

Tiến độ có thể cảm thấy lâu hơn vì có nhiều thuật ngữ, giấy tờ và quyết định cần học. Điều đó là bình thường. Hãy đặt câu hỏi cho đến khi mọi thứ rõ ràng. Một đại diện licensed tốt và, khi cần, một tổ chức cho vay hoặc luật sư được cấp phép nên giải thích từng bước bằng lời dễ hiểu. DoorLine chào đón tất cả người mua và tuân thủ Luật Fair Housing (Luật Nhà Ở Công Bằng)—không hướng dẫn mọi người đến khu vực hoặc đại diện dựa trên các đặc điểm được pháp luật bảo vệ. Nếu bạn muốn bản hướng dẫn dễ cho người mới, hãy đọc cẩm nang người mua nhà lần đầu của chúng tôi.

Ví dụ tiến trình thực tế

Đây là ví dụ minh họa, không phải cam kết hay báo giá.

• Tuần 1–2: So sánh các đại diện, trao đổi với bên cho vay, lập ngân sách, liệt kê ưu tiên của bạn
• Tuần 2–8: Đi xem nhà và đưa ra một hoặc nhiều đề nghị
• Tuần 8–9: Đề nghị được chấp nhận, ký hợp đồng và chuyển earnest money (tiền đặt cọc thiện chí) nếu hợp đồng yêu cầu
• Tuần 9–10: Việc kiểm tra diễn ra; bạn có thể đàm phán về sửa chữa, khoản tín dụng (credits), hoặc quyết định có tiếp tục hay không dựa trên các điều khoản hợp đồng
• Tuần 10–12: Việc định giá và thẩm định tiếp tục; rà soát hồ sơ quyền sở hữu
• Tuần 12–13: Phê duyệt khoản vay cuối cùng, các tài liệu tiết lộ khi đóng tiền, đi xem lại lần cuối
• Tuần 13: Đóng tiền và nhận chìa khóa

Tình huống phổ biến này thường mất khoảng 60 đến 90 ngày tổng cộng. Nhưng có thể nhanh hơn hoặc lâu hơn rất nhiều.

Ví dụ:

• Người mua thanh toán bằng tiền mặt mua nhà trống có thể đóng trong 2 đến 4 tuần
• Người mua có vay nếu tìm được nhà nhanh có thể đóng trong 5 đến 8 tuần sau khi được chấp nhận
• Người mua ở thị trường cạnh tranh chặt có thể phải mất 2 đến 6 tháng chỉ để tìm kiếm trước khi đề nghị được chấp nhận

Nếu bạn cũng đang bán một căn nhà, thời gian sẽ phức tạp hơn. Việc bán của bạn có thể cần diễn ra trước khi mua, hoặc hai bên đóng tiền phải khớp lịch gần nhau. Chi phí đóng tiền của người bán thường khoảng 1% đến 3%, và thù lao đại diện thường vào khoảng khoảng 2,5% đến 3% mỗi bên, thường do người bán chi trả và ngày càng có thể đàm phán. Đây chỉ là các mức phổ biến. Số liệu thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, khu vực, hình thức tài chính và các thỏa thuận bằng văn bản của bạn.

Bạn nên làm gì tiếp theo để không mất thời gian

Bạn không thể kiểm soát toàn bộ thị trường, nhưng bạn có thể tránh một số lần chậm trễ phổ biến.

• Xác định sớm khoảng ngân sách của bạn. Biết mức chi trả hàng tháng “cảm thấy an toàn” thay vì chỉ biết bạn có thể đủ điều kiện hay không.
• Tập hợp giấy tờ trước khi cần. Bên cho vay thường yêu cầu giấy tờ tùy thân (ID), bảng lương hoặc hồ sơ thu nhập, tờ khai thuế, sao kê ngân hàng và giải thích cho các khoản tiền gửi lớn. Hãy hỏi bên cho vay chính xác những gì cần cho trường hợp của bạn.
• So sánh đại diện, rồi chọn thật kỹ. Bạn nên cảm thấy thoải mái khi hỏi các câu hỏi cơ bản và nhận câu trả lời thẳng thắn.
• Đọc mọi thỏa thuận. Xác nhận ai sẽ làm gì, có thể có những khoản phí nào, và các mốc hạn nào quan trọng.
• Luôn sẵn sàng nhận liên hệ. Việc ký bị trễ hoặc thiếu giấy tờ có thể làm chậm toàn bộ hồ sơ.
• Xin một tiến trình theo lời dễ hiểu. Đại diện và bên cho vay của bạn nên có thể cho bạn biết bước tiếp theo, ai phụ trách và thời hạn phải hoàn thành là khi nào.

Nếu bạn đang ở giai đoạn đầu, hãy bắt đầu với mua nhà. Nếu bạn đã sẵn sàng so sánh các đại diện licensed tại địa phương, DoorLine có thể giúp bạn làm việc đó hoàn toàn miễn phí thông qua mô hình tiếp thị phí cố định cho các đại diện tham gia. Bạn so sánh, chọn và xác nhận mọi thứ bằng văn bản trước khi ký.