Как выбрать риэлтора

Что делает DoorLine — и чего мы не делаем

DoorLine — это бесплатный сервис подбора. Мы помогаем покупателям и продавцам разобраться в процессе простым языком и связаться с лицензированным местным риэлтором, с которым вы сможете пообщаться по своему выбору.

Мы не являемся агентством недвижимости, агентом, кредитором, адвокатом или налоговым консультантом. Информация здесь — общая и образовательная. Это не юридическая, ипотечная, финансовая или налоговая консультация.

Важно вот что: вы управляете процессом.

• Вы сравниваете риэлторов
• Вы выбираете, с кем общаться
• Вы решаете, подписывать ли что-либо
• Вы читаете и подтверждаете письменно каждую комиссию и каждое соглашение

Если вам нужна помощь, чтобы начать поиск, вы можете бесплатно оформить подбор. Но при этом вам все равно следует самостоятельно проверить лицензию риэлтора и внимательно изучить все документы перед подписанием.

DoorLine приветствует всех покупателей и продавцов и следует Закону о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act). Это означает отсутствие наведения на выбор и предположений о том, какой район или дом вам подходит, исходя из расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения или любых других защищенных признаков. Хотите узнать больше — прочитайте ваши права по Fair Housing.

Чем риэлтор на самом деле помогает

Лицензированный риэлтор может помогать по-разному — в зависимости от того, вы покупаете или продаете.

Для покупателей риэлтор часто помогает с:

• объяснением местного процесса покупки
• организацией просмотров домов
• указанием возможных рисков или вопросов, которые стоит проверить
• подготовкой и подачей офферов
• торгом по цене, ремонту, срокам и другим условиям
• отслеживанием дедлайнов от контракта до сделки

Для продавцов риэлтор часто помогает с:

• анализом сопоставимых продаж в вашем районе
• обсуждением стратегии ценообразования
• советами по подготовке дома и представлению объявления
• продвижением дома на рынке
• планированием показов
• рассмотрением офферов и ведением переговоров
• координацией проверок, шагов оценки (appraisal) и дедлайнов до закрытия сделки

Хороший риэлтор также объясняет, что он не знает, и когда вам стоит обратиться к другому лицензированному специалисту — например, кредитору, адвокату, инспектору или налоговому консультанту.

Если вы на раннем этапе, эти материалы могут помочь:

• Покупка дома
• Продажа дома
• Как выбрать риэлтора

Лучший риэлтор — не всегда тот, кто больше всего говорит. Часто это тот, кто слушает, ясно объясняет, отвечает по существу и фиксирует все в письменном виде.

Как обычно проходит выбор риэлтора

Не нужно гадать. Большинство людей могут сузить круг за несколько простых шагов.

1. Определите цель
Вы покупаете, продаете или делаете и то и другое? Какой город или ZIP-код? Какие сроки? Хотите помощь на другом языке? Запишите это до того, как заговорите с кем-либо.

2. Поговорите более чем с одним риэлтором
Даже если человек кажется приятным, сравните хотя бы 2–3 лицензированных риэлтора. Вам нужен специалист для крупной сделки.

3. Спросите, как они работают
Уточните про коммуникацию, доступность, местный опыт, стиль ведения переговоров и кто из команды будет тем самым человеком, с которым вы будете общаться.

4. Читайте соглашение до подписания
Спросите, как долго действует соглашение, как любая сторона может его прекратить, какие услуги включены и какие комиссии могут быть применимы. Не полагайтесь на устные обещания.

5. Проверьте лицензию и профессиональную историю
Лицензию можно подтвердить через публичную систему лицензирования вашего штата. Если что-то непонятно, уточните напрямую.

6. Выберите того, кто ясно и прозрачно объясняет
Важна коммуникация. Если риэлтор сейчас избегает ваших вопросов, обычно позже не станет лучше.

Если вы впервые покупаете, покупатель с ITIN или человек, для которого английский не родной, вполне нормально попросить более медленные объяснения, переведенные материалы (если доступны) или дополнительное время, чтобы просмотреть документы. Хороший риэлтор это уважит. Вы также можете начать с нашего путеводителя для первичных покупателей.

Сколько это стоит — честные диапазоны, без обещаний

Вот где многие путаются. Стоимость зависит от дома, цены, локации, ипотеки и условий, прописанных в письменном соглашении с риэлтором и другими поставщиками услуг.

DoorLine для вас — бесплатно. Если вы используете DoorLine, участвующие риэлторы платят DoorLine фиксированный маркетинговый взнос. Это отдельно от любого соглашения, которое вы можете (или не можете) заключить позже с риэлтором.

Чтобы примерно понимать расходы:

• Расходы покупателя при закрытии сделки (closing costs): часто около 2%–5% от покупной цены
• Первоначальный взнос (down payment): часто около 3%–20% в зависимости от ипотеки и ситуации покупателя
• Расходы продавца при закрытии сделки (closing costs): часто около 1%–3% от цены продажи, не включая суммы, которые продавец может согласиться заплатить в счет вознаграждения риэлтора или уступок/поблажек покупателю
• Вознаграждение риэлтора: во многих рынках обычно около 2,5%–3% с каждой стороны, часто платит продавец, но практики меняются — и любые условия подлежат обсуждению

Важно: нет единой стандартной комиссии. Попросите риэлтора показать вам письменно:

• какие услуги включены
• кто за что платит
• когда должна быть произведена любая оплата
• можно ли что-то согласовать (переобсудить)
• что будет, если сделка не состоится

Для более подробной разбивки прочитайте расходы или как понимать closing costs.

Когда движутся деньги, проявляйте особую осторожность. Мошенничество с банковскими проводами (wire fraud) — реальность. Подтверждайте инструкции по переводу по телефону, используя доверенный номер, прежде чем отправлять деньги. Никогда не полагайтесь только на электронную почту или SMS для банковских реквизитов.

Сроки: когда выбрать своего риэлтора

Обычно чем раньше — тем лучше, но правильное время зависит от вашей цели.

Для покупателей:

• за 3–6 месяцев до покупки: хорошее время, чтобы изучить процесс, оценить расходы и поговорить с риэлторами и кредиторами
• за 1–3 месяца до подачи офферов: выберите риэлтора, с которым хотите работать, чтобы быстро действовать, когда найдете дом
• вы уже ищете онлайн: тоже нормально, но заранее уточните вопросы по агентским условиям, расходам и следующим шагам, прежде чем смотреть слишком много домов

Для продавцов:

• за 1–3 месяца до выставления на продажу: хороший момент сравнить риэлторов, спросить про стратегию ценообразования и запланировать ремонты или подготовку
• за несколько недель до выставления: изучите условия агентского договора, сроки и ожидаемые расходы — в письменном виде

Не ждите, пока вас начнет давить срочность, если этого можно избежать. Люди принимают худшие решения, когда чувствуют, что их торопят.

Предупреждение: некоторые покупатели и продавцы общаются только с одним риэлтором, быстро подписывают, а потом понимают, что не разобрались с длиной договора, условиями отмены или комиссиями. Притормозите. Прочитайте каждую страницу. Задавайте вопросы, пока ответы не станут понятными.

Вопросы, которые стоит задать до выбора

Эти вопросы помогут избежать проблем в дальнейшем.

Про опыт и коммуникацию

• Как долго вы работаете в этой сфере?
• Как вам удобнее общаться: звонок, SMS, электронная почта?
• Насколько быстро обычно вы отвечаете?
• Я буду работать с вами напрямую или с участником команды?
• Вы уже работали с покупателями или продавцами в моей ситуации?

Про процесс

• Что происходит сначала, потом и дальше?
• Какие проблемы чаще всего всплывают в сделках, похожих на мою?
• Как вы помогаете клиентам не переплачивать, не ставить цену слишком низко и не пропускать дедлайны?

Про расходы и соглашения

• Какой договор я буду подписывать?
• На какой срок он рассчитан?
• Могу ли я отменить, и если да — как именно?
• Какие комиссии или вознаграждение я должен ожидать?
• Какие части подлежат согласованию?

Про соответствие району

- Что мне нужно знать о времени в пути (комьют), динамике цен, налогах, зонах затопления или данных по публичным школам в районах, которые я рассматриваю?

Последний вопрос важен. Разговоры о соседстве стоит держать в фокусе на объективных факторах — таких как цена, транспорт, информация об обучении из открытых источников, состояние объекта и удобства. Риэлтор не должен подталкивать вас к району или отговаривать от него, исходя из предположений о защищенных группах или о том, кому, по его мнению, там место.

Если вам нужен отправной пункт, DoorLine поможет сравнить варианты через наш бесплатный сервис подбора.

Ваши права, ваши решения и «красные флаги»

Вы имеете право задавать прямые вопросы. Вы имеете право сказать «нет». Вы имеете право сравнивать риэлторов.

Чего вы должны ожидать:

• ясных ответов простым языком
• письменных соглашений, которые вы сможете проверить до подписания
• прозрачности по комиссиям и услугам
• уважения к вашему бюджету, срокам и вопросам
• равного профессионального обслуживания без дискриминации

На что обратить внимание («красные флаги»):

• давление с требованием подписать сразу
• туманные ответы про вознаграждение или комиссии
• обещания, звучащие слишком уверенно
• попытки помешать вам внимательно читать документы
• подталкивание вас к определенному району по личным или демографическим причинам вместо объективных фактов
• просьбы предоставить чувствительную информацию, которая DoorLine не нужна, например номера Social Security или данные банковского счета — только чтобы начать разговор

Вам не нужно продолжать работать с человеком, который плохо коммуницирует или не уважает ваши вопросы. Но прежде чем подписать договор с кем бы то ни было, внимательно проверьте письменные условия — включая права на отмену и любые обязательства.

Итог: работайте с лицензированным риэлтором, самостоятельно проверьте лицензию и подтвердите в письменном виде каждое соглашение и каждую комиссию до того, как подпишете.