Giấy tờ trước phê duyệt (Pre-Approval) so với Giấy tờ sơ bộ (Pre-Qualification)

Câu trả lời ngắn gọn

Giấy tờ sơ bộ (pre-qualification) thường là ước tính nhanh, giai đoạn đầu, về số tiền bạn có thể vay dựa trên thông tin bạn cung cấp. Loại này hữu ích cho việc lên kế hoạch, nhưng thường dựa trên việc xem xét hạn chế.

Giấy tờ trước phê duyệt (pre-approval) thường là bước mạnh hơn. Thông thường, một bên cho vay được cấp phép sẽ xem xét kỹ hơn thu nhập, các khoản nợ, tài sản và điểm tín dụng của bạn, và có thể cấp thư nêu số tiền vay bạn có thể đủ điều kiện, tùy theo các điều kiện.

Nói đơn giản: giấy tờ sơ bộ giúp bạn bắt đầu cân nhắc ngân sách. Giấy tờ trước phê duyệt giúp bạn mua bán nghiêm túc.

Không có loại nào là phê duyệt khoản vay cuối cùng. Điều khoản khoản vay thực tế, lãi suất, số tiền mặt cần có và closing costs phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, chương trình vay, tình hình thị trường và phần thẩm định cuối cùng của bên cho vay.

Nếu bạn chỉ mới bắt đầu, hãy đọc những kiến thức nền tảng về tài chính. Nếu bạn cần được hỗ trợ tìm một licensed real-estate agent địa phương sau khi đã hiểu các lựa chọn của mình, bạn có thể được ghép cặp miễn phí.

Giấy tờ sơ bộ (pre-qualification) thường có nghĩa là gì

Giấy tờ sơ bộ thường là bước nhanh và “nhẹ” hơn. Một số bên cho vay có thể thực hiện ngay từ một cuộc trò chuyện ngắn hoặc qua biểu mẫu trực tuyến.

Họ có thể hỏi về:
- Thu nhập ước tính của bạn
- Các khoản nợ hàng tháng
- Số tiền tiết kiệm dành cho down payment và closing costs
- Mức điểm tín dụng ước tính hoặc cho phép kiểm tra tín dụng giới hạn
- Bạn dự định ở trong nhà hay mua để đầu tư

Những gì nó có thể làm:
- Cho bạn khoảng giá ước tính để bắt đầu
- Giúp bạn xem khoản thanh toán mục tiêu có hợp lý không
- Chỉ ra bạn có thể cần cải thiện điều gì trước khi mua
- Giúp người mua nhà lần đầu sắp xếp và tổ chức tốt

Những gì thường không làm được tốt:
- Chứng minh với người bán rằng khoản tài trợ chắc chắn sẽ ổn
- Phát hiện mọi vấn đề liên quan đến hồ sơ, lịch sử thu nhập hoặc tỷ lệ nợ
- Khóa cố định lãi suất cuối cùng hoặc khoản thanh toán hàng tháng chính xác

Giấy tờ sơ bộ vẫn có thể hữu ích, đặc biệt nếu bạn đang ở giai đoạn sớm, tự làm chủ, được trả theo nhiều hình thức khác nhau, dùng ITIN, mới bắt đầu với hệ thống tín dụng ở Mỹ, hoặc muốn hiểu mình có thể cần những giấy tờ gì. Tuy nhiên, hãy xem đó là điểm khởi đầu, không phải lời hứa.

Giấy tờ trước phê duyệt (pre-approval) thường có nghĩa là gì

Giấy tờ trước phê duyệt thường chi tiết hơn. Thông thường, một bên cho vay được cấp phép sẽ yêu cầu hồ sơ và xem xét kỹ hơn trước khi cấp thư trước phê duyệt.

Các hạng mục phổ biến họ có thể xem xét:
1. Cuống lương gần đây hoặc bằng chứng thu nhập
2. Mẫu W-2, mẫu 1099 hoặc tờ khai thuế, tùy tình huống của bạn
3. Sao kê ngân hàng hoặc bằng chứng về nguồn tiền
4. Lịch sử việc làm
5. Báo cáo tín dụng và điểm tín dụng
6. Các khoản nợ hàng tháng như vay mua xe, vay sinh viên và thẻ tín dụng
7. Giấy tờ tùy thân và các chi tiết cơ bản trong đơn đăng ký

Vì sao giấy tờ trước phê duyệt quan trọng:
- Giúp bạn có ngân sách thực tế hơn
- Có thể làm đề nghị của bạn “mạnh” hơn so với đề nghị chỉ dựa trên giấy tờ sơ bộ
- Giúp listing agent của bạn tập trung vào những căn nhà bạn thực sự có thể mua
- Giảm các bất ngờ vào phút cuối

Nhưng hãy cẩn thận với từ approved. Giấy tờ trước phê duyệt vẫn chưa phải phê duyệt cuối cùng. Trước khi đóng giao dịch, bên cho vay vẫn cần xem xét căn nhà, giấy tờ sở hữu (title), thẩm định giá (appraisal) nếu cần, hồ sơ cập nhật và các điều kiện khác.

Ngoài ra, con số trên thư không phải lúc nào cũng là con số bạn nên chi. Bên cho vay có thể nói rằng bạn có thể vay nhiều hơn mức mà bạn thấy thoải mái cho cuộc sống hàng tháng của mình. Bạn vẫn cần chừa chỗ cho việc sửa chữa, tiền điện nước, chi phí chuyển nhà, tình huống khẩn cấp và các chi phí sinh hoạt bình thường.

Để xem kỹ hơn các chi phí của người mua, hãy xem hiểu về closing costs. Thông thường, closing costs của người mua thường vào khoảng 2% đến 5% giá mua, nhưng con số thực tế tùy thuộc vào khoản vay, giá, vị trí và phí của bên cho vay.

Bạn nên chọn loại nào, và khi nào?

Không có câu trả lời đúng cho mọi người mua, nhưng đây là cách thực tế để suy nghĩ.

Giấy tờ sơ bộ có thể đủ nếu:
- Bạn còn khoảng 6 đến 12 tháng nữa mới mua
- Bạn vẫn đang học xem mức thanh toán nào cảm thấy an toàn
- Bạn cần một kế hoạch sơ bộ trước khi nói chuyện với agent hoặc người thân
- Thu nhập hoặc số tiền tiết kiệm của bạn có thể sớm thay đổi

Giấy tờ trước phê duyệt thường là lựa chọn tốt hơn nếu:
- Bạn muốn xem nhà một cách nghiêm túc
- Có thể bạn sẽ đưa ra đề nghị sớm
- Những căn nhà ở khu vực của bạn thường được bán nhanh
- Bạn muốn bằng chứng mạnh hơn cho người bán
- Tài chính của bạn phức tạp hơn một chút và bạn muốn các vấn đề được phát hiện sớm

Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, điều này còn quan trọng hơn. Nhiều người mua lần đầu chỉ nhìn down payment và quên phần còn lại. Thực tế, bạn có thể cần tiền cho:
- Down payment, thường khoảng 3% đến 20% tùy vào khoản vay và tình huống của bạn
- Closing costs, thường khoảng 2% đến 5%
- Phí kiểm tra tình trạng nhà và chi phí chuyển nhà
- Quỹ dự phòng sửa chữa sau khi đóng giao dịch

Một licensed real-estate agent giỏi có thể giúp bạn so sánh các căn nhà, mốc thời gian và điều khoản đề nghị. Một bên cho vay được cấp phép giỏi có thể giải thích các lựa chọn khoản vay bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Bạn nên tự kiểm tra giấy phép của họ và đọc mọi thỏa thuận và phí bằng văn bản trước khi ký. DoorLine không cung cấp tư vấn về thế chấp, tư vấn pháp lý, tư vấn thuế hoặc tư vấn về bất động sản. Chúng tôi cung cấp kiến thức giáo dục chung và dịch vụ ghép cặp miễn phí với các licensed local agents.

Nếu bạn mới bắt đầu, hãy bắt đầu với hướng dẫn cho người mua nhà lần đầu.

Bạn nên làm gì tiếp theo

Hãy dùng các bước sau để tiến lên mà không tốn thời gian.

1. Xác lập ngân sách hàng tháng thực tế
Đừng chỉ nghĩ đến khoản vay thế chấp (mortgage). Hãy tính cả thuế, bảo hiểm, HOA nếu có, tiền điện nước, chi phí sửa chữa và các chi phí sinh hoạt thường ngày. Con số cao nhất mà bên cho vay đưa ra không tự động là con số tốt nhất cho bạn.

2. Chuẩn bị hồ sơ cơ bản từ sớm
Hãy sẵn sàng các giấy tờ ghi nhận thu nhập gần đây, sao kê ngân hàng, giấy tờ tùy thân, và danh sách các khoản nợ hàng tháng. Nếu thu nhập của bạn thay đổi, hãy sắp xếp thêm hồ sơ giấy tờ ngay bây giờ.

3. Trao đổi với một bên cho vay được cấp phép về cả hai lựa chọn
Hỏi họ sẽ xem xét gì cho giấy tờ sơ bộ so với giấy tờ trước phê duyệt, mỗi loại mất bao lâu và thư có giá trị trong bao lâu.

4. Đặt câu hỏi thông minh
Ví dụ:
- Đây là yêu cầu tín dụng “nhẹ” hay “nặng” (soft hay hard inquiry)?
- Những chương trình vay nào có thể phù hợp với tình huống của tôi?
- Tôi có thể cần bao nhiêu tiền mặt cho down payment và closing costs?
- Những điều kiện nào có thể làm thay đổi kết quả phê duyệt sau này?

5. So sánh các agent trước khi chọn một người
Một licensed real-estate agent địa phương vững sẽ giúp bạn hiểu chiến lược đề nghị, lịch trình, việc kiểm tra tình trạng nhà và các cuộc thương lượng. Bạn nên so sánh, đặt câu hỏi và chọn người bạn muốn làm việc cùng. Đây là hướng dẫn thực tế về cách chọn một real-estate agent.

6. Tự bảo vệ khỏi lừa đảo
Không bao giờ gửi tiền chỉ dựa vào email hoặc tin nhắn. Nếu bạn cần chuyển tiền (wire) cho việc mua nhà, hãy xác nhận hướng dẫn chuyển khoản bằng cách gọi đến một số điện thoại đáng tin cậy mà bạn tự kiểm chứng.

DoorLine có thể giúp bạn hiểu quy trình và được ghép cặp, miễn phí, với một licensed local agent. Các agent tham gia trả DoorLine một khoản phí marketing cố định. Bạn vẫn nắm quyền kiểm soát: bạn tự so sánh các agent, bạn chọn người bạn muốn làm việc cùng, và bạn xác nhận mọi thỏa thuận bằng văn bản.