Cách đọc một khu dân cư

Bắt đầu từ dữ kiện, không phải giả định

Khi mọi người nói một khu dân cư “tốt” hay “xấu”, thường là họ đang trộn lẫn với nhau giữa giá cả, sự thuận tiện, tình trạng, tiếng ồn và sở thích cá nhân của họ. Như vậy là chưa đủ cho một quyết định mua nhà thông minh.

Cách tiếp cận tốt hơn thật ra rất đơn giản: hãy nhìn vào những điều khách quan mà bạn có thể đo đếm. Ví dụ:

• Giá nhà điển hình và giá bán gần đây
• Thuế tài sản và bất kỳ khoản phí HOA nào
• Thời gian đi làm, đi học hoặc đến nơi sinh hoạt của gia đình
• Dữ liệu công khai về trường học, công viên, giao thông công cộng và các dịch vụ
• Tiếng ồn trên đường phố, xe cộ, chỗ đậu xe và hệ thống chiếu sáng
• Rủi ro ngập lụt, rủi ro cháy rừng hoặc các nguy cơ khác tại địa phương
• Cửa hàng gần đó, dịch vụ y tế và các nhu cầu hằng ngày
• Nhà cửa được bảo trì tốt đến mức nào

Điều này quan trọng dù bạn mua hay bán. Người mua muốn một ngôi nhà phù hợp với cuộc sống thực tế. Người bán cần hiểu người mua có thể so sánh khu vực của bạn với các lựa chọn lân cận như thế nào.

Quan trọng không kém: đừng đưa ra quyết định dựa trên suy nghĩ/giả định về việc ai đang sống trong khu vực đó. Theo Đạo luật Fair Housing, tất cả người mua và người bán đều được chào đón. Hãy chỉ tập trung vào các yếu tố hợp pháp và thực tế. Nếu bạn muốn có bản tóm tắt đơn giản về quyền của mình, hãy đọc quyền Fair Housing của bạn.

Những điều chính cần kiểm tra khi bạn đến xem

Nghiên cứu trực tuyến có ích, nhưng vẫn chưa đủ. Nếu có thể, bạn nên đến khu vực nhiều hơn một lần.

Dưới đây là những gì bạn nên chú ý:

• Tiếng ồn: Đứng bên ngoài vài phút. Lắng nghe tiếng đường cao tốc, đường ray tàu, quán bar, chó, máy bay, xe cộ lúc đưa đón học sinh, hoặc hoạt động về đêm.
• Giao thông và chỗ đậu xe: Việc rẽ vào/ra có dễ không? Đỗ xe trên đường có đông không? Có xe thương mại, xe buýt đưa đón học sinh hoặc tình trạng ùn ứ giờ cao điểm không?
• Tình trạng khu vực: Hãy nhìn vỉa hè, hệ thống thoát nước, đèn đường, cảnh quan và cách các ngôi nhà, công trình được bảo trì. Một khu sân bãi bừa bộn không phải là toàn bộ câu chuyện. Hãy tìm xem tổng thể có xu hướng thế nào.
• Sự tiện lợi hằng ngày: ước lượng thời gian di chuyển đến nơi làm việc, cửa hàng tạp hóa, nhà thuốc, dịch vụ chăm trẻ, công viên và cơ sở y tế. Bản đồ có thể nói là 15 phút. Thực tế có thể là 35.
• Những điều cơ bản liên quan đến an toàn: Có nhìn rõ lối qua đường không? Đường có được chiếu sáng tốt không? Có chạy quá tốc độ nhiều không? Bạn có thấy chỗ nước đọng sau mưa không?
• Chất lượng sóng điện thoại và các lựa chọn internet: Điều này có thể quan trọng rất lớn nếu bạn làm việc tại nhà.

Nếu bạn thực sự nghiêm túc với một ngôi nhà, hãy thử đến vào nhiều thời điểm khác nhau:

1. Giờ cao điểm buổi sáng
2. Buổi trưa
3. Buổi tối
4. Cuối tuần

Cùng một dãy phố có thể cảm giác rất khác nhau ở mỗi thời điểm. Một con đường yên tĩnh lúc 2 giờ chiều có thể là đường tắt vào lúc 8 giờ sáng. Một ngày thứ Bảy bình lặng có thể che giấu vấn đề đậu xe vào ngày thường.

Dùng dữ liệu công khai để hiểu giá trị

Một khu dân cư không chỉ là cảm giác. Nó còn ảnh hưởng đến chi phí và giá trị bán lại trong tương lai.

Bắt đầu từ vài câu hỏi thực tế:

• Những căn nhà tương tự đã bán được bao nhiêu ở khu vực lân cận trong 3–6 tháng gần đây?
• Giá đang tăng, đi ngang hay giảm?
• Thông thường, nhà mất bao lâu để được bán trên thị trường?
• Có nhiều đợt giảm giá không?
• Thuế tài sản hằng năm là bao nhiêu?
• Có HOA không? Nếu có, khoản phí và quy định là gì?

Với người mua, các con số này giúp bạn tránh trả giá chỉ vì cảm xúc. Với người bán, chúng giúp bạn hiểu người mua có thể đánh giá vị trí của bạn so với các tin rao lân cận như thế nào.

Ngoài ra, hãy xem dữ liệu công khai ảnh hưởng đến chi phí hằng tháng:

• Lịch sử thuế tài sản
• Chi phí bảo hiểm, đặc biệt ở các khu vực có nguy cơ ngập lụt, bão hoặc cháy rừng
• Các khoản đánh giá đặc biệt hoặc phí cải thiện địa phương nếu có áp dụng
• Quy hoạch và cách sử dụng đất xung quanh, như kế hoạch làm đường trong tương lai, căn hộ, kho bãi hoặc dự án thương mại

Nếu bạn ở giai đoạn đầu, cũng nên hiểu tổng chi phí khi mua chứ không chỉ nhìn giá niêm yết. Chi phí đóng tiền của người mua (buyer closing costs) thường khoảng 2–5% của giá, và tiền đặt cọc thường nằm trong khoảng 3–20%, tùy theo khoản vay và hồ sơ người mua. Đây là các khoảng phổ biến, không phải cam kết. Số liệu thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá, vị trí, khoản vay và thỏa thuận của bạn với các chuyên gia bạn thuê. DoorLine chỉ chia sẻ kiến thức giáo dục chung. Để xem bức tranh tổng quan, hãy xem mua nhà và hiểu chi phí đóng tiền khi mua nhà.

Những điều người mua và người bán hay bỏ sót

Mọi người gặp rắc rối khi họ tập trung quá nhiều vào căn bếp mà không để ý đủ đến cả khu vực (phần “block”).

Những lỗi thường gặp gồm:

• Tin vào một lần xem. Một buổi chiều nắng đẹp không cho bạn biết tình trạng xe cộ lúc ngày thường, tiếng ồn cuối tuần hay chuyện đậu xe qua đêm trông như thế nào.
• Chỉ nhìn vào giá nhà. Một căn nhà rẻ hơn nhưng thuế cao hơn, phí HOA cao hơn, bảo hiểm lũ lụt, hoặc thời gian đi lại dài hơn có thể tốn thêm nhiều tiền mỗi tháng.
• Bỏ qua thay đổi trong tương lai. Nhà xây mới, thay đổi đường sá hoặc cập nhật quy hoạch có thể ảnh hưởng đến tiếng ồn, tầm nhìn và khả năng bán lại.
• Cho rằng đánh giá trực tuyến nói lên toàn bộ câu chuyện. Dữ liệu công khai có thể hữu ích, nhưng một điểm số từ một website không nên quyết định thay cho bạn.
• Dùng định kiến thay vì dữ kiện. Việc này có thể dẫn đến quyết định sai và cũng có thể vượt qua ranh giới Fair Housing. Hãy tập trung vào những gì bạn có thể kiểm chứng.
• Đối với người bán: định giá như thể dãy phố của bạn giống hệt khu vực lân cận đẹp nhất. Người mua sẽ so sánh rất kỹ. Chỉ cần khác nhau một chút về vị trí cũng có thể quan trọng.

Một vấn đề lớn khác: đừng bỏ qua sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Làm việc với một licensed real-estate agent (đại lý bất động sản được cấp phép), tự kiểm tra giấy phép của họ, và đọc kỹ mọi điều khoản cùng mức phí trong văn bản trước khi bạn ký. Nếu có liên quan đến tài chính, bạn cũng nên làm việc với một lender được cấp phép. DoorLine là dịch vụ kết nối miễn phí, không phải công ty môi giới, tổ chức cho vay, hay cố vấn pháp lý/thuế.

Kế hoạch đơn giản bạn có thể dùng trong tuần này

Nếu bạn muốn đọc một khu dân cư như một người mua hoặc người bán thông minh, hãy dùng checklist này.

1. Chọn 3–5 khu vực để so sánh. Đừng quá sớm “lỡ yêu” một con đường.
2. Xác định ưu tiên trong đời thực của bạn. Thời gian đi lại, chi phí hằng tháng, chỗ đậu xe, giao thông công cộng, sự yên tĩnh, khả năng đi bộ và việc tiếp cận các nhu cầu hằng ngày là những yếu tố phổ biến.
3. Kiểm tra các giao dịch gần đây và tin rao hiện tại. So sánh các căn nhà tương tự, không phải ví dụ trong mơ.
4. Đến xem nhiều hơn một lần. Đến ở các thời điểm và các ngày khác nhau.
5. Trao đổi kỹ về các sự đánh đổi với một đại lý địa phương được cấp phép. Yêu cầu dữ kiện, không chỉ ý kiến mơ hồ.
6. Xem xét tổng chi phí. Tính cả thuế, bảo hiểm, phí HOA, chi phí sửa chữa và closing costs.
7. Đọc kỹ mọi tài liệu. Xác nhận cái gì được bao gồm, cái gì bị loại trừ, và mọi khoản phí đều phải có bằng văn bản.

Nếu tiền có thể chuyển bất cứ lúc nào, hãy cẩn trọng hơn. Lừa đảo chuyển khoản (wire fraud) là có thật. Hãy xác nhận hướng dẫn chuyển khoản qua điện thoại bằng một số đáng tin cậy trước khi gửi tiền.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm một licensed real-estate agent địa phương có thể dẫn bạn đi qua các khu dân cư bằng ngôn ngữ dễ hiểu, DoorLine có thể giúp bạn so sánh các lựa chọn. Dịch vụ này miễn phí cho bạn. Các đại lý tham gia trả một khoản phí quảng bá cố định cho DoorLine. Bạn tự chọn ai để trao đổi và có muốn tiếp tục hay không. Bắt đầu tại đây: get matched hoặc tìm hiểu thêm về cách chọn một đại lý bất động sản.