Сигналы опасности при выборе агента

Короткий ответ: если вас торопят, сбивают с толку или на вас давят — притормозите

Выбор real-estate агента — это не только про то, кто кажется более дружелюбным. Важно, кто ясно объясняет, уважает ваш выбор и оформляет всё письменно. Вы покупаете или продаёте — вы должны чувствовать себя информированным, а не под давлением.

Некоторые тревожные признаки очевидны. Другие легко упустить, пока вы уже не подписали соглашение. Понаблюдайте, если агент:

• подталкивает вас подписать уже в первый звонок
• уходит от чётких ответов про комиссии, договоры или то, как всё работает
• обещает цену, сроки или результат так, будто это гарантировано
• разговаривает свысока или раздражается, когда вы задаёте базовые вопросы
• давит, чтобы вы использовали конкретного lender, инспектора, адвоката или title company, не объясняя, что вы можете выбрать сами
• просит чувствительные персональные данные, которые не нужны для подбора или первой беседы
• создаёт ощущение, что вы должны быть благодарны за их помощь, вместо того чтобы относиться к нему как к агенту, который работает с вами и учитывает ваши варианты

Если вам сложно сравнить варианты, начните с как выбрать real-estate агента или получите подбор с местными лицензированными агентами, которых можно сравнить бок о бок. DoorLine — это бесплатный сервис подбора. Мы не являемся агентством недвижимости, кредитором или юридической фирмой, а наша информация носит общий и образовательный характер.

Тревожные признаки в том, как агент общается

Многие проблемы проявляются в самом начале — в первые звонки, сообщения или встречи.

1. Они не слушают вашу цель.
Покупатель может хотеть более низкий ежемесячный платёж, больше времени на решение или помощь в понимании процесса. Продавцу важнее всего могут быть сроки, ремонт или сумма «на руки». Если агент продолжает говорить поверх вас, меняет вашу цель или продаёт свой план, не разобравшись в вашей ситуации — это тревожный признак.

2. Они используют запутанные формулировки, чтобы удерживать контроль.
Документы по недвижимости могут быть сложными. Хороший агент объясняет термины простыми словами. Агент с тревожными признаками прячется за жаргоном, пропускает детали или ведёт себя так, будто ваши вопросы раздражают.

3. С ним трудно связаться до того, как вы подпишете.
Если общение уже сейчас медленное, расплывчатое или небрежное, позже это, скорее всего, станет хуже. Вам не нужны мгновенные ответы каждую минуту, но важна разумная оперативность и понятные дальнейшие шаги.

4. Они обещают то, чего не может обещать никто.
Осторожнее с заявлениями вроде:

• «Гарантирую, что этот дом обязательно выиграет».
• «Гарантирую, что ваш дом продастся за неделю».
• «Расходы на закрытие сделки точно будут только такими».
• «Не переживайте по договору — это стандарт».

В real estate реальные цифры и сроки зависят от дома, цены, локации, ипотеки (mortgage), условий рынка и от того, что указано в вашем соглашении. Честные агенты говорят о типичных диапазонах и возможностях, а не дают гарантии.

5. Они давят вместо того, чтобы вас информировать.
Есть разница между быстрыми действиями на конкурентном рынке и давлением на клиента, чтобы он принимал решения, которые не понимает. Хороший агент может сказать: «Этот дедлайн настоящий», — и при этом дать вам нужную информацию, чтобы вы смогли выбрать.

Если вы впервые покупаете жильё, полезно просмотреть это руководство для первого покупателя дома, чтобы давление было легче заметить.

Тревожные признаки про деньги, договоры и раскрытие информации

Здесь многие люди попадают в неприятную ситуацию. Читайте внимательно и не спеша. Задавайте прямые вопросы. Получайте ответы письменно.

Следите за неясными комиссиями.
Надёжный агент должен объяснить в письменном виде, как именно он получает оплату по вашему соглашению, и какие расходы у вас могут ещё быть. Для покупателей расходы на закрытие сделки (closing costs) часто составляют примерно от 2% до 5% от цены дома. Первоначальные взносы (down payment) обычно находятся в диапазоне от 3% до 20% — это зависит от типа кредита. Для продавцов closing costs часто около от 1% до 3%, а вознаграждение агенту обычно обсуждается заранее и часто указывается как процент «с каждой стороны» (хотя условия различаются в зависимости от рынка и договора). Это только типичные диапазоны, а не котировки и не гарантии.

Тревожные признаки включают:

• отказ объяснить, что можно обсуждать и торговаться
• просьбу подписать сейчас, а читать потом
• фразу «это платит каждый», не показывая, где это указано в договоре
• устные изменения условий, которые не отражены письменно
• обиду, когда вы просите время, чтобы проверить документы

Следите за эксклюзивностью, которую вы не понимаете.
Некоторые договоры с buyer-broker или listing agreements бывают эксклюзивными. Само по себе это не означает, что они плохие. Проблема — когда агент «размывает» детали: срок, условия отмены, обязанности или расходы. Вам должно быть понятно:

1. как долго действует соглашение
2. эксклюзивное оно или нет
3. как каждая из сторон может отменить
4. какие услуги включены
5. как оформляется и распределяется компенсация по письменному соглашению

Следите за давлением вокруг продавцов услуг.
Агент может предложить имена lender, инспекторов, адвокатов или подрядчиков. Это бывает полезно. Но вы никогда не должны чувствовать, что вас вынуждают использовать одного конкретного поставщика, «чтобы сделка не сорвалась». Вы можете сравнить варианты.

Узнайте больше о типичных оценках в понимании расходов на закрытие сделки. И всякий раз, когда передаются деньги, подтверждайте инструкции по переводу по телефону через проверенный номер. Мошенничество с банковскими переводами реально, а изменения в последнюю минуту в письмах по email могут оказаться подделкой.

Тревожные признаки в этике, лицензировании и корректном отношении

Не каждый тревожный признак связан с характером. Иногда это вопрос соответствия правилам и базовой профессиональности.

Проблемы с лицензией — главный тревожный сигнал.
Попросите полное имя агента, номер лицензии и название брокера. Затем проверьте лицензию самостоятельно через орган по лицензированию недвижимости в вашем штате. Не полагайтесь только на визитку, профиль в соцсетях или текстовое сообщение.

Будьте осторожны, если агент избегает правил Fair Housing.
В рамках Fair Housing Act покупателей и продавцов должны обслуживать справедливо. Никто не должен направлять вас к той или иной территории — или наоборот отговаривать — по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения или по любому другому защищённому признаку. Этичный агент говорит о законных объективных факторах, например о маршруте до работы (commute), цене, налогах на недвижимость, данных по государственным школам и удобствах (amenities). Они не должны делать предположения о том, кому «куда» можно.

Примеры тревожных высказываний:

• «Люди вроде вас обычно предпочитают тот район».
• «В этом районе не для семей, как ваша».
• «По этой стороне города вам будет лучше».

Такие заявления недопустимы. Все покупатели и продавцы имеют право на доступ, и DoorLine соблюдает Fair Housing Act. Если хотите простое объяснение, прочитайте ваши права по Fair Housing.

Ещё один тревожный признак: они просят информацию, которая им не нужна.
В начале нормально сообщить ваши контактные данные и цель. Но ненормально, когда сервис подбора или первая беседа просят номер Social Security, номер банковского счёта или другие чувствительные документы до того, как есть понятная причина и безопасный процесс.

Также стоит проявить осторожность, если агент предлагает скрыть факты, неверно описать планы по проживанию (occupancy) или подписать что-то, что указано недостоверно. Если в документах это было ложью, позже проблема может стать вашей.

Что делать дальше: простой способ сравнить агентов

Вам не нужно гадать. Используйте короткий понятный процесс и сохраняйте контроль.

Попробуйте так:

1. Поговорите минимум с двумя-тремя агентами. Каждый раз задавайте одни и те же ключевые вопросы.
2. Спросите, как они работают с покупателями или продавцами, похожими на вас. Ищите понятный процесс, а не яркие обещания.
3. Запрашивайте все важное в письменном виде. Комиссии, срок договора, условия отмены и услуги.
4. Проверьте лицензию самостоятельно. Не пропускайте этот шаг.
5. Читайте перед тем, как подписывать. Если вам нужно время — возьмите время.
6. Выбирайте того, кто объясняет, а не того, кто давит.

Хорошие вопросы:

• Как вы будете со мной общаться и как часто?
• Какой договор я буду подписывать и на какой срок?
• Какие расходы обычно в моей ситуации, и какие из них зависят от итоговой сделки?
• Если я не понимаю что-то, вы разберёте это пошагово?
• Могу ли я проверить вашу лицензию и информацию о брокере?

Если вы покупаете, возможно, вам также понадобится понятный обзор покупки дома. Если вы продаёте — спросите своего агента, как они будут оценивать цену, продвигать объект и общаться без нереалистичных обещаний.

DoorLine помогает сравнить лицензированных местных агентов бесплатно для вас. Участвующие агенты платят фиксированный маркетинговый взнос. Вы сравниваете агентов. Вы выбираете, с кем работать. Вы читаете и подтверждаете все договоры и комиссии в письменном виде перед подписанием.