Đại lý của người mua nhà làm gì?

Câu trả lời ngắn gọn

Đại lý của người mua nhà giúp bạn mua nhà với ít phải đoán mò hơn. Họ không kiểm soát thị trường, không phê duyệt khoản vay của bạn, và không thể đảm bảo bạn sẽ thắng trong việc mua một căn nhà. Tuy vậy, một đại lý giỏi có thể giúp bạn hiểu các lựa chọn, tránh những sai lầm phổ biến và luôn có tổ chức từ lúc tìm kiếm đến khi đóng hợp đồng.

Nói đơn giản, đại lý của người mua nhà thường hỗ trợ bạn với:

• giải thích quy trình mua nhà bằng ngôn ngữ dễ hiểu hằng ngày
• sắp xếp lịch xem nhà và chia sẻ thông tin trong danh sách rao bán
• chỉ ra các ưu/nhược điểm thực tế của một căn nhà
• giúp bạn lập đề nghị mua và đàm phán giá cùng điều khoản
• theo dõi các mốc thời hạn, việc kiểm tra (inspection) và giấy tờ
• phối hợp với đại lý của bên bán, ngân hàng/thẩm định vay, công ty title và luật sư khi cần

Đại lý của người mua nhà phải bảo vệ lợi ích của bạn với tư cách là người mua, dựa trên thỏa thuận bạn ký với họ và các quy định tại tiểu bang của bạn. Điều đó không có nghĩa là họ có thể tư vấn pháp lý, thuế hoặc khoản vay thế chấp. Với các câu hỏi đó, hãy trao đổi với luật sư được cấp phép, tổ chức cho vay hoặc chuyên gia thuế khi cần.

Nếu bạn mới bắt đầu, DoorLine có thể giúp bạn được ghép cặp với một đại lý bất động sản địa phương được cấp phép miễn phí. DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí, không phải công ty môi giới hay bên cho vay.

Đại lý của người mua nhà thường làm gì, từng bước một

Dưới đây là công việc thường diễn ra trong thực tế.

1. Hiểu mục tiêu của bạn
Họ hỏi bạn muốn gì, bạn cần đi làm cách bao xa, mức thanh toán hằng tháng nào là hợp lý, và tính năng nào quan trọng nhất. Một đại lý cẩn thận sẽ giúp bạn phân biệt giữa “bắt buộc phải có” và “tốt thì có”.

2. Giúp bạn chuẩn bị để đi xem nhà
Nhiều người mua nói chuyện với bên cho vay trước khi đi xem để hiểu ngân sách dự kiến. Đại lý của bạn có thể gợi ý xin pre-approval (thẩm định trước), nhưng việc chấp thuận khoản vay do bên cho vay quyết định, không phải đại lý. Nếu bạn muốn có cái nhìn tổng quan đơn giản trước tiên, hãy đọc những điều cơ bản về tài chính.

3. Tìm và đi xem nhà
Đại lý có thể gửi danh sách rao bán, sắp xếp lịch xem, giải thích tình hình thị trường cơ bản và gắn cờ những điểm cần hỏi thêm. Họ không nên nói với bạn nơi nào bạn “thuộc về” hoặc “không thuộc về”. DoorLine hỗ trợ tất cả người mua và người bán và tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Các cuộc trao đổi về khu vực lân cận nên tập trung vào các yếu tố hợp pháp, khách quan như thời gian đi lại, giá cả, dữ liệu trường học công lập, khu vực nguy cơ lũ, thuế và tiện ích lân cận—không suy đoán về việc ai đang sống ở đó.

4. Nghiên cứu căn nhà và thị trường
Đại lý của người mua có thể xem xét các giao dịch so sánh gần đây, số ngày ở trên thị trường (days on market), thông tin tiết lộ của bên bán, dữ liệu HOA và các chi tiết đã biết về tài sản. Điều này giúp bạn quyết định điều khoản đề nghị mua có thể cạnh tranh ra sao. Các giao dịch so sánh chỉ là công cụ tham khảo, không phải cam kết về giá trị.

5. Soạn thảo và giải thích đề nghị mua
Đại lý của bạn có thể giúp chuẩn bị một đề nghị với các điều khoản như giá, hình thức tài trợ khoản vay, thời gian kiểm tra (inspection period), ngày đóng hợp đồng, và khoản tín dụng cho bên bán (seller credits) nếu phù hợp. Họ cần giải thích ý nghĩa từng điều khoản trước khi bạn ký.

6. Đàm phán
Họ trao đổi với bên phía bán về đề nghị đối lại (counteroffer), việc sửa chữa, các mốc thời gian và các điều khoản khác. Một đại lý vững vàng sẽ giúp bạn giữ bình tĩnh và đưa ra quyết định dựa trên ưu tiên của bạn, không phải do bị gây sức ép.

7. Quản lý giai đoạn thực hiện hợp đồng
Sau khi giao dịch được ký, sẽ có các mốc hạn. Kiểm tra. thẩm định giá (appraisal). các bước khoản vay. việc làm title. buổi xem lại cuối cùng trước khi đóng hợp đồng. Đại lý của bạn giúp theo dõi tiến độ và tiếp tục liên hệ để tránh mọi thứ trượt mốc.

8. Hỗ trợ bạn trong suốt quá trình đóng hợp đồng
Họ giúp bạn hiểu trước khi đến ngày đóng hợp đồng bạn có thể phải chuẩn bị gì, cũng như các giấy tờ và khoản tiền nào có thể cần. Luôn đọc kỹ mọi thỏa thuận và khoản phí bằng văn bản trước khi ký, và xác nhận thông tin chuyển khoản (wire) qua điện thoại bằng một số đã được tin cậy để giảm rủi ro lừa đảo chuyển tiền qua ngân hàng.

Đại lý của người mua nhà không nên làm gì

Rất nhiều sự nhầm lẫn đến từ việc kỳ vọng một đại lý làm những việc nằm ngoài vai trò của họ.

Đại lý của người mua nhà không nên:

• đảm bảo bạn sẽ mua được một căn nhà với một mức giá nhất định
• đảm bảo căn nhà đó là khoản đầu tư tốt hoặc sẽ tăng giá trị
• phê duyệt khoản thế chấp của bạn hoặc đưa ra điều khoản khoản vay cuối cùng nếu họ không đồng thời là bên cho vay được cấp phép hoạt động theo vai trò đó
• cung cấp tư vấn pháp lý hoặc tư vấn thuế
• che giấu các khoản phí, thúc ép bạn ký sớm, hoặc làm bạn nản khi đọc tài liệu
• dẫn dắt bạn đến hoặc tránh một khu vực dựa trên chủng tộc, tôn giáo, nguồn gốc quốc gia, tình trạng gia đình, tình trạng khuyết tật, hoặc bất kỳ đặc điểm được bảo vệ nào khác
• gây sức ép để bạn từ bỏ các quyền bảo vệ mà bạn không hiểu

Một đại lý giỏi cũng cần trung thực về chi phí. Chi phí của người mua thường là ước tính, không phải lời hứa. Tùy vào căn nhà, giá bán, vị trí, khoản vay và thỏa thuận của bạn, người mua thường đặt cọc khoảng 3% đến 20% và có thể phải trả chừng 2% đến 5% giá mua cho các closing costs (chi phí đóng hợp đồng). Con số chính xác phụ thuộc vào khoản vay và các chi tiết tại địa phương. Bạn có thể tìm hiểu thêm tại hiểu về closing costs.

Hãy đặc biệt chú ý đến buyer representation agreement (thỏa thuận đại diện người mua). Thỏa thuận bằng văn bản này có thể giải thích cách đại lý được trả thù lao, thời hạn của thỏa thuận và liệu có nghĩa vụ nào nếu trong thời gian đó bạn chọn mua một căn nhà. Việc chi trả cho đại lý ngày càng có thể đàm phán, và cách thực hiện có thể khác nhau theo thị trường và theo thỏa thuận. Hãy đọc kỹ. Đặt câu hỏi. Xác nhận mọi khoản phí và điều khoản bằng văn bản trước khi ký.

Và luôn tự mình kiểm tra giấy phép hành nghề của đại lý với cơ quan cấp phép của tiểu bang bạn.

Đại lý người mua nhà giỏi có thể giúp bạn tiết kiệm tiền, thời gian và giảm căng thẳng như thế nào

Đại lý của người mua nhà không làm cho việc mua nhà trở nên rẻ hơn. Nhưng người đúng có thể giúp bạn tránh những sai lầm tốn kém.

Nơi người mua thường gặp rắc rối:

• yêu căn nhà trước khi kiểm tra đầy đủ tổng chi phí hằng tháng
• bỏ sót thuế, bảo hiểm, phí HOA hoặc nhu cầu sửa chữa
• đưa ra mức giá quá cao vì không hiểu thị trường địa phương
• viết đề nghị yếu với các điều khoản không rõ ràng
• bỏ lỡ mốc thời hạn kiểm tra hoặc tài chính
• gửi tiền theo hướng dẫn chuyển khoản giả mạo

Nơi một đại lý vững vàng giúp được:

• giúp bạn so sánh các căn nhà, không chỉ đuổi theo những tấm ảnh đẹp
• giải thích rõ sự đánh đổi giữa giá, tình trạng căn nhà, vị trí và thời điểm
• phát hiện các dấu hiệu đáng ngờ để điều tra thêm, như câu hỏi về giấy phép, việc bảo trì bị trì hoãn hoặc điều khoản bất thường của bên bán
• giúp bạn đàm phán khoản tín dụng (credits), việc sửa chữa hoặc thời gian thực hiện khi phù hợp
• giữ cho giấy tờ và mốc thời hạn được tiến hành để giao dịch không đổ vỡ vì những lý do có thể phòng tránh

Điều này càng quan trọng hơn với người mua lần đầu, người nhập cư mới, người mua dùng ITIN và người không phải người nói tiếng Anh bản xứ, những người có thể vừa học quy trình vừa học luôn từ vựng. Bạn xứng đáng được giải thích rõ ràng, kiên nhẫn và được tôn trọng. Nếu bạn muốn đi từng bước đơn giản về quy trình, hãy bắt đầu với hướng dẫn dành cho người mua nhà lần đầu của chúng tôi.

Vai trò của DoorLine rất đơn giản: chúng tôi giúp bạn so sánh các lựa chọn và chọn ai để trao đổi. Bạn chọn đại lý. Bạn chọn có ký bất cứ giấy tờ nào hay không. Bạn tự đọc và xác nhận mọi thỏa thuận.

Bước tiếp theo bạn nên làm

Nếu bạn nghĩ rằng mình muốn có đại lý của người mua nhà, hãy thực hiện các bước sau trước khi cam kết:

1. Phỏng vấn ít nhất hai hoặc ba đại lý được cấp phép
Hỏi họ làm việc với người mua như thế nào, họ phục vụ khu vực nào, họ giao tiếp ra sao, và họ xử lý việc đàm phán cũng như các mốc thời hạn như thế nào.

2. Yêu cầu câu trả lời bằng ngôn ngữ dễ hiểu
Một đại lý tốt phải có thể giải thích hợp đồng, các mốc thời gian và chi phí thường gặp rõ ràng, không nói chuyện kiểu “giảng cho bạn nghe”.

3. Xem xét kỹ buyer representation agreement (thỏa thuận đại diện)
Kiểm tra thời hạn của thỏa thuận, các dịch vụ được bao gồm và cách xử lý thù lao. Đảm bảo mọi điều khoản và khoản phí đều được ghi rõ bằng văn bản.

4. Tự xác minh giấy phép
Không bỏ qua bước này. Tra cứu đại lý qua cơ sở dữ liệu giấy phép chính thức của tiểu bang bạn.

5. Lập ngân sách đầy đủ của bạn
Đừng chỉ tập trung vào giá niêm yết. Hãy tính cả down payment (tiền đặt cọc), ước tính closing costs (chi phí đóng hợp đồng), khoản thanh toán hằng tháng, bảo hiểm, thuế, phí HOA nếu có, chi phí chuyển nhà và một khoản dự phòng cho sửa chữa.

6. Bảo vệ tiền của bạn
Không bao giờ chỉ dựa vào email để lấy hướng dẫn chuyển khoản. Hãy gọi đến số đã được xác minh và xác nhận chi tiết trước khi gửi tiền.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ so sánh các đại lý địa phương được cấp phép, DoorLine có thể ghép cặp miễn phí cho bạn. Các đại lý tham gia trả cho DoorLine một khoản phí tiếp thị cố định. DoorLine không thu phí từ người tiêu dùng cho dịch vụ ghép cặp, và DoorLine không đóng vai trò là đại lý của bạn, bên cho vay, luật sư hay cố vấn thuế.