Paano Ko Ipe-presyo ang Aking Bahay Para Ibenta?

Ang maikling sagot: Ipe-presyo para sa market na nasa iyo ngayon

Kung masyadong mataas ang presyo, maaaring balewalain ng mga mamimili ang iyong bahay. Kung masyadong mababa, baka naiwan mo ang pera na dapat sana ay nakuha mo. Ang layunin ay hanapin ang isang mapagkakatiwalaang asking price na tutugon ang mga seryosong mamimili sa lokal na market mo.

Karaniwang nagmumula ang isang matalinong presyo sa apat na bagay:

1. Mga kamakailang bentang kapareho malapit sa iyong bahay
2. Mga aktibong listing at mga pending na benta na kalaban mo ngayon
3. Ang tunay na kondisyon at mga feature ng bahay mo
4. Ang iyong timing at bilis ng lokal na market

Ang pinakamahalaga ay hindi kung ano ang sinasabi ng kapitbahay, kung ano ang “kailangan” mong kitain, o ang pinakamataas na numerong nakita mo online. Inihahambing ng mga mamimili ang mga bahay nang magkakatabi. Kung hindi tugma ang presyo mo sa nakikita nila, lalayo sila.

Makakatulong ang isang lisensyadong lokal na real-estate agent na suriin ang mga kamakailang benta at mga kasalukuyang listing, pero dapat ka pa ring magtanong, magkumpara ng mga pananaw, at tiyaking nakasulat lahat ang bawat bayarin at kasunduan bago ka pumirma. Kung gusto mo ng tulong sa pag-compare ng mga lokal na agent, ang DoorLine ay kayang i-match ka nang libre sa mga lisensyadong ahente para ikaw ang makapili kung sino ang kausapin.

Ang DoorLine ay hindi brokerage o ahente. Nagbibigay kami ng pangkalahatang edukasyon at libre na pagmamatch. Tumatanggap ng lahat ng mamimili at nagbebenta, at sumusunod ang DoorLine sa Fair Housing Act.

Ano talaga ang nakaaapekto sa presyo ng iyong ililista

Maraming nagbebenta ang nakatuon sa sukat (square footage) at nakakaligtaan ang mga detalye na nagpapataas ng interes ng mamimili. Dalawang bahay na halos magkapareho ang laki ay puwedeng maibenta sa magkaibang presyo.

Narito ang mga karaniwang nagpapataas o nagpapababa ng presyo:

• Mga salik sa lokasyon na kayang beripikahin ng mamimili: oras ng byahe, access sa transportasyon, mga kalapit na amenities, laki ng lot, daloy ng sasakyan, ingay, panganib sa pagbaha, at data ng public school
• Mga kamakailang nabentang bahay: kadalasang mas mahalaga ang mga saradong benta kaysa sa asking price dahil ipinapakita nito kung ano talaga ang binayaran ng mga mamimili
• Kondisyon: edad ng bubong, HVAC, mga bintana, mga update sa kusina at banyo, palapag (flooring), pintura, at kung mukhang ready na para tirhan
• Layout at usability: awkward na floor plan, mababang kisame, kakulangan sa storage, o isang mas kaunting silid-tulugan kaysa sa mga bahay sa paligid ay puwedeng makaapekto sa halaga
• Imbentaryo at demand: kung kakaunti ang kaparehong bahay na binebenta, mas may kalamangan ang nagbebenta; kung marami ang nakatengga, mas mahalaga ang disiplina sa pagpepresyo
• Season at timing: may ilang market na mas mabilis sa tagsibol, pero mas mahalaga ang lokal na kondisyon kaysa sa mga pambansang headline
• Totoong sitwasyon sa pagpopondo: bumibili base sa buwanang bayad, kaya ang mas mataas na interest rates ay puwedeng magpababa sa halagang sa tingin nila ay kaya nilang i-offer

Mag-ingat sa online estimates. Puwede silang magsilbing magaspang na simula, pero baka hindi nito makita ang mga update, isyu sa lot, problema sa kondisyon, o galaw sa market na napaka-lokal.

Tandaan din ito: ang list price ay isang estratehiya, hindi garantiya. Ang huling presyo ng bentahan ay nakadepende sa demand ng mamimili, kondisyon ng bahay, negosasyon, isyu sa inspeksyon, resulta ng appraisal, at sa kasunduang gagawin mo sa agent at sa mamimili.

Paano gumawa ng makatotohanang price range bago mo ilista

Bago ilabas sa market ang iyong bahay, hilingin sa isang lisensyadong agent na ipakita ang ebidensyang pinagbabatayan ng mungkahi nilang presyo. Huwag lang angkinin ang tanong na, “Ano ang kaya mong makuha para sa akin?” Tanungin, “Paano ninyo iyon kinalkula?”

Isang praktikal na paraan para ma-review ang pricing:

1. Tingnan muna ang mga nabentang bahay. Tumutok sa mga bahay na isinara kamakailan, kadalasan kung kaya within the last 3-6 months. Dapat magkatulad ang laki, edad, kondisyon, at lokasyon.
2. I-review ang mga aktibong listing at mga pending. Ipinapakita ng mga aktibong listing ang competition mo. Puwedeng magbigay ng clue ang mga pending listing tungkol sa pipiliin ngayon ng mga mamimili, pero hindi pa maaaring public ang final sale price.
3. Ayusin para sa mga pagkakaiba. Ang na-remodel na kusina, dagdag na banyo, mas malaking lot, garahe, view, o malaking pangangailangan sa repair ay puwedeng magbago sa value. Ang mga adjustments ay pagtatantya, hindi eksaktong matematika.
4. Tingnan ang bilang ng araw sa market. Kung ang mga kaparehong bahay ay natengga nang linggo at nagbawas ng presyo, warning sign iyon. Kung mabilis silang naibenta, maaaring sinusuportahan ng market ang mas malakas na pricing.
5. Aralin ang mga price reduction. Kung maraming listing ang nagsimula nang mataas at bumaba kalaunan, baka tinatanggihan na ng mga mamimili ang masyadong optimistikong presyo.
6. Piliin ang estratehiya mo. Puwede kang magpepresyo sa market value para sa balanse, bahagyang mas mababa kaysa sa recent comps para makaakit ng mas maraming pansin, o bahagyang mas mataas kung talagang may mga feature ang bahay na handang bayaran ng mga mamimili.

Dapat kaya ng isang magandang agent na malinaw na ipaliwanag ang tradeoffs. Kung may agent na nagmumungkahi ng mas mataas na presyo kaysa sa iba, tanungin kung ang numerong iyon ay batay sa tunay na comparable sales o simpleng pangakong manalo sa paglista.

Dapat din itanong kung magkano ang maaaring gastusin sa pagbebenta. Karaniwang seller closing costs kadalasang umaabot sa humigit-kumulang 1-3% ng presyo ng bentahan, at ang compensation ng agent ay madalas na napag-uusapan at karaniwang tinalakay sa listing agreement. Basahin nang mabuti ang bawat kasunduan at tiyaking nakasulat ang lahat ng bayarin. Para sa mas malawak na pangkalahatang-ideya, tingnan ang pagbebenta ng bahay at pag-unawa sa closing costs.

Mga karaniwang pagkakamali sa pagpepresyo na nauuwi sa oras at pera ng nagbebenta

Ang pinakamahal na pagkakamali sa pagpepresyo ay kadalasang hindi “masyadong mababa.” Ito yung nagsisimula sa masyadong mataas, na hindi pinapansin, at hinahabol ang market pababa.

Mag-ingat sa mga problemang ito:

• Pagpepresyo base sa emosyon. Hindi magbabayad ang mga mamimili ng dagdag dahil doon ka itinira sa pamilya mo o dahil gumastos ka nang higit kaysa sa inaasahan mo sa mga improvement.
• Paggamit ng mga aktibong listing ngayon bilang patunay ng value. May ilang aktibong listing na overpriced at maaaring hindi talaga maibenta sa halagang iyon.
• Pagwawalang-bahala sa kondisyon. Napapansin agad ng mga mamimili ang luma na carpeting, madilim na mga silid, amoy, hindi naasikaso na maintenance, at mga kusinang luma na.
• “Pagsusubok sa market” na masyadong mataas. Ang mga bagong listing ang nakakakuha ng pinakamaraming atensyon sa simula. Kung hindi tatama ang unang presyo sa market, baka mawala mo ang pinakamalalakas na mamimili sa unang window.
• Pagtanggi na pag-aralan ang mga alternatibo malapit. Inihahambing ng mga mamimili ang bahay mo sa lahat ng makatotohanang opsyon sa loob ng budget nila, hindi lang sa mga bahay sa mismong eksaktong kalye.
• Hindi planuhin ang concessions. Sa ilang market, humihiling ang mga mamimili ng tulong sa closing costs, repair, o credits matapos ang inspeksyon.

Ang isa pang risk ay ang pagkalimot sa appraisal. Kahit pumayag ang isang mamimili sa presyo mo, maaaring kailanganin ng lender ang appraisal kung financing ang gamit ng mamimili. Kung mababa ang appraised value, maaaring kailanganin muling i-negosya ang deal maliban kung magdadagdag ng mas maraming cash ang mamimili.

Dahil doon mahalaga ang pagpepresyo batay sa ebidensiya. Nakakatulong itong makaakit ng mga mamimili at sumusuporta sa deal mamaya.

Kung nakikipag-usap ka sa mga agent, huwag lang magkumpara ng presyo. Ihambing ang paraan ng komunikasyon, lokal na karanasan, plano sa marketing, terms ng kontrata, at kung gaano kalinaw nilang ipinaliliwanag ang mga pagpili mo. Ang gabay na ito ang makakatulong: paano pumili ng real-estate agent.

Ano ang susunod na gagawin

Hindi mo kailangang hulaan. Kailangan mo ng proseso.

Narito ang simpleng next step plan:

1. Gumawa ng listahan ng mga facts tungkol sa bahay mo. Bilang ng bed, bath, square footage, laki ng lot, upgrades, mga issue sa repair, HOA details kung meron, at mga kamakailang pangunahing trabahong ginawa.
2. Ayusin ang mga halatang problema. Ang pintura, ilaw, mga pangunahing repair, linis ng bakuran, at masusing paglilinis ay puwedeng makaapekto sa tugon ng mga mamimili.
3. Kausapin ang 2-3 lisensyadong lokal na agent. Bawat isa ay hilingin mo ng comparative market analysis at malinaw na paliwanag ng pricing strategy.
4. I-compare ang ebidensiya, hindi lang ang pinakamataas na numero. Kadalasan, mas nanaig ang makatotohanang plano kaysa sa exciting na pangako.
5. Basahin nang maingat ang listing agreement. Bago pumirma, siguraduhing nakasulat kung anong mga serbisyo, timing, terms sa marketing, compensation, cancellation terms, at anumang bayarin.
6. Protektahan ang sarili mo habang isinasara ang deal. Kung may ililipat na pera, i-confirm ang wire instructions sa pamamagitan ng pagtawag sa numerong pinagkakatiwalaan mo na at alam mo na. Totoo ang wire fraud.

Kung gusto mo ng tulong sa paghahanap ng mga lisensyadong lokal na agent na pag-iipagkumpara, ang DoorLine ay kayang i-match ka nang libre. Ang DoorLine ay libreng matching service, hindi brokerage, lender, attorney, o tax advisor. Nagbibigay kami ng pangkalahatang educational information lang. Ikaw ang pipili kung sino ang kausapin mo, ikaw ang nagbe-verify ng lisensya, at ikaw ang magpapasya kung sino ang pagtatrabahuan mo.