Trước khi bán nhà, tôi có nên dàn dựng (staging) không?

Câu trả lời ngắn gọn

Dàn dựng nhà thường hữu ích, nhưng không phải lúc nào cũng cần thiết. Mục tiêu rất đơn giản: giúp người mua hình dung rõ ngôi nhà và nhận ra không gian, chứ không phải trưng bày đồ đạc của bạn.

Ở nhiều thị trường, người mua thường nhìn thấy ngôi nhà của bạn trước tiên qua mạng. Nếu ảnh trông chật chội, tối hoặc gây khó hiểu, một số người có thể lướt qua trước khi họ kịp đến xem trực tiếp. Dàn dựng tốt có thể làm cho các phòng trông rộng hơn, sạch hơn và “có công năng” rõ ràng hơn. Điều này có thể tạo thêm quan tâm và dẫn đến mức đề nghị mua tốt hơn.

Nhưng dàn dựng đầy đủ không phải là lựa chọn duy nhất. Nhiều người bán vẫn làm tốt với một phiên bản nhẹ hơn:
- tổng vệ sinh kỹ lưỡng
- dọn bớt đồ đạc
- sửa/miết lại những chỗ sơn bị xước ở mức vừa đủ
- cải thiện ánh sáng
- sắp xếp lại đồ đạc trong phòng
- cất bớt đồ dùng cá nhân

Với một số nhà, như vậy đã đủ. Với những nhà khác—đặc biệt là nhà trống hoặc nhà có bố cục phòng không theo kiểu quen thuộc—dàn dựng chuyên nghiệp có thể đáng với khoản chi phí tăng thêm.

Một licensed real-estate agent (đại lý bất động sản có giấy phép) có thể giúp bạn so sánh các nhà tương tự ở khu vực đang làm gì và người mua kỳ vọng điều gì trong tầm giá của bạn. DoorLine là dịch vụ miễn phí để ghép cặp, không phải công ty môi giới hay đại lý bán bất động sản. Bạn có thể được ghép cặp và chọn người bạn muốn trao đổi. Luôn tự xác minh giấy phép và đọc kỹ mọi thỏa thuận lẫn phí bằng văn bản trước khi ký.

Khi nào dàn dựng có khả năng đáng tiền nhất

Dàn dựng thường mang lại hiệu quả cao nhất khi người mua cần được “dẫn dắt” để hiểu ngôi nhà, hoặc khi cách trình bày ảnh hưởng mạnh đến giá trị.

Dưới đây là những tình huống phổ biến có thể cho thấy dàn dựng là một nước đi khôn ngoan:

1. Nhà đang trống. Các phòng trống có thể trông nhỏ hơn trong ảnh. Người mua cũng có thể khó hình dung đồ đạc sẽ “khớp” ở đâu.
2. Bố cục lạ hoặc khó hình dung. Nếu một phòng có thể là phòng ăn, phòng làm việc hoặc khu sinh hoạt thứ hai, dàn dựng có thể giúp thể hiện công năng rõ ràng.
3. Nội thất của bạn quá to, quá cũ, hoặc không phù hợp với không gian. Điều này khiến các phòng cảm giác bị chật.
4. Nhà đang ở nhưng mang tính cá nhân rất cao. Ảnh gia đình, bộ sưu tập, màu sơn đậm và nhiều đồ đạc cá nhân có thể khiến người mua mất tập trung.
5. Bạn cạnh tranh với các tin đăng được “chăm chút” tốt gần đó. Nếu các nhà tương tự trông “sẵn sàng vào ở” hơn trên mạng, thì chất lượng trình bày càng quan trọng.
6. Nhà của bạn nằm ở mức giá mà người mua kỳ vọng vẻ ngoài chỉn chu. Kỳ vọng có thể tăng theo phân khúc giá và chuẩn mực của khu dân cư.

Dàn dựng có thể ít quan trọng hơn nếu:
- ngôi nhà có khả năng được mua chủ yếu để lấy đất hoặc lấy giá trị từ việc cải tạo lớn
- nguồn cung rất thấp và nhà đang bán nhanh với ít/không cần chuẩn bị
- bất động sản của bạn cũng đã trông ổn với việc vệ sinh cơ bản và một vài nâng cấp đơn giản

Dù vậy, đừng bỏ qua các bước cơ bản. Hãy dọn sạch, sửa các vấn đề dễ thấy, và làm cho ngôi nhà dễ đi xem từng khu vực. Người bán thường tập trung vào các nâng cấp đắt tiền và quên mất rằng sạch sẽ, ánh sáng và cảm giác không gian thường là thứ quan trọng nhất trước tiên.

Nếu bạn cũng muốn hiểu đầy đủ quy trình bán, phần bán một ngôi nhà trình bày các điểm căn bản bằng ngôn ngữ dễ hiểu.

Dàn dựng thường tốn bao nhiêu và người bán hay làm sai chỗ nào

Không có một mức giá “chuẩn” cho dàn dựng. Chi phí chỉ là ước tính và phụ thuộc vào ngôi nhà, diện tích, vị trí, công ty cung cấp dịch vụ, số lượng đồ nội thất cần dùng, và thời gian các món đồ sẽ ở lại tại đó.

Một vài ví dụ thường gặp mà người bán có thể thấy:
- Chỉ tư vấn: vài trăm đô la cho buổi xem nhà và lời khuyên bằng văn bản
- Dàn dựng một phần: thường dễ chịu hơn về chi phí nếu bạn dùng một phần đồ nội thất của chính mình
- Dàn dựng đầy đủ cho nhà trống: có thể dao động từ vài trăm đến vài nghìn đô la; đôi khi kèm phí thuê theo tháng

Hãy yêu cầu tất cả chi phí bằng văn bản. Xác nhận:
- phí lắp đặt và phí tháo dỡ
- phí thuê đồ nội thất theo tháng
- thời hạn thuê tối thiểu
- quy định về hư hỏng
- điều khoản hủy

Người bán thường hay làm sai:

1. Chi quá tay cho dàn dựng trước khi sửa các vấn đề dễ nhận thấy.
Người mua vẫn sẽ nhận ra mùi khó chịu, vết ố cũ, đèn hỏng, gạch bị nứt, hoặc sơn bị bong tróc. Các sửa chữa cơ bản thường nên thực hiện trước khi nghĩ đến dàn dựng mang tính trang trí.

2. Dàn dựng theo gu của chính họ.
Mục tiêu không phải để bạn thấy thích. Mục tiêu là để ngôi nhà tạo cảm giác rộng rãi, thư thái và dễ được nhiều nhóm người mua hiểu.

3. Bỏ qua ảnh.
Ngoài đời ngôi nhà có thể ổn, nhưng trên mạng lại yếu. Vì nhiều người mua bắt đầu bằng ảnh, hãy hỏi mỗi phòng sẽ chụp lên trông thế nào.

4. Cho rằng dàn dựng chắc chắn làm giá bán cao hơn.
Dàn dựng có thể giúp trình bày đẹp hơn và thu hút người mua, nhưng không đảm bảo bán nhanh hơn hay đạt một mức giá cụ thể. Kết quả thực tế phụ thuộc vào giá bán, tình trạng nhà, vị trí, thời điểm thị trường và khả năng thương lượng.

5. Không so sánh chi phí dàn dựng với lợi ích có thể nhận được.
Nếu thị trường đang “chạy nhanh”, thì việc làm mới chi phí thấp có thể hợp lý hơn dàn dựng đầy đủ.

Hãy nhớ rằng bán nhà còn nhiều khoản chi khác. Seller closing costs (chi phí đóng/mua do người bán chịu) thường nằm trong khoảng 1% đến 3%, và thù lao đại lý thường là khoảng 2,5% đến 3% mỗi bên, nhưng ngày càng có thể thương lượng và tùy theo thỏa thuận của bạn. Đây là các mức tham khảo phổ biến, không phải cam kết. Hãy xem mọi khoản phí bằng văn bản và cân nhắc kỹ. Để biết thêm bối cảnh chi phí, xem chi phí và hiểu về closing costs.

Các bước dàn dựng ít tốn chi phí giúp ích cho đa số ngôi nhà

Bạn không cần đồ nội thất của nhà thiết kế để giúp việc bán nhà dễ dàng hơn. Hãy bắt đầu bằng những thay đổi mà người mua nhận ra nhanh nhất.

• Dọn bớt cho thật gọn. Loại bỏ đồ đạc dư thừa, chồng giấy tờ, hộp lưu trữ và bất cứ thứ gì che cửa sổ hoặc lối đi.
• Giảm tính cá nhân. Đóng gói hầu hết ảnh gia đình, các vật phẩm tôn giáo, đồ dùng mang tính chính trị và bộ sưu tập “ngách” để người mua tập trung vào ngôi nhà.
• Vệ sinh thật kỹ mọi thứ. Sàn nhà, phào chân tường, phòng tắm, mặt bếp, cửa sổ và đèn chiếu sáng đều quan trọng.
• Cải thiện ánh sáng. Mở rèm/cửa. Thay bóng đèn bị mờ. Dùng các bóng đèn ấm cùng kiểu nếu có thể.
• Thể hiện rõ công năng từng phòng. Nếu phòng dự phòng là nơi cất đồ, người mua có thể không hiểu mục đích. Hãy biến thành phòng làm việc, phòng khách hoặc khu vực tập luyện.
• Giảm bớt đồ nội thất quá cỡ. Chỉ cần bớt một chiếc ghế hoặc một cái bàn cũng có thể làm phòng trông rộng hơn nhiều.
• Sơn lại khi cần. Các bước sơn sửa trung tính thường giúp hiệu quả hơn so với việc “thiết kế lại” táo bạo.
• Xử lý vấn đề mùi hôi. Mùi thuốc lá, thú cưng, nấm mốc và hương liệu nồng có thể khiến người mua nhanh chóng quay đi.
• Tăng sức hấp dẫn từ mặt tiền. Quét dọn, tỉa cây, thêm tấm chùi chân sạch sẽ và làm khu lối vào tạo cảm giác được chăm sóc.

Một nguyên tắc đơn giản: người mua cần nhìn thấy ngôi nhà, ánh sáng và sơ đồ mặt bằng. Bất cứ thứ gì che lấp ba yếu tố đó nên được giảm bớt hoặc loại bỏ.

Hãy cẩn trọng với những cải thiện tốn nhiều tiền nhưng có thể không mang lại nhiều giá trị ở thị trường của bạn. Một đại lý licensed (có giấy phép) tốt có thể cho bạn biết người mua địa phương thường phản hồi thế nào. Nếu bạn cần giúp so sánh các lựa chọn, DoorLine có thể kết nối bạn với các đại lý địa phương hoàn toàn miễn phí. Bạn so sánh, bạn chọn, và bạn tự xác nhận mọi điều khoản bằng văn bản.

Nên làm gì tiếp theo trước khi quyết định

Nếu bạn chưa chắc có nên dàn dựng hay không, hãy dùng kế hoạch thực tế này:

1. Đi xem ngôi nhà của bạn như một người mua. Chụp ảnh bằng điện thoại của từng phòng và khu vực bên ngoài. Các vấn đề thường lộ rất nhanh trong ảnh.
2. Làm các bước cơ bản ít tốn chi phí trước. Lau dọn, dọn bớt đồ đạc, cất đồ cá nhân, và sửa các lỗi thẩm mỹ dễ thấy.
3. Hỏi ý kiến thẳng thắn từ một licensed local agent (đại lý địa phương có giấy phép). Đừng hỏi kiểu "Có nên staging không?" Hãy hỏi: "Điều gì sẽ giúp ngôi nhà chụp ảnh đẹp hơn và trưng bày tốt hơn trong thị trường này?"
4. So sánh các phương án. Bạn có thể nghe thấy ba hướng: không dàn dựng, chỉ tư vấn, hoặc dàn dựng một phần/toàn phần.
5. Tính toán chi phí. So sánh chi phí dự kiến, thời gian có thể bán trên thị trường, và mức độ cạnh tranh của các tin đăng gần đó.
6. Đọc mọi thỏa thuận. Nếu bạn thuê đại lý hoặc bên dàn dựng, hãy xác nhận dịch vụ, thời gian thực hiện, phí và điều khoản hủy bằng văn bản.

DoorLine không bán nhà và không cung cấp tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính. Chúng tôi cung cấp kiến thức tổng quát và dịch vụ ghép cặp miễn phí với các đại lý địa phương có giấy phép. Tất cả người mua và người bán đều được chào đón, và DoorLine tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Nếu bạn muốn được giúp tìm người địa phương, hãy bắt đầu tại đây: cách chọn một real-estate agent hoặc được ghép cặp.

Nếu bạn sắp phải chi tiền cho việc sửa chữa, staging hoặc closing, hãy cẩn trọng với hướng dẫn chuyển khoản. Luôn xác nhận chi tiết chuyển tiền qua điện thoại bằng một số được tin cậy trước khi gửi tiền.