MLS là gì?
Tin MLS là thông tin do một đại lý bất động sản được cấp phép đưa vào hệ thống Multiple Listing Service (MLS) tại địa phương để quảng bá nhà cho các đại lý khác và người mua. Nghe có vẻ kỹ thuật, nhưng với đa số mọi người, điều đó đơn giản có nghĩa là căn nhà đang được chia sẻ chính thức trong mạng lưới đại lý ở khu vực—và thường cả trên nhiều website tìm nhà.
Trả lời ngắn gọn
MLS là viết tắt của Multiple Listing Service (Dịch vụ niêm yết đa danh mục). Đây là một cơ sở dữ liệu dùng chung dành cho các chuyên gia bất động sản được cấp phép trong cùng một thị trường. Các đại lý sử dụng nó để đăng các căn nhà rao bán, cập nhật giá, tải ảnh, ghi chú các chi tiết quan trọng và hướng dẫn các đại lý khác cách đặt lịch xem hoặc gửi đề nghị.
Với người bán, tin MLS có thể giúp tăng mức độ tiếp cận vì nhiều đại lý của người mua hằng ngày đều tìm kiếm trên MLS các căn nhà phù hợp với nhu cầu của khách hàng.
Với người mua, MLS là một trong những nơi chính mà đại lý của bạn có thể tìm thấy thông tin niêm yết hiện tại, các thay đổi về trạng thái và các ghi chú mà đôi khi không hiển thị rõ ràng trên các website tìm nhà công khai.
Một vài sự thật quan trọng:
- DoorLine không đăng nhà và không đưa nhà vào MLS. Chúng tôi là một dịch vụ ghép cặp miễn phí giúp bạn hiểu quy trình và so sánh các đại lý địa phương được cấp phép.
- Không phải mọi nhà rao bán đều có trên MLS. Một số được bán ngoài MLS (off-market), dưới dạng tin rao riêng hoặc thông qua các thỏa thuận khác.
- Các website công khai có thể hiển thị thông tin dựa trên MLS, nhưng không phải lúc nào cũng cập nhật kịp thời. Trạng thái, giá và mức sẵn sàng có thể thay đổi rất nhanh.
Nếu bạn mới bắt đầu, hãy xem mua nhà hoặc bán nhà để có cái nhìn tổng quan bằng ngôn ngữ dễ hiểu.
Tin MLS thường bao gồm những gì
Một tin MLS tốt không chỉ là giá và vài tấm ảnh. Đây là một bộ thông tin có cấu trúc giúp đại lý và người mua hiểu rõ bất động sản.
Thông tin thường bao gồm:
- Thông tin cơ bản: địa chỉ, giá niêm yết, loại hình bất động sản, số phòng ngủ, phòng tắm, diện tích sàn, diện tích lô đất, năm xây dựng
- Trạng thái: đang rao (active), đang chờ (pending), phụ thuộc (contingent), đã bán (sold), tạm thời ngoài thị trường, đã hủy, hết hạn
- Ảnh và phương tiện truyền thông: ảnh nội thất và ngoại thất, bản đồ/plan tầng, tour ảo, liên kết video khi có
- Đặc điểm bất động sản: nhà để xe, HOA, hệ thống sưởi và làm mát, loại mái, nâng cấp, thiết bị (đồ gia dụng), chỗ đậu xe, các tiện ích về khả năng tiếp cận nếu có
- Hướng dẫn xem nhà: cách người mua và đại lý yêu cầu lịch xem
- Ghi chú của đại lý và ghi chú công khai: có thể có phần dành cho công chúng, và phần khác dành cho các đại lý được cấp phép
- Chi tiết về đề nghị và mốc thời gian: thời hạn, ghi chú về việc chiếm dụng/chuyển vào ở và đôi khi là sở thích của người bán—tùy theo quy định tại địa phương
Vì sao điều này quan trọng:
1. Độ chính xác ảnh hưởng đến quyết định. Người mua có thể chọn có đi xem hay không dựa trên các thông tin MLS.
2. Thông tin sai có thể gây rắc rối. Sai diện tích, thiếu chi tiết về giấy phép, hoặc ảnh cũ có thể làm tốn thời gian và dẫn đến tranh chấp.
3. Cập nhật là quan trọng. Căn nhà trông có vẻ đang rao trên mạng có thể đã có đề nghị được chấp nhận.
Với người bán, đây là một lý do khiến việc chọn đại lý cẩn thận là rất quan trọng. Người nhập thông tin căn nhà vào MLS phải kiểm tra mọi chi tiết, không nên làm vội. Với người mua, đại lý của bạn nên giúp bạn đọc kỹ hơn phần ngôn từ quảng cáo và xác minh điều gì thực sự quan trọng.
Trước khi bạn ký với bất kỳ ai, hãy dùng một danh sách kiểm tra rõ ràng. Hướng dẫn này có thể giúp: cách chọn đại lý bất động sản.
Ai có thể tạo tin MLS, và tin đó được đưa vào hệ thống như thế nào
Ở hầu hết các thị trường, một căn nhà được thêm vào MLS bởi một đại lý bất động sản hoặc nhà môi giới được cấp phép và là thành viên của MLS địa phương đó. Quy định có thể khác nhau theo khu vực, nhưng ý chính vẫn giống nhau: quyền truy cập bị giới hạn đối với các chuyên gia được cấp phép tham gia MLS đó và tuân theo quy tắc của MLS.
Điều đó có nghĩa là:
- Thông thường, một chủ nhà không thể tự đăng trực tiếp tin rao vào MLS nếu không làm thông qua một chuyên gia được cấp phép hoặc một dịch vụ được pháp luật cho phép cung cấp quyền đưa tin lên MLS thông qua bên trung gian.
- Đại lý phụ trách tin rao là người chịu trách nhiệm nhập thông tin và cập nhật.
- MLS địa phương có các quy định về thời điểm cập nhật, độ chính xác, tiêu chuẩn ảnh và thay đổi trạng thái.
Với người bán, lộ trình thường như sau:
1. Bạn phỏng vấn các đại lý.
2. Bạn đọc kỹ thỏa thuận niêm yết.
3. Bạn thống nhất bằng văn bản về chiến lược giá, kế hoạch marketing, quy trình xem nhà và các khoản phí.
4. Đại lý chuẩn bị thông tin niêm yết và ảnh.
5. Căn nhà được đưa vào MLS và được quảng bá theo thỏa thuận và quy định của MLS.
Với người mua, điều hữu ích là hiểu rằng MLS không phải là phép màu. MLS là một công cụ. Một đại lý của người mua giỏi sẽ sử dụng tốt công cụ này, nhưng đồng thời cũng giúp bạn hiểu thời điểm của thị trường, yêu cầu hồ sơ công bố thông tin, so sánh các căn nhà và xác nhận thực tế căn nhà nào đang có sẵn.
Hoa hồng và các khoản phí có thể gây khó hiểu. Ở nhiều thị trường, thù lao cho đại lý của người mua trước đây thường khoảng 2,5% đến 3% cho mỗi bên, thường do người bán chi trả, nhưng cách làm đang thay đổi và mọi điều khoản đều có thể thương lượng. Thỏa thuận phụ thuộc vào căn nhà, vị trí và những gì ghi trong hợp đồng bằng văn bản. Hãy hỏi kỹ. Hãy đọc mọi thỏa thuận trước khi ký. Bạn cũng nên tự kiểm tra giấy phép hành nghề của đại lý.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ so sánh các đại lý địa phương được cấp phép, bạn có thể được ghép cặp. Dịch vụ này miễn phí cho bạn. Các đại lý tham gia trả DoorLine một khoản phí marketing cố định, chứ không phải trả theo tỷ lệ trên giá trị giao dịch của bạn.
Người mua và người bán cần theo dõi sát sao điều gì
Tin MLS có thể hữu ích, nhưng nó vẫn là một thông tin marketing. Hãy coi đó là điểm bắt đầu chứ không phải là kết luận cuối cùng.
Nếu bạn đang mua:
- Kiểm tra xem căn nhà có thực sự vẫn còn sẵn không.
- Yêu cầu cung cấp hồ sơ công bố thông tin của người bán và mọi thông tin HOA sớm.
- So sánh thuế, bảo hiểm, quãng đường đi lại, dữ liệu trường học công lập, tình trạng nhà và các chi phí cần sửa chữa.
- Đừng cho rằng ảnh phản ánh đúng tình trạng hiện tại.
- Nếu tiền bạc là yếu tố quan trọng trong ngân sách của bạn, hãy xem số tiền mặt có thể cần để đóng giao dịch. Chi phí đóng giao dịch của người mua thường khoảng 2% đến 5% giá mua, và tiền đặt trước thường nằm trong khoảng 3% đến 20%, tùy theo khoản vay và tình trạng người mua. Đây là ước tính, không phải cam kết. Một nhà cho vay được cấp phép có thể giải thích các lựa chọn thực tế của bạn.
Nếu bạn đang bán:
- Rà soát từng dòng dữ liệu của tin niêm yết trước khi tin được đăng công khai.
- Đảm bảo các phần nâng cấp, giấy phép, chi tiết lô đất và những mục loại trừ được ghi đúng.
- Hỏi cách xử lý khi thay đổi giá và thay đổi trạng thái.
- Xác nhận ai là người chi trả cho ảnh, dàn dựng (staging), quyền truy cập hộp khóa (lockbox) và các hạng mục marketing khác, đồng thời yêu cầu được ghi bằng văn bản.
- Hiểu các chi phí dự kiến của người bán. Chi phí đóng giao dịch của người bán thường khoảng 1% đến 3% trên giá bán, không bao gồm mọi khoản thù lao cho đại lý đã được thương lượng. Số liệu thực tế phụ thuộc vào bất động sản, hợp đồng và cách làm phổ biến tại địa phương.
Dành cho tất cả mọi người:
- Làm việc với đại lý bất động sản được cấp phép và tự kiểm tra giấy phép.
- Nếu có câu hỏi về pháp lý, thuế hoặc khoản vay, hãy trao đổi với luật sư, chuyên gia thuế hoặc nhà cho vay được cấp phép.
- Đọc và xác nhận mọi thỏa thuận và phí bằng văn bản trước khi ký.
- Nếu bạn từng nhận hướng dẫn chuyển khoản, hãy gọi số điện thoại đã được xác minh để xác nhận trước khi gửi tiền. Lừa đảo chuyển khoản là có thật.
DoorLine chào đón tất cả người mua và người bán và tuân theo Đạo luật Fair Housing. Chúng tôi không dẫn dắt mọi người đến hoặc tránh các khu vực hay các đại lý dựa trên bất kỳ đặc điểm nào thuộc nhóm được bảo vệ. Nếu bạn muốn xem phần tóm tắt đơn giản về quyền của mình, hãy đọc quyền của bạn về Fair Housing.
Bước tiếp theo cần làm gì
Nếu bây giờ bạn hiểu được 1 điều, hãy để đó là điều này: tin MLS là một công cụ quan trọng, nhưng người đứng sau tin đó còn quan trọng không kém gì chính bản tin.
Dùng kế hoạch bước tiếp theo đơn giản này:
- Xác định rõ mục tiêu của bạn. Bạn định mua sớm, bán sớm hay chỉ đang chuẩn bị trước?
- Nắm vững những điều cơ bản về tiền bạc. Xem các khoản chi phí thường gặp để bạn không bị bất ngờ về sau. Điểm khởi đầu tốt là hiểu về chi phí đóng giao dịch.
- So sánh đại lý thật kỹ. Hỏi họ xử lý việc định giá, cập nhật thông tin, liên lạc, hồ sơ công bố thông tin và thương lượng như thế nào.
- Chọn theo sự phù hợp, không theo áp lực. Bạn là người quyết định làm việc với ai.
- Đọc trước khi ký. Xác nhận các dịch vụ, mốc thời gian, điều khoản hủy hợp đồng và các khoản phí bằng văn bản.
Nếu bạn muốn, DoorLine có thể giúp bạn so sánh các đại lý địa phương được cấp phép miễn phí. Chúng tôi giữ mọi thứ thật đơn giản. Bạn chia sẻ thông tin liên hệ và mục tiêu của mình. Chúng tôi giúp bạn hiểu quy trình bằng ngôn ngữ dễ hiểu và kết nối bạn với các đại lý để bạn tự đánh giá.
Tin MLS là phần thông tin bất động sản chính thức mà một đại lý địa phương được cấp phép đưa vào cơ sở dữ liệu bất động sản dùng chung của thị trường đó. Nó giúp người mua tìm nhà và giúp người bán tiếp thị căn nhà, nhưng bạn vẫn nên tự xác minh chi tiết, so sánh đại lý, đọc mọi thỏa thuận và xác nhận tất cả các khoản phí cũng như hướng dẫn chuyển khoản bằng văn bản.