Что такое обеспечительный платеж?
Обеспечительный платеж — это **платёж в подтверждение добросовестности** (задаток), который покупатель вносит после того, как продавец принимает предложение. Он показывает, что покупатель настроен серьёзно, но будет ли деньги возвращены или удержаны — зависит от условий договора и сроков.
Короткий ответ
Обеспечительный платеж — это не первоначальный взнос и не плата, которую вы оплачиваете DoorLine. Обычно это задаток, который хранит нейтральная третья сторона — например, компания по титулу, эскроу-компания или доверительный счёт брокера — в зависимости от местной практики и положений письменного соглашения.
Во многих рынках обеспечительный платеж часто составляет примерно 1%–3% от цены покупки, но сумма может быть меньше или больше в зависимости от дома, ситуации на рынке, локации и того, что покупатель и продавец согласовали письменно. На очень конкурентном рынке некоторые покупатели предлагают больше. В более спокойных рынках нередко бывает меньше.
Если сделка закрывается, обеспечительный платеж обычно зачитывается в счёт денежных средств покупателя, подлежащих оплате при закрытии, что может включать часть первоначального взноса или расходов на закрытие сделки. Если сделка не закрывается, кому достанутся деньги — зависит от:
- условий договора
- сроков (дедлайнов), указанных в договоре
- правильно ли покупатель воспользовался оговорками (условиями) по сделке
- выполнил ли продавец свои обязательства
- правил штата и местных правил
Поскольку эти деньги могут быть под риском, покупателям и продавцам стоит работать с лицензированным риелтором (licensed real-estate agent), самостоятельно проверить лицензию и внимательно прочитать все договоры и комиссии в письменном виде перед подписанием. Если деньги будут отправляться банковским переводом (wire), всегда подтверждайте реквизиты по телефону с помощью доверенного номера — это помогает снизить риск мошенничества с переводами.
Как обеспечительный платеж работает в реальной сделке
Вот базовая схема:
- Покупатель делает предложение. В предложении может быть указано, какую сумму обеспечительного платежа покупатель внесёт и когда эти деньги должны быть переданы.
- Продавец принимает предложение. После подписания соглашения обеспечительный платеж обычно нужно внести в течение короткого времени — часто 1–3 дня, но точные сроки зависят от договора.
- Нейтральная сторона хранит задаток. Обычно деньги хранятся на эскроу-счёте или на доверительном счёте (trust) в соответствии с правилами договора.
- Покупатель выполняет условия сделки: осмотры (инспекции), шаги по финансированию и другие действия по договору. Именно здесь сроки особенно важны.
- На закрытии обеспечительный платеж засчитывается как зачёт. Если сделка закрывается, покупатель обычно не теряет эти деньги — они становятся частью общей суммы, подлежащей оплате.
Только пример: если покупатель приобретает дом за $350,000 и вносит $5,000 обеспечительного платежа, эти $5,000 обычно засчитываются при закрытии. Это не означает, что покупатель платит дополнительные $5,000 сверху ко всему остальному.
Сложность для многих в том, что обеспечительный платеж находится «между» стадией предложения и стадией закрытия. Это инструмент риска. Продавцы хотят понимать, что покупатель настроен серьёзно. Покупатели хотят справедливые способы вернуть деньги, если возникают вопросы с осмотрами, финансированием, титулом или другими проблемами по договору.
Если вам пока сложно оценить полную картину расходов, см. понимание расходов на закрытие сделки или общий обзор на странице расходы.
Когда покупатель может получить обеспечительный платеж обратно
Это зависит от договора. Универсального правила для всех штатов и для каждой продажи нет. Но покупатели часто защищают обеспечительный платеж с помощью оговорок (условий) и строго соблюдая дедлайны.
Частые ситуации, когда обеспечительный платеж может быть возвращён, включают:
- Оговорка по осмотру (inspection contingency): если обнаруживается серьёзная проблема и покупатель отменяет сделку в разрешённый срок
- Оговорка по финансированию (financing contingency): если покупатель не может получить кредит, указанный в договоре, несмотря на добросовестные усилия
- Оговорка по оценке (appraisal contingency): если дом оценивается ниже цены по договору, и стороны не могут прийти к письменному решению
- Вопросы титула или юридические проблемы: если продавец не может предоставить чистый (clear) титул, как требуется
- Неисполнение со стороны продавца: продавец не выполняет обещанное по соглашению
Частые ситуации, когда покупатель может рисковать потерей обеспечительного платежа, включают:
- пропуск дедлайна по договору
- отказ от сделки по причине, которая не предусмотрена договором
- невыполнение требований по передаче документов или задатка в срок
- смена решения после истечения сроков по оговоркам (contingency periods)
Несколько практичных советов покупателям:
- Не считайте устные обещания достаточными. Любые изменения и продления нужно фиксировать письменно.
- Тщательно отслеживайте даты. Один пропущенный дедлайн может иметь значение.
- Отправляйте задаток только так, как сказано в договоре. Никогда не делайте банковский перевод, опираясь лишь на письмо по электронной почте. Подтверждайте инструкции по телефону.
- Сохраняйте записи. Храните квитанции, уведомления, отчёты по осмотру и подписанные дополнительные соглашения.
Для покупателей впервые самый разумный шаг — понять весь процесс до того, как делать предложения. Эти страницы могут помочь: путеводитель для покупателя впервые и покупатели впервые.
Что продавцам стоит понимать до принятия обеспечительного платежа
Продавцы часто воспринимают обеспечительный платеж как доказательство того, что покупатель настроен серьёзно. Это может быть правдой, но одной суммы недостаточно, чтобы предложение стало «сильнее». Более небольшой задаток от хорошо подготовленного покупателя с понятными сроками может оказаться безопаснее, чем крупный задаток от покупателя, у которого с финансированием или условиями есть «сомнительные» моменты.
Продавцам следует смотреть на всё предложение целиком, включая:
- цену покупки
- тип финансирования
- сроки по оговоркам
- сроки закрытия сделки
- кто будет хранить обеспечительный платеж
- что договор говорит о том, что произойдёт, если сделка сорвётся
Честные моменты:
- Больший обеспечительный платеж не гарантирует закрытие сделки. У покупателя всё равно могут возникнуть проблемы с финансированием, оценкой, осмотром или титулом.
- Удержание задатка не происходит автоматически. Споры могут длиться, и для решения может понадобиться письменное заявление об освобождении (release) или юридическая процедура — в зависимости от местных правил.
- Самая «чистая» сделка часто и есть лучшая сделка. Сильные документы, реалистичные сроки и оперативная коммуникация имеют значение.
Продавцам стоит работать с лицензированным риелтором (licensed real-estate agent), самостоятельно проверить лицензию и внимательно изучить договор на листинг (listing agreement), договор купли-продажи (purchase contract) и любые приложения/дополнения (addenda) перед подписанием. DoorLine не представляет покупателей или продавцов в этой сделке. Мы предоставляем общее обучение и бесплатный способ получить подбор с лицензированным местным агентом — а вы сами выбираете, с кем общаться, и стоит ли работать с кем-либо.
DoorLine приветствует всех покупателей и продавцов и следует Закону о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act). Жилищные решения должны основываться на законных, объективных факторах, а не на предположениях о людях. Вы можете узнать больше о ваших правах в сфере Fair Housing.
Что сделать дальше, чтобы не столкнуться с неожиданностями
Если вы планируете купить жильё в ближайшее время, сделайте следующее до подачи предложения:
- Узнайте, как обеспечительный платеж работает в вашем штате и в вашей форме договора. Местная практика имеет значение.
- Разберитесь в базовых принципах финансирования. Знайте ориентировочный диапазон первоначального взноса, свой ежемесячный бюджет и вероятные расходы покупателя на закрытие, которые часто составляют около 2%–5% от цены. См. основы финансирования.
- Тщательно просмотрите оговорки (условия). Поймите, что защищает ваш задаток и когда действие этих защитных условий заканчивается.
- Спросите, кто будет хранить задаток. Правила компании по титулу, эскроу-компании или доверительного счёта (trust account) должны быть ясно прописаны в письменном виде.
- Прочитайте каждый дедлайн дважды. Даты по осмотру, финансированию, оценке и закрытию — это не мелочи.
- Проверьте, прежде чем отправлять деньги. Подтверждайте реквизиты для банковского перевода по телефону с использованием доверенного номера.
Если вам нужна помощь в поиске местного агента, который объяснит процесс простыми словами, DoorLine подберёт вам вариант бесплатно. Участвующие агенты платят DoorLine фиксированную маркетинговую плату. Вы сравниваете варианты, задаёте вопросы, сами проверяете лицензии и решаете, с кем работать.
Обеспечительный платеж — это задаток, который показывает, что покупатель настроен серьёзно. Обычно его возвращают покупателю при закрытии сделки, но его можно потерять, если договор выполняется не так, как требуется. Поэтому читайте дедлайны, проверьте, кто хранит деньги, и подтверждайте каждую инструкцию письменно, прежде чем отправлять средства.