¿Qué es el dinero de garantía?

La respuesta corta

El dinero de garantía no es el anticipo (down payment) y no es una tarifa que se le paga a DoorLine. Usualmente es un depósito que mantiene una tercera parte neutral, como una compañía de títulos, una empresa de escrow (custodia) o una cuenta fiduciaria del corredor, según la práctica local y lo que diga el acuerdo por escrito.

En muchos mercados, el dinero de garantía suele estar alrededor de 1% a 3% del precio de compra, pero el monto puede ser menor o mayor según la vivienda, el mercado, la ubicación y lo que comprador y vendedor acuerden por escrito. En un mercado muy competitivo, algunos compradores ofrecen más. En mercados más lentos, puede ser más común ofrecer menos.

Si la operación se cierra, el dinero de garantía por lo general se abona al efectivo que el comprador debe pagar al momento del cierre, lo cual puede incluir parte del anticipo o de los gastos de cierre. Si la operación no se cierra, quién recibe el dinero depende de:

• los términos del contrato
• los plazos del contrato
• si el comprador usó las contingencias correctamente
• si el vendedor cumplió sus obligaciones
• las reglas estatales y locales

Como este dinero puede estar en riesgo, los compradores y vendedores deben trabajar con un licensed real-estate agent (agente de bienes raíces con licencia), verificar la licencia por su cuenta y leer cuidadosamente cada acuerdo y tarifa por escrito antes de firmar. Si el dinero se va a enviar por transferencia (wire), confirme siempre las instrucciones por teléfono usando un número confiable para ayudar a evitar el fraude por transferencias.

Cómo funciona el dinero de garantía en una transacción real

Este es el flujo básico:

1. El comprador hace una oferta. La oferta puede indicar cuánto dinero de garantía depositará el comprador y para cuándo debe entregarse.
2. El vendedor acepta. Una vez que hay un acuerdo firmado, el dinero de garantía normalmente se debe entregar dentro de un plazo corto, a menudo de 1 a 3 días, pero el cronograma exacto depende del contrato.
3. Una parte neutral mantiene el depósito. El dinero normalmente se mantiene en escrow o en una cuenta fiduciaria conforme a las reglas del contrato.
4. El comprador realiza inspecciones, pasos de financiamiento y otras tareas del contrato. Aquí es donde los plazos importan más.
5. En el cierre, el depósito se aplica como crédito. Si la operación se cierra, por lo general el comprador no pierde ese dinero. Se convierte en parte del monto total que se debe pagar.

Solo como ejemplo: si un comprador compra una casa de $350,000 y entrega $5,000 como dinero de garantía, esos $5,000 generalmente se abonan al cierre. Eso no significa que el comprador pague $5,000 extra además de todo lo demás.

Lo que confunde a muchas personas es que el dinero de garantía está “en medio” entre la etapa de la oferta y la etapa del cierre. Es una herramienta de riesgo. Los vendedores quieren saber que el comprador va en serio. Los compradores quieren formas justas de recuperar su dinero si surgen problemas de inspección, financiamiento, títulos (title) u otros inconvenientes del contrato.

Si todavía está aprendiendo el panorama completo de costos, vea entender los gastos de cierre o la visión general en costos.

Cuándo un comprador podría recuperar el dinero de garantía

Depende del contrato. No hay una regla única para todos los estados o para todas las ventas. Pero los compradores a menudo protegen el dinero de garantía mediante contingencias y cumpliendo los plazos exactamente.

Situaciones comunes en las que el dinero de garantía podría ser reembolsable incluyen:

• Contingencia de inspección: si se detecta un problema serio y el comprador cancela dentro del tiempo permitido
• Contingencia de financiamiento: si el comprador no puede obtener el préstamo descrito en el contrato pese al esfuerzo de buena fe
• Contingencia de tasación (appraisal): si la vivienda se tasa por debajo del precio del contrato y las partes no pueden llegar a una solución por escrito
• Problemas de título o legales: si el vendedor no puede entregar un título limpio (clear title) como se requiere
• Incumplimiento del vendedor: si el vendedor no cumple como prometió en el acuerdo

Situaciones comunes en las que el comprador podría arriesgarse a perder el dinero de garantía incluyen:

• no cumplir un plazo del contrato
• echarse para atrás por una razón no permitida por el contrato
• no entregar documentos o depósitos a tiempo
• cambiar de opinión después de que expiren las contingencias

Algunos consejos prácticos para compradores:

• No asuma que las promesas verbales cuentan. Pida que los cambios y extensiones queden por escrito.
• Lleve un seguimiento cuidadoso de las fechas. Un solo plazo que se pase puede importar.
• Envíe el depósito solo como lo indique el contrato. Nunca haga una transferencia basándose solo en un correo electrónico. Confirme las instrucciones por teléfono.
• Guarde comprobantes. Conserve recibos, avisos, reportes de inspección y enmiendas firmadas.

Para compradores primerizos, el movimiento más inteligente es entender todo el proceso antes de hacer ofertas. Estas páginas pueden ayudar: guía para compradores primerizos y compradores primerizos.

Lo que los vendedores deben entender antes de aceptar dinero de garantía

Los vendedores a menudo ven el dinero de garantía como una prueba de que un comprador va en serio. Eso puede ser cierto, pero el monto por sí solo no hace que una oferta sea más fuerte. Un depósito menor de un comprador bien calificado con plazos claros puede ser más seguro que un depósito mayor de un comprador cuyo financiamiento o términos se ven poco firmes.

Los vendedores deben revisar la oferta completa, incluyendo:

• precio de compra
• tipo de financiamiento
• periodos de contingencia
• calendario de cierre
• quién mantendrá el dinero de garantía
• lo que dice el contrato sobre qué pasa si la operación no se concreta

Algunos puntos honestos:

• Más dinero de garantía no garantiza que se cierre la operación. El comprador aún puede tener problemas de financiamiento, tasación, inspección o título.
• Conservar el depósito no es automático. Las disputas pueden llevar tiempo y quizá requieran formularios de liberación por escrito o un proceso legal, según las reglas locales.
• El trato más “limpio” suele ser el mejor. La documentación sólida, los plazos realistas y la comunicación ágil importan.

Los vendedores deben trabajar con un licensed real-estate agent (agente de bienes raíces con licencia), verificar la licencia por su cuenta y revisar cuidadosamente el contrato de compraventa, el contrato de listado (listing agreement) y cualquier anexo (addenda) antes de firmar. DoorLine no representa a compradores o vendedores en la transacción. Ofrecemos educación general y una forma gratuita de conseguir una coincidencia con un agente local con licencia; usted decide con quién hablar y si va a trabajar con alguien.

DoorLine da la bienvenida a todos los compradores y vendedores y cumple con la Ley de Fair Housing (Vivienda Justa). Las decisiones de vivienda deben basarse en factores legales y objetivos, no en suposiciones sobre las personas. Puede conocer más sobre sus derechos de Vivienda Justa.

Qué hacer después para no llevarse sorpresas

Si espera comprar pronto, haga estas cosas antes de enviar una oferta:

1. Pregunte cómo funciona el dinero de garantía en su estado y en el formato de contrato. La práctica local importa.
2. Entienda lo básico de su financiamiento. Conozca su rango estimado de anticipo, su presupuesto mensual y sus posibles gastos de cierre para compradores, que con frecuencia rondan el 2% a 5% del precio. Vea lo básico del financiamiento.
3. Revise las contingencias con cuidado. Sepa qué protege su depósito y cuándo vencen esas protecciones.
4. Pregunte quién mantendrá el depósito. Las reglas de la compañía de títulos, escrow o de la cuenta fiduciaria deben quedar claras por escrito.
5. Lea cada plazo dos veces. Las fechas de inspección, financiamiento, tasación y cierre no son detalles menores.
6. Verifique antes de enviar dinero. Confirme las instrucciones de transferencia por teléfono usando un número confiable.

Si quiere ayuda para encontrar un agente local que pueda explicar el proceso en lenguaje sencillo, DoorLine puede hacerle una coincidencia sin costo. Los agentes participantes le pagan a DoorLine una tarifa fija de marketing. Usted compara opciones, hace preguntas, verifica licencias por su cuenta y decide con quién trabajar.