Mình phải làm gì để đưa ra đề nghị mua nhà?

Câu trả lời ngắn: đề nghị là một hợp đồng bằng văn bản

Khi bạn muốn mua một ngôi nhà, đại lý bất động sản được cấp phép của bạn thường sẽ giúp soạn một đề nghị mua bằng văn bản. Bên bán có thể chấp nhận, từ chối hoặc gửi lại các điều khoản khác.

Một đề nghị mạnh không phải lúc nào cũng là đề nghị có giá cao nhất. Người bán thường nhìn vào tổng thể:
- Giá
- Loại hình tài trợ
- Số tiền đặt cọc
- Mốc thời gian đóng giao dịch
- Điều khoản kiểm tra và thẩm định
- Liệu bên mua đã có thư pre-approval hay chưa
- Khả năng thương vụ có khả năng đóng giao dịch thực sự cao đến đâu

Nói bằng ngôn ngữ đời thường, đề nghị của bạn cho biết: "Đây là giá tôi sẽ trả, đây là các điều kiện của tôi, và đây là thời gian biểu của tôi."

Nếu bạn mới bắt đầu, hãy xem mua nhà và so sánh các lựa chọn trước khi chọn đại lý. DoorLine là dịch vụ miễn phí để ghép cặp. Chúng tôi không đại diện cho bạn trong giao dịch và không đưa ra tư vấn pháp lý, tư vấn về mortgage hay thuế.

Thông thường, đề nghị mua gồm những gì?

Một đề nghị mua nhà có nhiều hơn một con số. Đây là các điều khoản mà người mua thường cần hiểu:

1. Giá đề nghị
Đây là số tiền bạn đưa ra cho tài sản. Đại lý của bạn có thể giúp bạn xem lại các giao dịch tương đương gần đây, mức độ cạnh tranh hiện tại và thời gian nhà đang được rao bán để bạn có thể đưa ra quyết định có cơ sở. Giá và chiến lược phụ thuộc vào căn nhà, khu vực và tình hình thị trường hiện tại.

2. Khoản tiền đặt cọc nghiêm túc (earnest money deposit)
Đây là khoản tiền đặt cọc theo thiện chí, thể hiện rằng bạn thực sự nghiêm túc. Số tiền thay đổi theo từng thị trường và theo thỏa thuận. Khoản này thường do công ty quyền sở hữu (title company), luật sư hoặc bên giữ escrow giữ, chứ không phải bạn đưa trực tiếp cho bên bán. Hãy đọc hợp đồng kỹ để hiểu lúc nào khoản tiền này có thể được hoàn trả và lúc nào thì không.

3. Điều khoản tài trợ (financing terms)
Đề nghị của bạn có thể nêu bạn thanh toán bằng tiền mặt hay dùng mortgage. Nếu bạn vay, bên bán có thể muốn xem thư pre-approval từ một tổ chức cho vay được cấp phép. Nếu bạn đang học những điều cơ bản, hãy xem những điều cơ bản về tài trợ.

4. Các điều kiện kèm theo (contingencies)
Đây là các điều kiện cần được đáp ứng để thương vụ có thể tiếp tục. Ví dụ phổ biến gồm:
- Điều kiện kiểm tra nhà
- Điều kiện thẩm định giá
- Điều kiện về việc vay/ tài trợ
- Điều kiện bán được nhà hiện tại trong một số trường hợp

5. Ngày đóng giao dịch (closing date)
Đây là ngày mục tiêu để hoàn tất việc mua bán. Người bán cần di chuyển nhanh có thể quan tâm rất nhiều đến thời gian, không chỉ riêng giá.

6. Những hạng mục bao gồm hoặc bị loại trừ
Đề nghị của bạn có thể liệt kê những gì được giữ lại cùng căn nhà, như thiết bị nhà bếp, đèn chiếu sáng hoặc rèm che cửa. Đừng giả định bất cứ điều gì. Hãy ghi rõ bằng văn bản.

7. Nhượng bộ/ hỗ trợ từ người bán (seller concessions hoặc credits)
Ở một số thị trường, bên mua có thể yêu cầu người bán hỗ trợ một phần closing costs nhất định. Việc người bán có đồng ý hay không phụ thuộc vào thỏa thuận, thị trường, quy định của khoản vay và hợp đồng ghi bằng văn bản.

Closing costs của bên mua thường nằm trong khoảng 2% đến 5% giá mua, nhưng đây chỉ là ước tính chung. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, khu vực, khoản vay và các đơn vị cung cấp dịch vụ liên quan. Bạn có thể tìm hiểu thêm tại hiểu về closing costs.

Cách quyết định nên đưa ra đề nghị bao nhiêu

Đây là phần khiến nhiều người mua cảm thấy bị áp lực. Hãy chậm lại. Việc mua nhà là cảm xúc, nhưng đề nghị của bạn vẫn nên dựa trên dữ kiện.

Cách thực tế để nghĩ về vấn đề này:

• Biết ngân sách thực sự của bạn. Đừng chỉ tập trung vào khoản tiền thế chấp hàng tháng. Hãy cân nhắc thêm tiền đặt cọc, closing costs, chi phí kiểm tra, chi phí chuyển nhà, chi phí sửa chữa và khoản dự phòng tiền mặt sau khi đóng giao dịch.
• Xem các giao dịch tương đương gần đây. Đại lý của bạn có thể giúp bạn rà soát các căn nhà tương tự đã được bán gần đây. Đây là cách phổ biến để người mua ước tính giá trị thị trường hiện tại.
• Quan sát mức độ nóng của thị trường. Nếu một căn nhà có nhiều đề nghị, bên bán có thể ưu tiên ít điều kiện kèm theo hơn hoặc đóng giao dịch nhanh hơn. Nếu căn nhà đã nằm lâu trên thị trường, bên bán có thể cởi mở hơn với việc thương lượng.
• Xem xét tình trạng căn nhà. Một căn nhà cần sửa chữa có thể không đáng giá cùng mức với một căn nhà sẵn ở ngay.
• Quyết định điểm dừng (walk-away point) trước khi bạn đưa đề nghị. Điều này giúp bạn không đưa ra quyết định vội vì sợ mất căn nhà.

Vài lời nhắc trung thực:
- Đặt cọc nhiều hơn có thể làm đề nghị trông “mạnh” hơn, nhưng không tự động khiến đó là lựa chọn tài chính tốt nhất cho mọi người mua.
- Từ bỏ các biện pháp bảo vệ như điều kiện kiểm tra hoặc thẩm định có thể làm tăng rủi ro. Hãy cùng đại lý bất động sản được cấp phép phân tích lợi và hại, và nếu cần thì tham khảo thêm một luật sư được cấp phép.
- Ở nhiều thị trường, thù lao cho bên đại diện người mua (buyer-agent compensation) ngày càng có thể thương lượng hơn. Hãy đọc kỹ mọi thỏa thuận và xác nhận phí bằng văn bản trước khi ký. Đừng cho rằng mọi thứ đều là mặc định.

Nếu đây là lần mua đầu tiên của bạn, hướng dẫn cho người mua lần đầu có thể giúp bạn hiểu bức tranh tổng thể.

Sau khi bạn nộp đề nghị, chuyện gì xảy ra?

Sau khi đề nghị được gửi đi, bên bán thường có ba lựa chọn chính:

1. Chấp nhận
Nếu bên bán chấp nhận và ký mà không thay đổi, thông thường bạn đã được đưa vào hợp đồng.

2. Từ chối
Bên bán có thể nói “không” và dừng lại.

3. Đưa ra đề nghị ngược (counteroffer)
Bên bán có thể yêu cầu các điều khoản khác, như giá cao hơn, ngày đóng giao dịch khác, ít nhượng bộ hơn hoặc số tiền đặt cọc khác.

Phần này có thể diễn ra khá nhanh. Hãy để điện thoại bên mình và sẵn sàng xem tài liệu ngay, nhưng đừng để ai đó thúc bạn ký vào thứ mà bạn chưa hiểu.

Khi hợp đồng được chấp nhận, người mua thường chuyển sang các bước tiếp theo:
- Nộp tiền đặt cọc nghiêm túc đúng hạn theo hợp đồng
- Lên lịch kiểm tra
- Hoàn tất đơn xin mortgage nếu thương vụ có vay vốn
- Gửi các tài liệu được yêu cầu cho bên cho vay
- Rà soát kỹ quyền sở hữu, các bản tiết lộ (disclosures) và các thời hạn
- Xác nhận điều gì sẽ xảy ra nếu thẩm định giá ra thấp

Cảnh báo lừa đảo qua chuyển khoản (Wire-fraud): nếu bạn từng nhận được hướng dẫn chuyển khoản qua email hoặc tin nhắn, đừng tự động tin. Hãy gọi trực tiếp cho công ty quyền sở hữu, luật sư hoặc phòng đóng giao dịch theo số điện thoại đã được xác minh và xác nhận hướng dẫn trước khi gửi tiền.

DoorLine có thể giúp bạn được ghép cặp với một đại lý địa phương được cấp phép để bạn so sánh xem ai giải thích quy trình rõ ràng và tôn trọng ngân sách lẫn mục tiêu của bạn.

Bạn nên làm gì tiếp theo để không bị đẩy vào một thương vụ xấu

Bước tiếp theo tốt là đơn giản: hãy sắp xếp mọi thứ trước khi bạn “say” với một căn nhà.

• Nhận pre-approval với một tổ chức cho vay được cấp phép nếu bạn dự định dùng mortgage.
• So sánh các đại lý và chọn người giải thích hợp đồng bằng ngôn ngữ dễ hiểu, đồng thời trả lời câu hỏi trực tiếp.
• Hỏi họ xử lý chiến lược đề nghị trong tầm giá và thị trường của bạn.
• Hỏi bạn có thể cần phải ký thỏa thuận của người mua nào và những khoản phí (nếu có) bạn có thể phải trả. Đọc và xác nhận mọi điều khoản bằng văn bản.
• Tự kiểm tra giấy phép của đại lý thông qua hệ thống cấp phép của tiểu bang bạn.
• Giữ thông tin cá nhân ở mức tối thiểu chỉ gồm thông tin liên hệ cơ bản và mục tiêu mua của bạn, trừ khi một chuyên gia được cấp phép cần thêm thông tin cụ thể cho giao dịch.

Nếu bạn lo ngại rào cản ngôn ngữ, câu hỏi về tình trạng nhập cư, hoặc chỉ cảm thấy lạc lõng, bạn không phải là người duy nhất. DoorLine giúp những người mua từ nhiều hoàn cảnh khác nhau, bao gồm người mua lần đầu, người nhập cư mới, người mua có ITIN và người không phải người bản ngữ hiểu quy trình bằng ngôn ngữ đời thường. Tất cả người mua và người bán đều được hoan nghênh. DoorLine tuân theo Đạo luật Fair Housing và không định hướng người khác dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, tình trạng khuyết tật, tình trạng gia đình, nguồn gốc quốc gia hay bất kỳ nhóm được bảo vệ nào khác.

Ý chính là: bạn so sánh, bạn chọn, và bạn xác nhận mọi điều khoản trước khi ký. Đề nghị mua nhà là chuyện nghiêm túc, nhưng không bao giờ nên khiến bạn cảm thấy bị che giấu hay mơ hồ.