Hợp đồng đại diện mua nhà nghĩa là gì

Hợp đồng này là gì — và không phải là gì

Hợp đồng đại diện cho người mua nêu cách một licensed real-estate agent hoặc công ty môi giới sẽ đại diện cho bạn với tư cách người mua nhà. Thông thường hợp đồng sẽ mô tả nhiệm vụ của đại diện, thời hạn, phạm vi khu vực, và cách đại diện được thanh toán theo thỏa thuận.

Đây là một hợp đồng có giá trị ràng buộc. Đừng xem nó như một mẫu đơn nhanh chỉ để ký thử rồi đi xem nhà.

Nói bằng ngôn ngữ đơn giản, hợp đồng này thường bao gồm các vấn đề như:
- việc đại diện có phải là người đại diện độc quyền của bạn hay không
- hợp đồng kéo dài trong bao lâu
- hợp đồng bao phủ những địa điểm hoặc loại nhà nào
- đại diện sẽ cung cấp những dịch vụ gì
- cách xử lý thù lao nếu bạn mua nhà trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực
- cách mỗi bên có thể chấm dứt hợp đồng

Những điều hợp đồng này không có nghĩa:
- Không có nghĩa là DoorLine là đại diện của bạn. DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí giúp bạn kết nối với một đại diện địa phương được cấp phép.
- Không bảo đảm rằng đại diện đó phù hợp với bạn.
- Không có nghĩa mọi khoản phí đều cố định hoặc không thể thương lượng.
- Không thay thế việc đọc kỹ hợp đồng.

Nếu bạn mới bắt đầu, hãy xem mua nhà trước để hiểu tài liệu này phù hợp ở bước nào trong quy trình.

Các thuật ngữ quan trọng cần đọc trước khi ký

Một số hợp đồng đại diện cho người mua khá đơn giản. Một số khác rộng và dễ bỏ sót chi tiết quan trọng. Hãy đọc từng trang. Nếu cần, hãy hỏi bằng ngôn ngữ bạn chọn. Xác nhận mọi câu trả lời bằng văn bản.

Tập trung vào các điểm sau:

1. Thời hạn của hợp đồng
Một điều khoản phổ biến có thể là vài tháng, nhưng tùy từng trường hợp. Cẩn thận nếu thời hạn quá dài trong khi bạn chưa từng làm việc với đại diện đó.

2. Độc quyền hay không độc quyền
Hợp đồng độc quyền thường nghĩa là trong thời gian hợp đồng có hiệu lực, bạn chỉ làm việc với đại diện hoặc công ty môi giới đó cho những giao dịch mua thuộc phạm vi được nêu. Nếu bạn mua thông qua người khác, bạn vẫn có thể phải chịu một số nghĩa vụ theo hợp đồng.

3. Khu vực địa lý và loại tài sản
Hợp đồng bao phủ một thành phố, vài quận, hay bất kỳ căn nhà nào trong bang của bạn? Có bao gồm căn hộ (condo), nhà xây mới, bất động sản đầu tư hoặc đất trống không? Hãy đảm bảo phạm vi đúng với nhu cầu thực tế của bạn.

4. Ngôn ngữ về thù lao (compensation)
Phần này rất quan trọng. Thù lao của đại diện là có thể thương lượng và cần được nêu rõ ràng. Thông thường, hoa hồng của buyer's agent (đại diện người mua) vào khoảng 2.5% đến 3% mỗi bên, nhưng cách tính có thể thay đổi và mức này không phải lúc nào cũng mặc định. Đôi khi người bán có thể đề nghị thanh toán thù lao qua phía listing (phía rao bán). Đôi khi người mua có thể đồng ý thanh toán một phần hoặc toàn bộ theo hợp đồng. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, tình hình thị trường và thỏa thuận bằng văn bản. Hãy yêu cầu đại diện nêu rõ chính xác khi nào bạn có thể phải trả, số tiền bao nhiêu và trong điều kiện nào.

5. Hủy bỏ hoặc chấm dứt
Tìm mục cách kết thúc hợp đồng nếu mối quan hệ không hiệu quả. Có cho phép hủy bỏ bằng văn bản không? Có thời hạn thông báo không? Có thời gian bảo vệ (protection) nào sau khi hợp đồng kết thúc không?

6. Thông báo về đại diện hai phía (dual agency) hoặc đại diện giới hạn
Quy định khác nhau theo từng bang. Hãy đọc mọi điều khoản nói về việc đại diện hoặc công ty môi giới đại diện cho hơn một bên trong cùng giao dịch và hỏi họ xử lý xung đột lợi ích ra sao.

Nếu bạn muốn có bức tranh chi phí tổng thể hơn, xem hiểu về closing costs. Closing costs của người mua thường khoảng 2% đến 5% giá mua, và down payment (tiền đặt cọc) có thể vào khoảng 3% đến 20%, tùy theo khoản vay và tổ chức cho vay. Đây là các mức tham khảo phổ biến, không phải báo giá hay cam kết.

Trước khi ký, bạn nên làm gì

Bạn không cần phải vội vàng. Một đại diện tốt sẽ có thể giải thích rõ ràng hợp đồng mà không gây áp lực.

Dùng danh sách kiểm tra này:
- Phỏng vấn nhiều hơn một đại diện. Bạn so sánh các đại diện. Bạn chọn người mình muốn làm việc cùng.
- Yêu cầu hợp đồng trước khi gặp để ký. Hãy đọc ở nhà, không phải trên xe hoặc tại buổi mở cửa nhà (open house).
- Hỏi điều gì có thể thương lượng. Thời hạn, khu vực, điều khoản hủy và thù lao có thể là nội dung được thương lượng.
- Hỏi về cách thức liên lạc. Họ phản hồi nhanh đến mức nào? Họ nhắn tin, gọi điện, email, hay trao đổi trực tiếp bằng ngôn ngữ của bạn (hoặc có hỗ trợ phiên dịch)?
- Tự kiểm tra giấy phép. Kiểm tra trạng thái giấy phép của đại diện trên hệ thống của bang và đọc tên công ty môi giới ghi trên hợp đồng.
- Xác nhận mọi khoản phí và điều khoản bằng văn bản. Nếu có điều gì đã hứa bằng lời, hãy yêu cầu đưa vào hợp đồng hoặc được làm rõ qua email.
- Nắm rõ toàn bộ ngân sách của bạn. Giá nhà không phải là chi phí duy nhất. Có thể còn có earnest money (tiền đặt cọc giữ chỗ), phí kiểm tra nhà (inspections), phí thẩm định (appraisal), closing costs, chi phí chuyển nhà và chi phí sửa chữa.
- Làm việc với các chuyên gia được cấp phép khi cần. Nếu bạn có câu hỏi về khoản vay, hãy nói chuyện với một tổ chức cho vay (lender) được cấp phép. Nếu bạn cần tư vấn pháp lý hoặc thuế, hãy nói chuyện với luật sư hoặc chuyên gia thuế được cấp phép.

Nếu bạn đang so sánh các lựa chọn ngay lúc này, bạn có thể tham khảo: cách chọn một real-estate agent.

Khi có liên quan đến tiền bạc, hãy tự bảo vệ mình khỏi lừa đảo chuyển khoản giả mạo (wire fraud). Luôn xác nhận hướng dẫn chuyển khoản bằng cách gọi đến một số điện thoại bạn đã biết trước và tin cậy, trước khi gửi tiền. Đừng chỉ dựa vào email hoặc tin nhắn.

Những lỗi thường gặp mà người mua hay mắc phải

Nhiều vấn đề bắt đầu vì mọi người hào hứng đi xem nhà và không nhận ra rằng mình đang ký một thứ ràng buộc.

Dưới đây là các lỗi thường gặp:

• Ký ngay buổi gặp đầu tiên mà không đọc. Dù đại diện có vẻ rất tốt, hãy chậm lại.
• Cho rằng người bán luôn trả mọi thứ. Đôi khi người bán có thể đề nghị thanh toán thù lao, đôi khi không; và ngôn ngữ trong hợp đồng rất quan trọng.
• Bỏ qua ngày kết thúc. Nếu bạn chưa chắc chắn, thời gian thử ngắn có thể an toàn hơn cam kết dài.
• Không xem mục hủy bỏ. Bạn cần biết cách rời đi nếu việc liên lạc kém hoặc niềm tin bị phá vỡ.
• Ký một phạm vi quá rộng. Nếu bạn chỉ tìm mua ở một khu nhất định trong thành phố, đừng chấp nhận phạm vi rộng hơn mức cần thiết.
• Làm việc với nhiều đại diện sau khi đã ký hợp đồng độc quyền. Điều này có thể gây nhầm lẫn và có thể dẫn đến tranh chấp.
• Tin rằng mọi ước tính chi phí đều là cuối cùng. Chi phí chỉ là ước tính cho đến khi bạn có căn nhà cụ thể, khoản vay cụ thể và các điều khoản bằng văn bản.

Fair Housing (công bằng trong nhà ở) cũng rất quan trọng ở đây. Đại diện nên giúp bạn dựa trên ngân sách, mục tiêu, tiến độ, thời gian đi lại, dữ liệu trường học và sở thích bất động sản — không phải dựa trên giả định về việc ai nên sống ở một khu vực nào đó. DoorLine hoan nghênh tất cả người mua và tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Bạn có thể tìm hiểu thêm về quyền Fair Housing của bạn.

Cách đơn giản để biết hợp đồng có hợp lý không

Nếu bạn thấy chưa chắc chắn, hãy dùng bài kiểm tra 4 phần này:

1. Tôi có hiểu không?
Nếu bạn không thể diễn giải lại các điều khoản chính bằng lời của mình, thì chưa nên ký.

2. Tôi có chấp nhận được khung thời gian không?
Một thời hạn hợp lý nên phù hợp với kế hoạch tìm nhà thực tế của bạn.

3. Tôi có biết chính xác khi nào mình có thể phải trả tiền không?
Bạn cần nắm rõ các điều khoản thù lao, liệu có thể thương lượng hay không, và những tình huống nào sẽ kích hoạt các nghĩa vụ này.

4. Tôi có tin rằng đại diện này sẽ đại diện cho tôi tốt không?
Dấu hiệu tốt gồm có: câu trả lời rõ ràng, không gây áp lực, trao đổi trung thực về chi phí và tôn trọng các câu hỏi của bạn.

Nếu câu trả lời cho bất kỳ mục nào ở trên là “không”, hãy dừng lại. Yêu cầu chỉnh sửa. Hoặc nói chuyện với một đại diện khác.

DoorLine có thể giúp bạn được ghép cặp với một đại diện địa phương được cấp phép với chi phí bằng $0 cho bạn. Các đại diện tham gia trả cho DoorLine một khoản phí marketing cố định. Bạn vẫn hoàn toàn chủ động: bạn so sánh, bạn chọn và bạn đọc/ xác nhận mọi thỏa thuận trước khi ký. Nếu bạn muốn bắt đầu, hãy vào được ghép cặp.